Se la pizzeria che produce immissioni di calore e fumo insopportabili chiude, per gli esposti dei condomini, i pizzaioli non possono chiedere un risarcimento danni alla collettività condominiale

Se la pizzeria che produce immissioni di calore e fumo insopportabili chiude, per gli esposti dei condomini, i pizzaioli non possono chiedere un risarcimento danni alla collettività condominiale

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

Qui la sentenza: Corte di Cassazione - II sez. civ. - sentenza n. 25679 del 13-11-2020

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riferimenti normativi: art 2043 c.c.

precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. III, Sentenza del 13/01/2005, n. 560

La vicenda

Un condominio presentava denunce ai nas ed alla asl, lamentando immissioni insopportabili provenienti da un locale adibito all’esercizio dell’attività di pizzeria e rosticceria. Il comune imponeva ai titolari del locale l’installazione di una canna fumaria a servizio della friggitrice, costringendoli a sospendere l’utilizzo dello stesso apparecchio fino alla realizzazione di tale canna fumaria. L’attività veniva sospesa per i lavori richiesti.

Successivamente i condomini citavano in giudizio, davanti al Tribunale, i proprietari del locale, chiedendo la cessazione dell’attività perché contrastante col un divieto previsto nel regolamento condominiale e, comunque, fonte di immissioni insopportabili. I titolari della pizzeria chievano il risarcimento del danno al condominio per il periodo di chiusura subito in conseguenza degli  esposti presentati. Il Tribunale dava pienamente ragione ai condomini e respingeva le richieste dei pizzaioli. Allo stesso modo la Corte d’appello affermava come la chiusura del locale commerciale e le correlate perdite patrimoniali occorse, non fossero causalmente riferibili ad un comportamento illecito del condominio ma dei convenuti.

La questione

Se la pizzeria che produce immissioni di calore e fumo insopportabili chiude per gli esposti dei condomini, i pizzaioli possono chiedere un risarcimento danni alla collettività condominiale?

La soluzione

La Cassazione ha dato ragione ai condomini. I giudici supremi, infatti, hanno notato che il condominio si è limitato alla presentazione di esposti amministrativi all’amministrazione comunale e ai nas e, nel giudizio civile, ad esercitare il potere di curare l’osservanza del regolamento di condominio, nonché di tutelare l’edificio dalle immissioni di calore, odori e rumori. In ogni caso – come sottolineano i giudici supremi – la presentazione di una denuncia, come di un esposto, all’autorità giudiziaria o amministrativa, seppur rivelatasi infondata, non può essere fonte di responsabilità per danni a carico del denunciante o dell’esponente, ai sensi dell’art. 2043 c.c., se non quando possano considerarsi calunniosi; secondo la Cassazione, quindi, i giudici di secondo grado hanno correttamente escluso ogni responsabilità dei condomini per la chiusura della predetta attività commerciale. Del resto, ad avviso della Cassazione, l’impossibilità della prosecuzione dell’attività commerciale era piuttosto da riferire al provvedimento sindacale che aveva inibito l’utilizzo della friggitrice fino all’installazione di un’apposita canna fumaria.

Le riflessioni conclusive

Merita di essere ricordato che, qualora si verifichino situazioni di grave ed eccezionale necessità, l’ordinamento (artt. 50 e 54 D.lgs 267/200) riconosce al Sindaco il potere di adottare ordinanze straordinarie per far fronte all’emergenza (ad es. sanitaria o di igiene pubblica a carattere esclusivamente locale).

Nel caso esaminato il Sindaco ha adottato provvedimenti interdittivi nei confronti dei titolari di una pizzeria sino a quando non fossero installate apposite  canne fumarie.

Tali provvedimenti ammnistrativi, attraverso esposti, sono stati “stimolati” dai condomini del palazzo dove si trovavano i locali della pizzeria. In tali casi, però, l’attività pubblicistica dell’autorità comunale si è sovrapposta all’iniziativa dei denuncianti, togliendole ogni efficacia causale e, così, interrompendo ogni nesso causale tra tale iniziativa ed il danno eventualmente subito dal soggetto autore di comportamenti illeciti (Cass. civ., sez. III, 24/03/2000, n. 3536).

Del resto, merita di essere ricordato che il titolare di una friggitoria che emette odori insopportabili per i condomini circostanti può essere destinatario di un’ordinanza del Tribunale di sequestro preventivo delle canne fumarie che non rispettano il regolamento comunale (Cass. pen., sez. III, 21/08/2018, n. 38674). Si ricorda, poi, che la Cassazione ha deciso che la contravvenzione prevista dall’articolo 674 c.p. (getto pericoloso di cose) è configurabile anche nel caso di molestie olfattive a prescindere dal soggetto emittente, con la specificazione che quando non esiste una predeterminazione normativa dei limiti delle emissioni, si deve avere riguardo al criterio della normale tollerabilità di cui all’articolo 844 c.c.  (Cass. pen., sez. III, 24/03/2017, n. 14467).

Così i giudici supremi hanno confermato la condanna alla pena di dieci giorni di arresto, nonché al risarcimento dei danni in favore della costituita parte civile, essendo emerso dalle risultanze processuali che l’imputato, nell’esercizio dell’attività di somministrazione al pubblico di alimenti e bevande (nel caso concreto, bar-pizzeria) aveva provocato l’emissione nell’atmosfera di “fumi e vapori nauseabondi”, al punto da determinare estremo disagio (nausea e senso di vomito) in tutti i condomini dello stabile, che erano costretti a tenere le finestre chiuse (Cass. pen., sez. III, 1/07/2015, n. 27562).

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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