Tempi di compilazione del verbale condominiale

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista
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Qui la sentenza: Tribunale di Teramo - sentenza n.1249 del 30-12-2021

Il verbale assembleare non deve essere necessariamente perfezionato entro la fine della riunione con la conseguenza che non è illecito apportare “ragionevoli” modifiche successive.

 

riferimenti normativi: art. 1136 c.c.

precedenti giurisprudenziali: Trib. Vibo Valentia, Sez. VII, Sentenza n. 676 del 29/09/2021

La vicenda

Due condomini impugnavano una delibera condominiale adottata nell’assemblea, chiedendone la nullità o annullabilità, per la presenza di irregolarità. Così, tra l’altro, veniva contestata la presenza di un doppio verbale, non conforme alla delibera; in ogni caso si contesta la verbalizzazione “postuma” della riunione assembleare. Si costituiva il condominio, il quale contestava sia in punto di fatto che di diritto l’impugnativa proposta, ribadendo la regolarità della delibera adottata.

La questione

Il verbale assembleare deve essere necessariamente perfezionato entro la fine dell’assemblea?

La soluzione

Secondo il Tribunale il verbale impugnato non è annullabile ma affetto da irregolarità che non lo rendono invalido. In particolare lo stesso giudice ritiene che il verbale non debba essere necessariamente “chiuso” nel corso della riunione e alla presenza dei condomini costituiti in assemblea, ma, può essere approvato e (eventualmente) modificato in un momento successivo. Il Tribunale infatti nota come non esistano divieti di legge che stabiliscano l’obbligo di approvare il verbale nel corso della stessa assemblea. Di conseguenza ha ritenuto normale che vi fosse una bozza non firmata (girata ad un condomino) difforme dal verbale definitivo, controfirmato da presidente e segretario e privo di errori materiali eliminati nel corso della stesura definitiva. La domanda dei condomini – che non sono riusciti a provare la non corrispondenza tra verbalizzazione e reale svolgimento della seduta – è stata respinta.

Le riflessioni conclusive

Il verbale di un’assemblea condominiale ha natura di scrittura privata, sicché il valore di prova legale del verbale di assemblea condominiale, munito di sottoscrizione del presidente e del segretario, è limitato alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori e non si estende al contenuto della scrittura, e, per impugnare la veridicità di quanto risulta dal verbale, non occorre che sia proposta querela di falso, potendosi, invece, far ricorso ad ogni mezzo di prova.

Nell’ambito della disciplina condominiale non vi è alcuna norma che prescriva che il verbale di assemblea debba essere redatto contestualmente allo svolgimento dei lavori, atteso che, in proposito, l’art. 1136, comma 7 c.c. si limita ad affermare che “delle deliberazioni dell’assemblea si redige processo verbale, da trascriversi in un registro tenuto dall’amministratore“.

Tuttavia non sembra corretto che il segretario si limiti a prendere qualche appunto generico su un foglio per poi redigere il verbale successivamente (magari giorni dopo) con il forte rischio di omettere quanto è realmente accaduto. Meglio redigerlo contestualmente allo svolgimento dell’assemblea, lasciando ad un momento successivo la correzione di errori materiali. Del resto si ricorda che secondo la giurisprudenza la registrazione audio dei lavori assembleari è del tutto legittima, anche se operata all’insaputa dei partecipanti.

Non si verifica infatti la lesione della privacy dei partecipanti, in quanto la registrazione non dà luogo alla compromissione del diritto alla segretezza della comunicazione, il cui contenuto viene legittimamente appreso solo da chi palesemente vi partecipa o assiste. Così è possibile produrre la registrazione audio in sede giudiziale, ad esempio per provare una circostanza contraria alle risultanze del verbale assembleare. In ogni caso, quando la non corrispondenza tra la verbalizzazione ed il reale svolgimento della seduta (ad esempio perché non è stato specificato il soggetto che aveva espresso parere contrario all’approvazione di una delibera) sia dovuto ad un errore materiale, la correzione dello stesso può essere effettuata attraverso l’intervento correttivo del presidente o del segretario, al termine, o dopo la conclusione dell’assemblea (in quanto nessuna disposizione sancisce che il verbale debba essere approvato in assemblea) o attraverso una successiva delibera correttiva della parte di verbale che si ritiene difforme, a causa di un refuso o di un errore materiale in cui si è incorsi durante il processo di verbalizzazione.

Infine si ricorda che non è possibile verbalizzare dichiarazioni non pertinenti o allegare al verbale documenti contenenti osservazioni critiche non connesse con gli argomenti posti all’ordine del giorno. Da considerare che il verbale deve essere redatto anche quando l’assemblea non delibera.  L’art. 1130, n. 7), c.c. prescrive infatti che, all’interno del registro dei verbali delle assemblee, siano annotate, altresì, «le eventuali mancate costituzioni».

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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