Rimborsi per aree comuni del condominio: chi ha diritto?

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista
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Qui la sentenza: Corte di Cassazione –sez. II civ.- sentenza n. 21440 del 06-07-2022

Tutti i condomini hanno diritto al rimborso corrisposto da una società di telefonia per l’installazione sul lastrico solare di un’antenna, salvo che un titolo valido escluda che detta copertura comune sia comune a tutta la collettività condominiale

     Indice

  1. La vicenda
  2. La questione
  3. La soluzione
  4. Le riflessioni conclusive

riferimenti normativi: art.  1117 c.c.

precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza n. 9986del 20/04/2017

1. La vicenda 

Alcuni condomini titolari di negozi impugnavano una delibera assembleare con cui era stato approvato il “consuntivo condominio 2006” ed il “preventivo condominio 2007”. Gli attori, tra l’altro, in particolare, lamentavano che il bilancio li avesse indebitamente esclusi dal rimborso di € 10.000,00 spettante ai condomini per aver consentito l’istallazione di un’antenna sul tetto del locale lavatoio dell’edificio ad una nota società di telefonia. Il convenuto condominio sosteneva che l’antenna in questione era stata installata su porzione del fabbricato di cui titolari erano solo i condomini proprietari degli appartamenti, così come risultava dall’articolo 3 del regolamento di condominio. Il Tribunale dava ragione agli attori. Secondo i condomini – che ricorrevano in appello – i proprietari dei negozi non erano titolari di diritti anche su parti del fabbricato escluse ab origine dal regolamento di condominio; in particolare sostenevano che, per effetto delle cessioni dei negozi da parte degli originari proprietari, erano stati trasferiti i soli elementi che si trovavano in un rapporto di connessione oggettiva o di strumentalità con la cosa venduta, tra i quali – per espressa esclusione del regolamento di condominio (art. 3) – non risultava esservi il tetto del locale lavatoio. La Corte d’appello ha confermato la sentenza di primo grado, osservando che l’art. 3 del regolamento non poteva intendersi come volto ad escludere la comproprietà dei beni comuni, ed in particolare del tetto/lastrico solare, ai fini della ripartizione del “contributo della società di telefonia, stante la funzione di copertura assolta dal medesimo lastrico e la riconducibilità dello stesso all’art. 1117 c.c., in difetto di specifico titolo contrario. Del resto, a conferma delle loro ragioni, i giudici di secondo grado facevano presente che una norma del regolamento imponeva anche ai proprietari dei negozi la partecipazione alle spese condominiali concernenti il tetto e i terrazzi comuni.

2. La questione

Quando è possibile affermare che non tutti i condomini hanno diritto al rimborso corrisposto da una società di telefonia per l’installazione sul lastrico solare di un’antenna di telefonia mobile?


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3. La soluzione

La Cassazione ha dato torto al condominio. Secondo i giudici supremi i ricorrenti avrebbero dovuto verificare se nel titolo originario sussistesse una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente alle unità immobiliari site ai piani elevati del caseggiato la proprietà del lastrico. Del resto – come evidenzia la Cassazione – non può risultare dirimente per la soluzione della questione l’interpretazione di una clausola del regolamento (assembleare), non costituendo il regolamento di condominio un titolo di proprietà, a meno che non si tratti di regolamento espressione di autonomia negoziale, approvato o accettato col consenso individuale dei singoli condomini e volto perciò a costituire, modificare o trasferire i diritti attribuiti ai singoli condomini dagli atti di acquisto o dalle convenzioni. I giudici supremi, quindi, hanno ritenuto condivisibile l’interpretazione della Corte d’appello secondo cui la clausola “sono di proprietà comune ai proprietari dei diversi piani della palazzina tutte le parti dell’edificio di cui all’art. 1117 c.c.” non esprime, in modo chiaro ed univoco, l’intenzione di attribuire solo a quelli i beni condominiali e di sottrarne la contitolarità ai negozi.

4. Le riflessioni conclusive

Secondo un principio generale il lastrico solare ed il tetto sono oggetto di proprietà comune, ai sensi dell’art 1117 c.c., anche dei proprietari di locali terranei, che abbiano accesso direttamente dalla strada, in quanto costituiscono elementi necessari per la configurabilità stessa di un fabbricato diviso in porzioni individuali e svolgono una funzione di riparo e di protezione delle unità sottostanti (Cass. civ., sez. II, 20/04/2017, n. 9986). È pacifico quindi che il lastrico solare rientri tra le parti comuni dell’edificio condominiale, ex art. 1117 c.c. Del resto, al fine di stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione, di cui all’art. 1117 c.c., occorre fare riferimento all’atto costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dell’originario proprietario ad altro soggetto. Pertanto, se in occasione della prima vendita la proprietà di un bene, potenzialmente rientrante nell’ambito dei beni comuni, risulti riservata ad uno solo dei contraenti o a un gruppo di condomini, deve escludersi che tale bene possa farsi rientrare nel novero di quelli comuni. Allo stesso modo titolo è il regolamento del costruttore accettato da tutti i condomini al momento del rogito.

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Massimo Serra
Curatore e Coautore dell’opera, Avvocato Cassazionista del Foro di Roma, titolare e fondatore dello studio legale S.L.S., con esperienza ultra ventennale nel settore condominiale e dei diritti reali in genere. Cultore di diritto privato e formatore in seminari specialistici con riguardo alla figura dell’avvocato nella difesa del condominio e relazioni tra difesa, amministratore, controparte e condomini. Docente in scuole, centri di studi giuridici di diritto privato e penale e membro del comitato editoriale di rivista
sul diritto dell’internet. Esperto di riscossione del credito con pubblicazioni sul credito condominiale e sulla solvibilità del condominio. Partecipazione in qualità di relatore a
conferenze sulla mediazione e sulla negoziazione assistita in ambito condominiale. Partecipazione ad appuntamenti di studio. Ha curato il manuale del condominio oltre a pubblicare monografie ed edizioni scientifiche sullo stesso tema ed altri istituti collegati e connessi quali la multiproprietà, la comunione, la locazione, gli appalti e la responsabilità nel mandato.

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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