Avviso convocazione assemblea condominiale sulle spese

Se l’avviso di convocazione parla di esame dello stato finale dei lavori progettati non è possibile poi in assemblea approvare il riparto delle spese di tali lavori

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

Qui la sentenza: Corte di Cassazione – II sez. - sentenza n. 18126 del 31-08-2020

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riferimenti normativi: art.  66 disp. att. c.c.

precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza n. 13047 del 10/06/2014

La vicenda

Un amministratore convocava un’assemblea con avviso che faceva riferimento unicamente all’esame dello stato finale dei lavori progettati, mentre poi l’assemblea aveva approvato il riparto delle relative spese con un prospetto sostitutivo rispetto a quello spedito con la convocazione.

A seguito di quanto sopra, il condomino impugnava la delibera davanti al Tribunale per violazione del diritto di informazione preventiva circa l’ordine del giorno degli argomenti da trattare e per l’erroneità della disposta ripartizione delle spese. Il Tribunale respingeva la domanda. La Corte di Appello di Palermo annullava la delibera assembleare. I giudici di appello avevano motivato la loro decisione sulla base della mancata indicazione, nell’avviso di convocazione dell’assemblea, della precisa attività che sarebbe stata posta in essere nel corso della riunione tra i condomini. In tal modo la collettività condominiale non sarebbe stata in grado di comprendere con precisione quale sarebbe stato il contenuto della prossima assemblea, con una notevole lesione dei loro diritti. Il condominio ricorreva in Cassazione osservando, tra l’altro, come il documento allegato all’avviso di convocazione chiarisse quali erano i criteri applicati dall’amministratore per il riparto delle spese dei lavori; inoltre notava che lo stesso documento era già approvato in una precedente assemblea, che aveva, appunto, dato mandato all’amministratore di predisporre la ripartizione finale.

La questione

Se l’avviso di convocazione parla di esame dello stato finale dei lavori progettati è possibile, poi, in assemblea approvare il riparto delle spese di tali lavori?

La soluzione

La Cassazione ha dato torto al condominio

Secondo i giudici supremi, affinché una delibera assembleare sia valida è necessario che l’avviso di convocazione elenchi, sia pure in modo non analitico e minuzioso, specificamente gli argomenti da trattare in modo tale da far comprendere i termini essenziali di essi e consentire, agli aventi diritto, le conseguenti determinazioni, anche relativamente alla partecipazione alla deliberazione. Solo in tal caso l’avviso di convocazione potrà essere ritenuto valido ed efficace.

Di conseguenza, la Cassazione non ha ritenuto valide le considerazioni del condominio secondo cui lo stato di ripartizione approvato era stato, comunque, determinato dall’amministratore su delega dell’assemblea secondo criteri prefissati; infatti – come notano i giudici supremi – l’annullamento della delibera è stato disposto dalla Corte d’Appello non escludendo il potere dell’amministratore di procedere al riparto, quanto sanzionando la mancata specifica indicazione, tra gli argomenti oggetto dell’ordine del giorno dell’assemblea, dell’approvazione dello stesso.

Le riflessioni conclusive

Nel caso esaminato dalla sentenza impugnata, è stato chiarito come l’esame dello stato finale dei lavori progettati, previsto nell’avviso di convocazione, fosse argomento diverso rispetto all’approvazione del riparto delle spese di tali lavori, peraltro, avvenuto sulla base di un nuovo prospetto distribuito dall’amministratore soltanto nel corso dell’assemblea.

Del resto, l’art. 66 disp. att. c.c., comma 3, stabilisce che tutti i partecipanti devono essere preventivamente informati delle questioni e delle materie sulle quali sono chiamati a deliberare; questo non significa che nell’avviso di convocazione debba essere prefigurato lo sviluppo della discussione ed il risultato dell’esame dei singoli punti da parte dell’assemblea.

È necessario, però, che l’avviso di convocazione elenchi, sia pure in modo non analitico e minuzioso, specificamente gli argomenti da trattare, così da far comprendere i termini essenziali di essi e consentire, agli aventi diritto, le conseguenti determinazioni, anche relativamente alla partecipazione alla deliberazione

La delibera assembleare che abbia ad oggetto un contenuto generico e programmatico (quale, nella specie, la ricognizione del riparto dei poteri tra singoli condomini, amministratore ed assemblea) non necessita, però, ai fini della sua validità, che il relativo argomento sia tra quelli posti all’ordine del giorno nell’avviso di convocazione, trattandosi di contenuti non suscettibili di preventiva specifica informativa ai condomini e, comunque, costituenti possibile sviluppo della discussione e dell’esame di ogni altro punto all’ordine del giorno (Cass. civ., Sez. II, 25/05/2016, n. 10865).

In ogni caso, l’accertamento della completezza o meno dell’ordine del giorno di un’assemblea condominiale – nonché della pertinenza della deliberazione dell’assemblea al tema in discussione, indicato nell’ordine del giorno contenuto nel relativo avviso di convocazione – rimane demandato all’apprezzamento del giudice del merito, insindacabile in sede di legittimità.

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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