Superbonus: il fondo speciale vale anche per la verifica di fattibilità?

Nel contesto degli interventi agevolati con Superbonus, il fondo speciale previsto dall’art. 1135 c.c., comma 1, n. 4 deve essere costituito anche in relazione al conferimento dell’incarico professionale per la verifica preliminare della fattibilità degli interventi? Per un supporto ai professionisti che si trovano ad affrontare ipotesi di contenzioso in materia di bonus edilizi ed in particolare di Superbonus 110% consigliamo il volume “Come gestire il contenzioso dei bonus edilizi -Guida pratica con 110 casi risolti”, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon. In materia, abbiamo anche organizzato il Master in diritto condominiale – Responsabilità dell’amministratore, gestione dei conflitti e casi pratici
riferimenti normativi: art.  1135 c.c.;
precedenti giurisprudenziali: Trib. Bergamo, Sentenza del 22/06/2023, n. 1348

1. La vicenda: lo studio di fattibilità e il fondo speciale per il Superbonus

Una condomina impugna davanti al Tribunale una delibera assembleare, sollevando una serie di motivi di nullità e annullabilità. In particolare l’attrice contesta l’avvio della procedura per l’ottenimento del Superbonus 110% e la scelta del professionista per la prima fase di analisi dell’opera. Secondo l’attrice la delibera impugnata era invalida in quanto non era stato costituito il fondo speciale di cui all’art. 1135 c.c., comma 1 n. 4. Si è costituito in giudizio il condominio, chiedendo dichiararsi improcedibile l’impugnazione della delibera, perché tardiva, o comunque rigettarla perché infondata. Il Tribunale ha dato ragione al convenuto. La parte soccombente ha impugnato la decisione dinanzi alla Corte d’Appello, ribadendo che la delibera contestata (con cui l’assemblea aveva approvato l’avvio della procedura per l’accesso al Superbonus, la nomina del tecnico incaricato e le spese preliminari pari a € 13.100,00) era viziata per mancata costituzione del fondo speciale previsto dall’art. 1135, comma 1, n. 4 c.c. Secondo l’appellante, la delibera non ha previsto né formalizzato, né in termini contabili né mediante versamento effettivo, alcuna provvista destinata a coprire i costi deliberati, in violazione della norma che impone tale fondo come condizione di validità per gli interventi di manutenzione straordinaria. Per un supporto ai professionisti che si trovano ad affrontare ipotesi di contenzioso in materia di bonus edilizi ed in particolare di Superbonus 110% consigliamo il volume “Come gestire il contenzioso dei bonus edilizi -Guida pratica con 110 casi risolti”, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. La questione

Il fondo straordinario previsto dall’articolo 1135 c.c. deve essere costituito anche per le fasi preliminari dei lavori straordinari?

3. La soluzione

La Corte di Appello ha dato ancora torto alla condomina. Infatti i giudici di secondo grado hanno notato che l’assemblea ha solo approvato l’affidamento dell’incarico professionale per le verifiche tecniche e urbanistiche preliminari, necessarie per capire se il condominio può accedere al Superbonus. In particolare, l’assemblea ha deliberato di conferire incarico a un tecnico per accedere agli atti presso l’Ufficio Tecnico Comunale, con l’obiettivo di acquisire la documentazione edilizia pertinente, verificare la conformità urbanistico-edilizia dell’involucro esterno e delle parti comuni dell’edificio, svolgere uno studio energetico su porzioni campione del fabbricato finalizzato alla verifica del salto di due classi energetiche, e completare la fase preliminare mediante l’emissione dell’Attestato di Prestazione Energetica (APE) convenzionale riferito all’intero edificio, da registrare per ciascuna unità immobiliare nel catasto energetico regionale.
L’assemblea ha votato favorevolmente, con unanimità dei presenti (tranne un condomino), approvando sia l’incarico che i costi indicati.
Secondo i giudici di appello, le attività preliminari di verifica della fattibilità degli interventi agevolabili con il Superbonus non sono qualificabili come opere di manutenzione straordinaria, né come innovazioni ai sensi dell’art. 1135, comma 1, n. 4 c.c., con la conseguenza che non richiedono la preventiva costituzione del fondo speciale previsto dalla norma. Tale interpretazione risulta maggiormente aderente al tenore letterale della norma, che subordina l’obbligo del fondo alla deliberazione di interventi tecnici aventi natura effettivamente straordinaria e innovativa.

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4. Le riflessioni conclusive

È nulla la delibera assembleare che approva lavori di manutenzione straordinaria senza la preventiva costituzione del fondo speciale di cui all’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., ovvero senza prevedere la costituzione progressiva del medesimo fondo in relazione agli stati di avanzamento lavori, in quanto tale omissione è potenzialmente pregiudizievole per i condomini e per la corretta gestione condominiale, anche nel caso di lavori finanziati con il cd. Superbonus (così, ad esempio, Trib. Macerata 14 aprile 2025, n. 282). Il preventivo allestimento del fondo speciale, inoltre, è obbligatorio e costituisce una condizione di validità della delibera di approvazione delle opere; la norma, infatti, tutela l’interesse collettivo al corretto funzionamento della gestione del caseggiato e l’interesse del singolo condomino ad evitare il rischio di dover garantire al terzo creditore il pagamento dovuto dai morosi. È importante precisare che l’obbligo dell’assemblea di costituire il “fondo speciale” riguarda solo le opere di manutenzione straordinaria e le innovazioni (e non per incarichi professionali relativi a probabili opere future). A tale proposito si è affermato che il conferimento dell’incarico professionale ad un tecnico per effettuare gli studi ed atti relativi all’efficientamento energetico e valutarne la praticabilità ai fini di cui al D.L. 34/2020 non è in sé un’opera di manutenzione straordinaria, né una innovazione, di talché nessun fondo speciale deve essere accantonato ai sensi dell’art. 1135 c.c. n. 4) (così Trib. Ferrara 25 aprile 2025 n. 416).

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