Bene locato: obbligo di trasferire il deposito cauzionale

Il venditore del bene locato ha l’obbligo di trasferire il deposito cauzionale ricevuto, salvo esplicito diverso accordo con l’acquirente. Il “Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile.
riferimenti normativi: art. 11 L. n. 392/1978
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza del 11/10/2013, n. 2274

1. La vicenda

Una società ha acquistato un capannone, subentrando quindi anche nel contratto di locazione ancora valido. Successivamente l’acquirente ha presentato opposizione contro il decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale che la obbligava a pagare € 95.780,21 alla società venditrice. Tale pagamento riguardava il deposito cauzionale che la venditrice aveva dovuto restituire ad una associazione, precedente conduttrice di un capannone. L’acquirente ha sostenuto che, al momento dell’acquisto del capannone, il prezzo della compravendita era stato concordato considerando anche il fatto che avrebbe assunto tutte le obbligazioni derivanti dal contratto di locazione in corso. Tra queste obbligazioni rientrava il rimborso del deposito cauzionale alla fine del rapporto di locazione, obbligo inizialmente spettante alla precedente proprietaria. Di conseguenza, secondo l’acquirente, non ci sarebbe stato alcun ulteriore debito da saldare verso la venditrice per il deposito cauzionale, poiché tale impegno era implicitamente incluso nell’accordo di compravendita.
Il Tribunale ha dichiarato esecutivo il decreto ingiuntivo. La Corte d’Appello ha confermato integralmente quanto stabilito dal Tribunale. I giudici di secondo grado hanno evidenziato che nel contratto di preliminare di compravendita e poi in quello definitivo non vi era alcun riferimento al deposito cauzionale nella determinazione del prezzo di vendita. A parere della Corte il prezzo era stato, infatti, concordato “a corpo”, senza prevedere alcuna forma di compensazione per il deposito cauzionale, nemmeno nelle modalità di pagamento. In merito alla clausola del preliminare, che prevedeva il subentro dell’acquirente in tutte le posizioni attive e passive derivanti dai contratti di locazione, la Corte ha rilevato che non era presente alcun richiamo chiaro e inequivocabile che dimostrasse l’intenzione delle parti di includere il deposito cauzionale nel prezzo concordato. Di fronte a questa decisione, l’acquirente del capannone ha presentato ricorso per Cassazione. Il “Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile.

2. La questione: il deposito cauzionale per il passaggio di proprietà dell’immobile locato

Nel passaggio di proprietà dell’immobile locato, oltre al contratto di locazione, deve essere consegnato anche il deposito cauzionale accessorio alla locazione?

3. La soluzione

La Cassazione ha dato torto al ricorrente.
I giudici supremi hanno evidenziato che la Corte d’Appello ha interpretato correttamente la clausola contrattuale relativa al subentro dell’acquirente nelle “posizioni attive e passive” derivanti dai contratti di locazione. Questa clausola, così come espressamente considerata dalle parti nella determinazione del prezzo di vendita, è stata ricondotta alle tipiche obbligazioni spettanti al locatore. Tra queste figurano: il mantenimento del bene in condizioni adeguate all’uso convenuto, la garanzia del pacifico godimento dell’immobile da parte del locatario, l’esecuzione delle riparazioni necessarie e la responsabilità per i vizi dell’immobile. Secondo la Cassazione la Corte d’Appello ha analizzato le clausole contrattuali per comprendere la vera intenzione delle parti, considerandone il significato complessivo e la loro connessione reciproca. A parere della Suprema Corte i criteri di interpretazione del contratto non sono stati violati, poiché il giudice di merito ha condotto un’analisi approfondita, rispettando anche il criterio di conservazione del contratto di cui all’art. 1367 c.c.

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4. Le riflessioni conclusive

In materia di locazione, l’obbligazione del locatore di restituire al conduttore il deposito cauzionale dal medesimo versato in relazione gli obblighi contrattuali – tramite la consegna di denaro o di altre cose mobili fungibili con funzione di garanzia dell’eventuale obbligo di risarcimento del danno del cauzionante – sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell’immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell’immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, il conduttore può esigerne la restituzione (Trib. Modena 21 gennaio 2025, n. 87). In quest’ottica è stato affermato che, l’acquirente di immobile locato, subentrando nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione, agli effetti dell’art. 1602 c.c., è tenuto altresì alla restituzione del deposito cauzionale versato dal conduttore. Ne discende che il venditore del bene locato ha l’obbligo di trasferire il possesso della cauzione ricevuta, salvo esplicito diverso accordo con l’acquirente, il che avviene quando dal contratto risulti che il mancato trasferimento della somma di denaro corrispondente alla cauzione sia stato oggetto di compensazione nei rapporti di dare e avere tra le parti, oppure quando il prezzo della vendita sia stato concordato sin dall’inizio in misura ridotta, tenendo conto del valore della cauzione stessa (Cass. civ., sez. II, 11/10/2013, n. 23164).