Valide le clausole per ripartire i consumi idrici o addebitare le spese al distaccato

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista
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Qui la sentenza: Corte di Cassazione – sez. II civ. - sentenza n. 17119 del 26-05-2022

Sono valide le clausole del regolamento contrattuale che ripartiscono le spese per consumi idrici con criteri convenzionali o addebitano al distaccato le spese per l’uso dell’impianto di riscaldamento

    Indice

  1. La vicenda
  2. La questione
  3. La soluzione
  4. Le riflessioni conclusive

riferimenti normativi: artt.  1138 c.c.

precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza n. 28051 del 2/11/2018

1. La vicenda

Una condomina decideva di impugnare una delibera assemblea deducendo, tra l’altro, l’ingiustificato addebito di spese per il consumo idrico e di riscaldamento. Il Tribunale di Roma, superate le questioni preliminari e pregiudiziali, riteneva invalida la delibera impugnata sotto diversi aspetti ma rigettava l’impugnazione della decisione assembleare relativa all’addebito delle spese di consumo idrico e di riscaldamento a carico dell’attrice. Quest’ultima si rivolgeva alla Corte di Appello facendo presente come nel periodo considerato non avesse avuto consumi d’acqua e si fosse già distaccata dal riscaldamento centralizzato. La Corte di Roma rigettava l’appello, osservando come le previsioni del vigente regolamento di condominio stabilissero criteri convenzionali di ripartizione delle spese per il servizio idrico e per il servizio di riscaldamento, restando perciò irrilevanti le deduzioni dell’appellante circa l’installazione di un contatore per la misurazione dei consumi d’acqua, nonché circa l’avvenuto distacco dell’unità immobiliare di proprietà dall’impianto di riscaldamento centralizzato.

La soccombente ricorreva in cassazione notando che il distacco dell’impianto di riscaldamento era avvenuto in maniera regolare ed era stato altresì installato nel suo appartamento un contatore individuale per il rilevamento dei consumi d’acqua.

2. La questione

Sono valide le clausole del regolamento contrattuale che ripartiscono le spese per consumi idrici con criteri convenzionali o addebitano al distaccato le spese per l’uso dell’impianto di riscaldamento?


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3. La soluzione

La Cassazione ha dato torto alla ricorrente. I giudici supremi hanno precisato come, pur in ipotesi di rinuncia o distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato, è comunque valida la clausola del regolamento contrattuale che ponga a carico del condomino rinunciante o distaccatosi l’obbligo di contribuzione alle spese per il relativo uso in aggiunta a quelle, comunque dovute, per la sua conservazione, potendo i condomini regolare, mediante convenzione espressa, adottata all’unanimità, il contenuto dei loro diritti ed obblighi. Allo stesso modo – come evidenzia la Cassazione – è valida la convenzione contenuta in un regolamento contrattuale di condominio in ordine alla ripartizione delle spese della bolletta dell’acqua.

4. Le riflessioni conclusive

Non è raro che una clausola di natura contrattuale del regolamento disciplini le spese di esercizio e di manutenzione dell’impianto di riscaldamento, precisando che esse sono dovute anche da chi, per ragioni personali, non intenda avvalersi del servizio.

A tale proposito una decisione risalente nel tempo aveva affermato che la previsione di un obbligo di contribuzione alle spese di gestione del riscaldamento svincolato dall’effettivo godimento del servizio, costituisce una pattuizione che certamente le parti possono assumere contrattualmente, rientrando essa pienamente nell’ambito dell’autonomia privata, perché è evidente l’interesse ad essa sotteso, di disincentivare il distacco che certamente squilibra sotto il profilo tecnico ed economico l’esercizio centralizzato del riscaldamento (Cass. civ., sez. II, 28/01/2004, n. 1558).

La sentenza in commento conferma tale tesi che oggi è decisamente prevalente in giurisprudenza.

Infatti secondo l’opinione prevalente è legittima la delibera assembleare secondo cui, in esecuzione di apposita disposizione del regolamento condominiale avente natura contrattuale posta in deroga al criterio legale di ripartizione delle spese dettato dall’art. 1123 c.c., le spese di gestione dell’impianto centrale di riscaldamento devono essere poste a carico anche delle unità immobiliari che non usufruiscono del relativo servizio (per avervi rinunciato o essersene distaccati), tenuto conto che la predetta deroga è consentita, a mezzo di espressa convenzione, dall’art. 1123 c.c. (Cass. civ., sez. II, 2/11/2018, n. 28051; Cass. civ., sez. II, 18/05/2017, n. 12580).

Attualmente quindi è decisamente minoritaria quella tesi secondo cui  la condivisibile valutazione di nullità della clausola regolamentare impeditiva del distacco del singolo condomino, si dovrebbe estendere anche alla correlata previsione che obblighi il condomino al pagamento delle spese di gestione malgrado il distacco; per la stessa tesi, infatti, la permanenza di tale obbligazione di fatto assicurerebbe la sopravvivenza della clausola affetta da nullità, impedendo il prodursi di quello che è il principale ed auspicato beneficio che il condomino intende trarre dalla decisione di distaccarsi dall’impianto comune.

In ogni caso la decisione in commento sottolinea che è valida pure la convenzione contenuta in un regolamento contrattuale di condominio in ordine alla ripartizione delle spese della bolletta dell’acqua, potendo una tale convenzione essere poi modificata solo all’unanimità da tutti i condomini, e non soltanto per effetto della installazione di un contatore di sottrazione in una singola unità immobiliare.

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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