Cessione del contratto e subentro gestionale: diritto all’indennità?

La cessione del contratto di locazione commerciale, attuata mediante subentro operativo e gestionale, legittima il diritto all’indennità di avviamento ex art. 34 L. 392/1978? “Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile, acquistabile su Shop Maggioli e su Amazon. Come supporto per i professionisti, consigliamo il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon
riferimenti normativi: art. 34 l. n. 392/1978
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. VI, Sentenza n. 17545 del 04/07/2018

1. La vicenda: la cessione del contratto di locazione commerciale

Un contratto di locazione commerciale veniva stipulato tra i proprietari dell’immobile e una società conduttrice. Successivamente, altra società concludeva con la conduttrice un contratto di affitto di ramo d’azienda comprendente, tra gli altri, l’esercizio commerciale ubicato nell’immobile in questione. Alla scadenza del contratto di locazione, l’affittuario del ramo d’azienda riteneva di avere diritto all’indennità di avviamento, sostenendo di aver proseguito l’attività nello stesso locale e di aver contribuito alla sua valorizzazione commerciale. Di conseguenza si rivolgeva al Tribunale con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., chiedendo il riconoscimento di tale indennità nei confronti sia della conduttrice originaria sia dei proprietari dell’immobile. La società originaria si costituiva in giudizio negando che vi fosse stata una cessione del contratto di locazione e sostenendo che i canoni erano stati pagati dalla nuova società solo per delega. I proprietari dell’immobile, dal canto loro, dichiaravano di aver accantonato l’importo dell’indennità in un deposito fiduciario, in attesa che il giudice individuasse il soggetto avente diritto.
Il Tribunale accoglieva le domande del ricorrente, riconoscendogli il diritto all’indennità di avviamento e condannando i proprietari al pagamento di una rilevante somma (€ 299.860,00). Inoltre, lo stesso giudice condannava la società originaria alla rifusione delle spese processuali nei confronti del ricorrente.  La questione veniva sottoposta alla Corte di Appello. “Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile, acquistabile su Shop Maggioli e su Amazon. Come supporto per i professionisti, consigliamo il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. La questione: legittimazione all’indennità di avviamento

Il subentro nella gestione di un’attività commerciale, accompagnato da pagamento dei canoni, mantenimento delle utenze e riconsegna dell’immobile, può integrare una cessione del contratto di locazione ai sensi dell’art. 36 L. 392/1978, legittimando il subentrante a richiedere l’indennità di avviamento prevista dall’art. 34?

3. La soluzione

La Corte di Appello ha confermato la decisione di primo grado. La stessa Corte ha evidenziato che la società affittuaria del ramo d’azienda era subentrata nel contratto di locazione commerciale relativo all’immobile in questione. Dall’analisi della documentazione prodotta in giudizio è emerso con chiarezza che la società ha gestito in modo continuativo l’attività commerciale all’interno dei locali fino al novembre 2022. Durante tale periodo, ha provveduto al pagamento regolare dei canoni di locazione e delle indennità di occupazione, dimostrando un rapporto diretto e stabile con i proprietari dell’immobile. Al termine dell’attività, la società ha riconsegnato formalmente i locali, come risulta dal verbale di consegna, e ha mantenuto la titolarità delle utenze e dei contratti con i fornitori, confermando così il pieno esercizio dell’impresa e la gestione autonoma dell’unità commerciale. I giudici di secondo grado hanno sottolineato che la cessione del contratto di locazione, comporta il subentro del cessionario nella posizione giuridica del cedente, con tutti i diritti e gli obblighi che ne derivano. In questo caso, il subentro ha comportato anche il diritto all’indennità di avviamento, riconosciuto dal giudice in favore della società subentrata nella locazione.

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4. Le riflessioni conclusive

L’articolo 34 della legge n. 392 del 1978 riconosce al conduttore di un immobile ad uso commerciale, che ha svolto un’attività a contatto diretto con il pubblico, il diritto a un’indennità di avviamento nel momento in cui il contratto di locazione cessa, purché la cessazione non sia dovuta a una sua disdetta, a un suo recesso, a una risoluzione per inadempimento, o a una procedura concorsuale. Tale indennità, che ha natura compensativa, mira a tutelare il valore dell’avviamento commerciale maturato nel tempo, cioè il legame con la clientela e la posizione acquisita sul mercato. La norma stabilisce che, per le attività commerciali, industriali e artigianali, l’indennità corrisponde a diciotto mensilità dell’ultimo canone versato, mentre per le attività alberghiere sale a ventuno mensilità. Inoltre, il rilascio dell’immobile da parte del conduttore è subordinato al pagamento di tale indennità, a meno che non ricorrano le cause di esclusione previste dalla legge. Il conduttore, al termine del contratto, non è tenuto a dimostrare di aver svolto un’attività a contatto diretto con il pubblico (condizione necessaria per ottenere l’indennità) se tale contatto è già implicito nella destinazione d’uso dell’immobile prevista dal contratto stesso.
Diversamente, se la destinazione contrattuale è generica o non chiaramente rivolta al pubblico (come nel caso di “uso commerciale” senza ulteriori specificazioni), allora è il conduttore che deve provare di aver effettivamente svolto un’attività che comportava relazioni dirette con gli utenti o i consumatori (Cass. civ., sez. III, 23/10/2023, n. 29303). Il diritto all’indennità di avviamento spetta al soggetto che effettivamente esercita l’attività commerciale al momento della cessazione del rapporto locatizio. La cessione del contratto di locazione è considerata una species della cessione del contratto ex art. 1406 c.c., e comporta il subentro pieno del cessionario. Di conseguenza, il nuovo conduttore può rivendicare l’indennità di avviamento, anche se non è il firmatario originario del contratto, purché la cessione sia stata regolarmente comunicata al locatore e l’attività sia stata effettivamente esercitata. Nel caso esaminato la mancata comunicazione della cessione del contratto di locazione al locatore non ha comportato la sua invalidità, ma ne ha determinato soltanto l’inopponibilità nei confronti dei proprietari, i quali hanno dichiarato di non voler avvalersi di tale eccezione e hanno rimesso alla valutazione della Corte di Appello l’individuazione del soggetto legittimato a percepire l’indennità di avviamento.

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