Spese gestione parti comuni nel condominio minimo

Nel condominio c.d. minimo si applica l’art. 1134 c.c., il quale, a differenza dell’art. 1110 c.c., che opera in materia di comunione ordinaria, condiziona il rimborso delle spese di gestione delle parti comuni sostenute dal partecipante non alla mera trascuranza o tolleranza degli altri comunisti, quanto al diverso e più stringente presupposto dell’urgenza.
riferimenti normativi: art. 1110 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza del 04/03/2015 n. 4372

1. La vicenda

Il proprietario di un’unità immobiliare facente parte di un piccolo condominio conveniva in giudizio il proprietario dell’ altra unità immobiliare per sentirlo condannare alla rifusione della quota parte delle spese sostenute per i lavori di manutenzione straordinaria ed urgente delle parti comuni. Si costituiva il convenuto contestando, tra l’altro, la sussistenza dell’asserita urgenza per la realizzazione dei lavori stessi. In via subordinata lo stesso convenuto contestava il quantum domandato sia in ragione della maggiore proprietà dell’attore sia per la detrazione fiscale di cui il medesimo attore aveva beneficiato. La causa veniva istruita a mezzo prove documentali e CTU.

2. La questione

Nel condominio c.d. minimo si applica l’art. 1134 c.c. o l’art. 1110 c.c.?

Potrebbero interessarti anche:

• Condominio minimo e spese anticipate dal condominio: le condizioni per il rimborso
• Quando il caseggiato è composto da un proprietario esclusivo di un’unità immobiliare ed altri comproprietari pro indiviso delle restanti unità immobiliari comprese nell’edificio si deve parlare di “condominio minimo”, per il quale si applica la disciplina sul funzionamento dell’assemblea condominiale
• Riforma condominio. Condominio minimo, parziale e super: cosa cambia?

3. La soluzione

Il Tribunale ha dato torto all’attore. La domanda è stata considerata inammissibile e, quindi, rigettata.
Come ha notato lo stesso giudice il fabbricato oggetto degli interventi edilizi è di proprietà comune alle parti in causa (tra l’altro fratelli); di conseguenza l’edificio in questione è un c.d. condominio minimo.
Tenendo conto di quanto sopra il Tribunale ha evidenziato che la normativa condominiale subordina la legittimità dell’intervento del singolo condominio al carattere dell’urgenza, escludendola in tutti quei casi in cui i tempi di esecuzione dell’opera siano compatibili con l’obbligo di chiedere la preventiva autorizzazione; in ogni caso il Tribunale ha aggiunto come la prova dell’urgenza – che grava sull’attore debba essere rigorosa. Secondo il Tribunale, sulla base dei documenti depositati in atti ma anche dalla documentazione fotografica allegata alla relazione del CTU, le opere commissionate non erano affatto urgenti, con la conseguenza che il condomino committente non poteva pretendere di essere rimborsato.

4. Le riflessioni conclusive

La nascita di un condominio non presuppone un formale atto costitutivo, ma si verifica con la costruzione su suolo comune, o con il frazionamento da parte dell’unico proprietario o comproprietario pro indiviso, di un edificio, i cui piani o porzioni di piano vengano attribuiti a due o più soggetti in proprietà esclusiva. Quindi, anche al condomino minimo, cioè quello composto da due sole unità abitative, vanno applicate le regole stabilite dal codice civile in tema di condominio, in tal modo essendosi risolta la questione interpretativa se non fossero invece applicabili al caso di specie le regole della comunione, in luogo di quelle del condominio. La diversa disciplina dettata dagli artt. 1110 e 1134 c.c. in materia di rimborso delle spese sostenute dal partecipante per la conservazione della cosa comune, rispettivamente, nella comunione e nel condominio di edifici, che condiziona il relativo diritto, in un caso, a mera trascuranza degli altri partecipanti e, nell’altro caso, al diverso e più stringente presupposto dell’urgenza, trova fondamento nella considerazione che nella comunione i beni comuni costituiscono l’utilità finale del diritto dei partecipanti, i quali, se non vogliono chiedere lo scioglimento, possono decidere di provvedere personalmente alla loro conservazione, mentre nel condominio i beni comuni rappresentano utilità strumentali al godimento dei beni individuali, sicché la legge regolamenta con maggior rigore la possibilità che il singolo condomino possa interferire nella loro amministrazione. Ne discende che, instaurandosi il condominio sul fondamento della relazione di accessorietà tra i beni comuni e le proprietà solitarie, poiché tale situazione si riscontra anche in caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, la spesa autonomamente sostenuta da uno di essi è rimborsabile solo nel caso in cui abbia i requisiti dell’urgenza, ai sensi dell’art. 1134 c.c. (Cass. civ., Sez. Un., 31/01/2006, n. 2046). In altre parole nell’ipotesi del cd. piccolo condominio le spese necessarie alla conservazione o alla riparazione della cosa comune devono essere oggetto di regolare delibera adottata previa rituale convocazione dell’assemblea dei condomini; di conseguenza serve una regolare convocazione dell’assemblea ad iniziativa di uno dei due condomini, non costituendo valido equipollente il mero avvertimento o la semplice comunicazione all’altro condomino della necessità di provvedere a determinati lavori (Trib. Firenze 6 febbraio 2019, n. 409). In caso contrario si deve negare il rimborso ad uno dei comproprietari di un edificio frazionato in due distinte unità immobiliari che, senza coinvolgere l’altro condomino, aveva anticipato le spese non urgenti per alcuni interventi di ristrutturazione edilizia sulle parti comuni dell’intero fabbricato (Cass. civ., Sez. II, 06/10/2021, n. 27106). Solo le spese urgenti possono essere rimborsate. In ogni caso al condomino che ha effettuate spese non urgenti non compete l’azione di arricchimento, stante il divieto di rimborso stabilito dall’art. 1134 c.c.