Condominio minimo e spese anticipate dal condominio: le condizioni per il rimborso

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

Bisogna considerare che il condominio può essere anche solo “minimo”, situazione che si verifica quando è composto da almeno due soli condomini. Si deve considerare che, ai fini della costituzione del condominio minimo, non serve una manifestazione di volontà dei partecipanti diretta a produrre l’effetto dell’applicazione degli artt. 1117 c.c. e ss.

In altre parole anche tale “forma condominiale minima” nasce nel momento stesso in cui l’originario unico proprietario procede al frazionamento della proprietà di un edificio, trasferendo una o alcune unità immobiliari ad altri soggetti e, così, determinando la presunzione legale di cui all’art. 1117 c.c. con riguardo alle parti del fabbricato che, per ubicazione e struttura, siano – in tale momento costitutivo del condominio – destinate all’uso comune o a soddisfare esigenze generali (facciata, tetto, cortile ecc.).

Una volta nato il condominio minimo è frequente che uno dei due condomini affronti delle spese per beni e/o impianti comuni, pretendendo poi il rimborso della quota spese a carico dell’altro partecipante al condominio.

Spese non urgenti e necessaria delibera: l’irrilevanza del tacito assenso

Nell’ipotesi del cd. piccolo condominio le spese necessarie alla conservazione o alla riparazione della cosa comune devono essere oggetto di regolare delibera adottata previa rituale convocazione dell’assemblea dei condomini; in particolare l’assemblea con solo due partecipanti funziona solamente con il criterio dell’unanimità ed il passaggio assembleare preliminare a qualsiasi iniziativa deve essere attuato con modalità che consentano effettivamente di assumere una decisione (provvedendo, per esempio, a tutte le attività necessarie per l’effettuazione dei lavori: nomina di un tecnico, reperimento preventivi, ecc.); di conseguenza serve una regolare convocazione dell’assemblea ad iniziativa di uno dei due condomini, non costituendo valido equipollente il mero avvertimento o la semplice comunicazione all’altro condomino della necessità di provvedere a determinati lavori (Trib. Firenze 6 febbraio 2019, n. 409).

Spese urgenti: l’irrilevanza della trascuranza o della gestione di affari altrui

La relazione di accessorietà tra i beni comuni e le proprietà individuali si riscontra anche nel caso di condominio minimo con la conseguenza che la spesa autonomamente sostenuta da uno di essi è rimborsabile solo nel caso in cui abbia i requisiti dell’urgenza, ai sensi dell’art. 1134 c.c.; la presenza di una specifica disposizione impedisce che in ambito condominiale per ottenere il rimborso delle spese anticipate il singolo condomino possa fare riferimento alla trascuranza dell’altro condomino, da intendersi come negligenza, trascuratezza, omessa cura dei beni comuni (1110 c.c.): tale concetto è utilizzabile solo per la comunione. In altre parole requisito per il riconoscimento del diritto al rimborso è sempre e comunque la “trascuranza” degli altri compartecipi, ma nel caso del condominio è necessaria anche la presenza dell’elemento ulteriore costituito dall’“urgenza” della spesa. Allo stesso modo non è possibile parlare di gestione di affari altrui ex 2031 c.c., norma che riguarda il caso di un soggetto che, senza esservi obbligato, assume consapevolmente la gestione di uno o più affari di un altro soggetto che si trovi nell’impossibilità di provvedervi da sé.

Il concetto di urgenza

Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente. Il requisito dell’urgenza condiziona il diritto al rimborso del condomino gestore, il quale deva darne prova; in particolare dovrà dimostrare che le spese anticipate erano indispensabili per evitare un possibile nocumento a sé, a terzi od alla cosa comune e dovevano essere eseguite senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini, sulla base di accertamento di fatto spettante al giudice del merito (Cass. civ. sez. VI, 08/06/2017, n. 14326). Alla luce delle considerazioni precedenti si è recentemente negato il diritto al rimborso ad uno dei comproprietari di un edificio frazionato in due distinte unità immobiliari che, senza coinvolgere l’altro condomino, aveva anticipato le spese per alcuni interventi di ristrutturazione edilizia sulle parti comuni dell’intero fabbricato. Il condomino sperando nel rimborso ha invocato la sua qualità di gestore degli altrui affari, ritenendo erroneamente di aver diritto al rimborso delle spese anticipate per conto dell’altro comproprietario (Cass. civ., Sez. II, 06/10/2021, n. 27106). In ogni caso si deve negare il diritto del condomino al rimborso della spesa sostenuta per lavori di rifacimento, demolizione, impermeabilizzazione e pavimentazione del terrazzo costituente copertura delle porzioni sottostanti se la prova dell’urgenza consiste in una macchia nel soffitto sottostante la terrazza (Cass. civ., Sez. II, 14/04/2015, n. 7457). Infine si nota che al condomino non compete l’azione di arricchimento senza causa in caso di spesa non urgente, stante il divieto di rimborso stabilito dall’art. 1134 c.c.

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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