Salva Casa e autonomie regionali: la Consulta ferma la Sardegna

Con la sentenza n. 86 del 2026, la Corte costituzionale affronta uno dei temi più delicati emersi dopo il decreto “Salva Casa”: fino a che punto una Regione a statuto speciale può adattare la disciplina edilizia nazionale alle proprie esigenze territoriali?
La decisione riguarda la legge della Regione Sardegna n. 18/2025, nata con l’obiettivo di coordinare la normativa urbanistica regionale con le semplificazioni introdotte dal decreto-legge n. 69/2024. Il Governo ha però impugnato numerose disposizioni ritenendole incompatibili con il Testo unico edilizia e con i principi fondamentali dell’ordinamento statale.
La Corte accoglie buona parte delle censure e costruisce una pronuncia destinata ad avere un impatto significativo sull’intero sistema edilizio nazionale. Il messaggio è chiaro: anche le autonomie speciali devono rispettare le norme statali che esprimono esigenze unitarie e interessi costituzionalmente rilevanti. Per approfondire il tema, consigliamo il volume Come sanare gli abusi edilizi – Aggiornato alle novità del Decreto Salva Casa, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon. Come supporto per i professionisti, consigliamo il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

1. Volumetrie, sagoma e ristrutturazione: la Consulta restringe la semplificazione

Uno dei passaggi più rilevanti riguarda la definizione di ristrutturazione edilizia. La legge sarda stabiliva che ogni aumento di volume realizzato “entro sagoma” dovesse essere considerato automaticamente ristrutturazione e non nuova costruzione.
La Corte boccia questa impostazione perché incompatibile con il Testo unico edilizia. Secondo i giudici costituzionali, l’aumento volumetrico non può essere neutralizzato dal semplice mantenimento della sagoma: occorre invece verificare se l’intervento comporti una trasformazione significativa dell’organismo edilizio.
Il punto è particolarmente importante anche sul piano pratico, perché dalla qualificazione dell’intervento dipende il titolo edilizio necessario. La normativa regionale consentiva infatti il ricorso alla SCIA ordinaria anche in presenza di aumenti volumetrici che, secondo la disciplina statale, richiedono il permesso di costruire o la cosiddetta “Super SCIA”.
La sentenza riafferma quindi il principio secondo cui la classificazione degli interventi edilizi costituisce materia di interesse nazionale, sottratta a discipline regionali troppo divergenti. Per approfondire il tema, consigliamo il volume Come sanare gli abusi edilizi – Aggiornato alle novità del Decreto Salva Casa, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon. Come supporto per i professionisti, consigliamo il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. Abusi edilizi e sanatorie: la doppia conformità resta centrale

Altro snodo decisivo riguarda la disciplina degli abusi edilizi e dell’accertamento di conformità.
La Corte dichiara illegittime le norme regionali che ridefinivano le nozioni di totale e parziale difformità attraverso criteri prevalentemente quantitativi. La Regione aveva introdotto soglie percentuali relative a volumetrie, superfici e distanze, con effetti diretti sul regime sanzionatorio e sulla possibilità di ottenere la sanatoria.
Secondo la Consulta, però, la valutazione dell’abuso non può essere ridotta a un automatismo numerico. Anche modifiche inferiori alle soglie indicate possono integrare variazioni essenziali quando rendono l’opera sostanzialmente diversa rispetto al progetto assentito.
La Corte interviene inoltre sul tema della doppia conformità, riaffermando il carattere rigoroso dell’art. 36 del Testo unico edilizia. Viene dichiarata illegittima la disposizione regionale che consentiva di accompagnare la domanda di sanatoria con opere finalizzate a rendere successivamente conforme l’intervento abusivo.
Per i giudici costituzionali, tale possibilità è ammessa soltanto nei casi previsti dall’art. 36-bis TUE, introdotto dal “Salva Casa” per gli abusi minori, ma non può essere estesa agli interventi realizzati in assenza o totale difformità dal permesso di costruire.

3. Requisiti igienico-sanitari e sicurezza: prevale l’interesse nazionale

Di particolare interesse è anche la parte della sentenza dedicata ai requisiti igienico-sanitari degli immobili.
La Corte censura le deroghe regionali ai parametri di aeroilluminazione previsti dal decreto ministeriale 5 luglio 1975, osservando che tali standard sono strettamente collegati alla tutela della salute ex art. 32 Cost.
Secondo la pronuncia, le prescrizioni su luce naturale e ventilazione non costituiscono meri dettagli tecnici, ma rappresentano strumenti essenziali per garantire abitabilità e salubrità degli ambienti. Per questo motivo non possono essere derogate in modo generalizzato dalle Regioni, neppure da quelle a statuto speciale.
Analoga impostazione viene seguita con riferimento alle distanze dal nastro ferroviario. La normativa sarda consentiva deroghe automatiche per interventi di efficientamento energetico, ma la Corte richiama la necessità di una valutazione caso per caso, legata alle esigenze di sicurezza ferroviaria e di soccorso.
Nel complesso, la sentenza n. 86/2026 segna un punto fermo nell’equilibrio tra semplificazione edilizia, autonomia regionale e tutela degli interessi unitari. Il “Salva Casa” può certamente favorire interventi di regolarizzazione e recupero del patrimonio edilizio, ma non può tradursi in una frammentazione territoriale delle regole fondamentali dell’edilizia italiana.

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