Superbonus e incarico professionale difforme dalla delibera assembleare

Superbonus e incarico professionale difforme dalla delibera assembleare: il condominio non è obbligato corrispondere il compenso al professionista. Per un supporto ai professionisti che si trovano ad affrontare ipotesi di contenzioso in materia di bonus edilizi ed in particolare di Superbonus 110% consigliamo il volume “Come gestire il contenzioso dei bonus edilizi -Guida pratica con 110 casi risolti”, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon. 
riferimenti normativi: artt.  1130 c.c.; 1135 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sentenza del 02/02/2017, n. 2807

1. La vicenda: il conferimento dell’incarico per lo studio di fattibilità del Superbonus

Un condominio proponeva opposizione contro un decreto ingiuntivo, emesso dal Tribunale, con cui un ingegnere chiedeva il pagamento per prestazioni professionali svolte. Il condominio contestava la fondatezza della richiesta, sostenendo che l’incarico conferito non era stato eseguito secondo le modalità deliberate dall’assemblea. In particolare evidenziava che, durante l’assemblea condominiale alla quale il professionista aveva partecipato, gli era stato affidato l’incarico di redigere uno studio di fattibilità volto a valutare la possibilità di accedere ai benefici fiscali previsti dal Decreto Rilancio, tra cui il Superbonus 110%, il Bonus Facciate al 90% e altre agevolazioni per la riqualificazione dell’edificio. Come rilevato dalla difesa del condominio, l’amministratore aveva sottoscritto con il professionista un contratto difforme rispetto a quanto deliberato dall’assemblea. L’incarico prevedeva solo la predisposizione di progetti edili e termotecnici, con particolare riferimento alla sostituzione dei serramenti nei singoli appartamenti, da eseguire solo nel caso in cui gli interventi non fossero stati sufficienti a soddisfare i requisiti richiesti per accedere al Superbonus.
Alla luce di quanto sopra l’opponente chiedeva non solo la revoca del decreto, ma anche la risoluzione del contratto d’opera per presunto inadempimento. In ogni caso lamentava che il professionista non aveva mai redatto lo studio di fattibilità richiesto per il Bonus Facciate, limitandosi invece a svolgere attività progettuali legate al Superbonus. Per questo motivo, in via riconvenzionale, chiedeva al professionista il risarcimento dei danni derivanti dalla perdita delle agevolazioni fiscali che, a suo dire, non erano state ottenute proprio a causa dell’inadempimento del tecnico. Per un supporto ai professionisti che si trovano ad affrontare ipotesi di contenzioso in materia di bonus edilizi ed in particolare di Superbonus 110% consigliamo il volume “Come gestire il contenzioso dei bonus edilizi -Guida pratica con 110 casi risolti”, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. La questione

Un amministratore di condominio può validamente impegnare la collettività condominiale sottoscrivendo un contratto professionale per lo studio di fattibilità del Superbonus difforme rispetto alla volontà espressa dall’assemblea e privo di ratifica successiva?

3. La soluzione

Il Tribunale ha dato ragione al condominio. Il giudice genovese ha notato che l’amministratore, ignorando la precisa espressione della volontà assembleare, aveva stipulato con il professionista un contratto di incarico professionale, solo parzialmente aderente alla volontà dei condomini, in quanto non contemplava l’attività professionale per accedere al Bonus facciate 90%, compresa la progettazione e la presentazione alla Soprintendenza e l’incarico professionale relativo al rifacimento della copertura per accedere al bonus più conveniente.
Il Tribunale ha sottolineato che, secondo quanto accertato dal consulente tecnico d’ufficio, il professionista incaricato non aveva predisposto lo studio di fattibilità necessario per accedere al Bonus Facciate, che avrebbe permesso di beneficiare di una detrazione fiscale del 90% fino al 31 dicembre 2021. Secondo il giudice genovese l’incarico effettivamente svolto copriva solo parte delle attività deliberate, escludendo proprio quella relativa alla riqualificazione delle facciate. Inoltre, il vincolo paesaggistico sull’immobile imponeva un confronto preventivo con la Soprintendenza, che non è stato adeguatamente gestito.
Sulla base degli elementi emersi nel corso del giudizio, il Tribunale ha stabilito che i costi dell’attività svolta dal professionista, non previamente autorizzata dall’assemblea condominiale, non possono gravare sul condominio ma devono essere sostenute direttamente dall’amministratrice pro tempore, in quanto non riconducibili alla volontà collettiva dei condomini. Il Tribunale non ha però accolto la richiesta di risarcimento danni da parte del condominio; infatti il giudice ligure ha rilevato che non è sufficiente la semplice perdita dell’opportunità di accedere al bonus per configurare un danno risarcibile. È necessario dimostrare il nesso causale tra l’inadempimento del professionista e la mancata fruizione del beneficio fiscale, prova che nel caso concreto non è stata fornita.

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4. Le riflessioni conclusive

Per comprendere la decisione in esame bisogna ricordare che le spese di manutenzione ordinaria e quelle relative ai servizi comuni essenziali non richiedono la preventiva approvazione dall’assemblea dei condomini in quanto trattasi di esborsi ai quali l’amministratore provvede in base ai suoi poteri e non come esecutore delle delibere dell’assemblea. Gli atti di straordinaria amministrazione, invece, richiedono una delibera dell’assemblea, salvo che rivestano carattere urgente (1135 c.c., secondo comma). Di conseguenza per i contratti di appalto o per il conferimento di incarichi professionali legati ad opere di straordinaria amministrazione, l’autorizzazione preventiva dell’assemblea condominiale (o la sua eventuale ratifica successiva) rappresenta un presupposto fondamentale per la validità dell’accordo (Cass. civ., sez. VI-2, 17/08/2017, n. 20136). Nel caso in esame l’amministratore ha stipulato un contratto non voluto dall’assemblea. Pertanto, l’iniziativa contrattuale assunta dall’amministratore, in assenza di una preventiva autorizzazione da parte dell’assemblea, non può ritenersi vincolante per i condomini. In mancanza di una delibera assembleare o di una successiva ratifica, il contratto stipulato con il professionista non ha prodotto effetti obbligatori nei confronti della collettività condominiale, restando imputabile esclusivamente al soggetto che lo ha sottoscritto. In altre parole l’amministratore che stipula un contratto non conforme, anche solo parzialmente, alla volontà espressa dall’assemblea condominiale e privo di una successiva ratifica da parte della stessa, non può impegnare i condomini al pagamento delle relative spese. In assenza di un’autorizzazione formale, infatti, non si genera alcun obbligo contributivo a carico della collettività condominiale.

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