Superbonus ed elementi decorativi del prospetto del caseggiato

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

Gli elementi decorativi dei balconi, qualunque sia il tipo (aggettante o incassato nella facciata) possono svolgere una funzione estetica a favore dell’intero stabile, cioè possono concorrere a formare le linee architettoniche dell’edificio, cioè il decoro architettonico del caseggiato. Quest’ultimo è una qualità positiva dell’edificio, derivante dal complesso delle caratteristiche architettoniche, principali e secondarie e non correlato alla sola estetica del fabbricato, ma anche alle condizioni di singoli elementi o di singole parti dello stesso. Ciò premesso, bisogna sottolineare che, in relazione agli elementi decorativi dei balconi, vi è stata un’evoluzione della giurisprudenza e un’importante novità contenuta in una recentissima risposta all’interpello dell’Agenzia delle Entrate.

Elementi decorativi e giurisprudenza meno recente

La giurisprudenza meno recente sosteneva che le spese concernenti gli elementi del balcone che prospettano all’esterno dell’edificio condominiale gravano sempre, e comunque, sul condominio, in quanto tali elementi (frontalini, balaustre, ecc.) ineriscono alla facciata e concorrono a conferire all’immobile, attraverso l’armonia e l’unità di linee e di stile, quel decoro architettonico che costituisce bene comune, economicamente valutabile e – come tale – autonomamente tutelato ex art. 1120 c.c. In particolare, con riguardo al “rivestimento”, si è ritenuto che gli elementi decorativi, situati al di sotto dei balconi, avendo soltanto una funzione estetica, volta a rendere armonica la facciata dell’edificio condominiale, siano cose che servono all’uso ed al godimento comune, e, quindi, ai sensi dell’art. 1117 c.c., n. 3, siano oggetto di proprietà comune e non di proprietà esclusiva del condomino cui appartengono i singoli balconi. Di conseguenza si è concluso che le spese relative ad interventi sui balconi e sulle parti a vista delle terrazze di un edificio condominiale vadano ripartite in proporzione ai millesimi di proprietà generale. Inoltre, si è sostenuta la legittimità della delibera che – a ragione della duplice funzione dei balconi quali elementi ornamentali ed individuali della facciata – distingue correttamente tra le spese per il ripristino della parte interna (gravanti sui singoli proprietari) e quelle per la parte esterna (ripartite in proporzione delle quote millesimali). In ogni caso, si è precisato pure che i balconi progettati e costruiti in modo simmetrico ed armonioso rispetto all’intera facciata, costituiscono parte integrante della facciata, della quale sono elemento decorativo, concorrendo a formare il decoro architettonico dello stabile; conseguentemente, qualora questo sia in condominio, la manutenzione dei relativi frontalini o cornicioni, ovvero dell’intonaco esterno delle balaustre deve essere posta a carico di tutti i condomini. Nel corso del tempo, però, questa posizione della giurisprudenza è cambiata.

Rivestimenti ed elementi decorativi che si inseriscono nel prospetto dell’edificio

Attualmente la giurisprudenza, cambiando rotta, ha sottolineato che, con riguardo ai rivestimenti del fronte della soletta dei balconi di un edificio in condominio, la qualificazione dei suddetti manufatti come beni comuni, in quanto destinati all’uso comune a norma dell’art. 1117, n.3 c.c., ovvero come pertinenze ad ornamento del corrispondente appartamento di proprietà esclusiva, va compiuta in base al criterio della loro precipua e prevalente funzione in rapporto al menzionato appartamento ed in rapporto alla struttura ed alle caratteristiche dell’intero edificio. In modo più esplicito si è sottolineato che soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, ma solo quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Tali parti decorative non devono essere necessariamente complesse, bensì tutte quelle che in relazione alla tipologia del fabbricato (compreso quello di disegno lineare) contribuiscono al decoro della facciata. In ogni caso si devono considerare come facciata gli elementi anche semplicemente cromatici (cioè la semplice diversa colorazione della superficie), che si armonizzano con la facciata del fabbricato dal quale sporgono, i quali non sono progettati e realizzati per fornire utilità al titolare del balcone (che, infatti, può essere utilizzato a prescindere dalla presenza, o meno, di tali elementi), ma concorrono, insieme alla facciata, a conferire allo stabile, attraverso l’armonia e l’unità di linee e di stile, quel decoro architettonico che costituisce bene comune dell’edificio. Questi elementi decorativi o, semplicemente, cromatici, quando contribuiscono a determinare l’aspetto estetico-formale della facciata (cimose, basamenti, frontali e pilastrini, copertine in pietra, corrimani, fregi, stucchi, statue, aggiunte di malta cementizia, viti di ottone e piombi con funzione decorativa, cimase, basamenti, cordoli, fasce di coronamento, i doccioni che allontanano l’acqua dalla facciata, ecc.), attengono al decoro architettonico dell’edificio e, quindi, ad un bene comune a tutti i condomini; pertanto, le opere relative a detti elementi decorativi, in difetto di una diversa disposizione del regolamento condominiale, devono essere ripartite tra tutti i condomini in base alle tabelle millesimali (compresi i proprietari dei negozi o i condomini con unità immobiliari al piano terra sono tenuti a concorrere con le rispettive quote millesimali alle spese di manutenzione del prospetto, deliberate dall’assemblea).

Superbonus e lavori di rimozione/sostituzione degli elementi architettonici

È inevitabile che, nell’ambito dell’installazione di un cappotto termico, sia necessario procedere in via preliminare ad alcune opere “propedeutiche”. In altre parole, prima di posare qualsiasi pannello isolante, deve essere eseguita una “diagnosi” dei vari componenti del caseggiato (intonaci, murature, strutture portanti) così da individuare i problemi e risolverli prima di applicare i nuovi strati di coibentazione. Si è posto, allora, il problema della possibilità di fruire del Superbonus anche per le spese di rimozione, demolizione e riposizionamento degli elementi decorativi del condominio. Del resto, nei limiti di spesa previsti dalla norma per ciascun intervento, il Superbonus spetta anche per i costi strettamente collegati alla realizzazione e al completamento dell’intervento agevolato. Ne consegue che, qualora il tecnico abilitato attesti che la rimozione (o demolizione) degli elementi decorativi della facciata isolante, nonché il successivo riposizionamento degli stessi sono interventi correlati ai lavori di coibentazione della facciata, le relative spese possono essere ammesse alla detrazione nei limiti complessivi stabiliti dalla norma (Risp. AE 7 ottobre 2021 n. 68).

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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