Proprietà esclusive e conflitto d’interessi in condominio

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista
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Qui la sentenza: Corte di Cassazione –sez. II civile- sentenza n. 20126 del 22-06-2022

In caso di lavori straordinari alle parti comuni che interessano anche un magazzino di alcuni condomini i titolari di detta proprietà esclusiva non sono in conflitto di interessi con il condominio e, quindi, possono votare a favore delle nuove opere

riferimenti normativi: artt. 1136 c.c.; 2373 c.c.

precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza n. 19131 del 28/09/2015

      Indice

  1. La vicenda
  2. La questione
  3. La soluzione
  4. Le riflessioni conclusive

1. La vicenda

Una condomina impugnava avanti al Tribunale una delibera assembleare, sostenendo, tra l’altro, che non si erano raggiunta la maggioranza prescritta dalla legge per l’approvazione dei lavori su parti comuni dell’edificio; in particolare notava che le opere deliberate avvantaggiavano un magazzino di proprietà esclusiva di alcuni condomini; di conseguenza pretendeva che i voti di quest’ultimi – che riteneva in conflitto di interessi con la restante parte della collettività condominiale – non fossero conteggiati. lI Tribunale rigettava la domanda di impugnazione della delibera condominiale indicata. La Corte di Appello rigettava l’appello e confermava la sentenza impugnata. A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte territoriale rilevava che il paventato conflitto di interessi non ricorreva poiché i lavori avevano avuto ad oggetto parti comuni dell’edificio, benché adiacenti alla proprietà del singolo condomino; in ogni caso – come sottolineavano i giudici di secondo grado – dette opere rappresentavano lavori dettati dall’esigenza di ovviare a problemi statici dell’edificio, come attestato da una perizia tecnica precedentemente espletata. Alla luce di quanto sopra la soccombente ricorreva in cassazione, ribadendo, tra l’altro, che mancava il quorum previsto per gli interventi previsti, non potendosi conteggiare i voti espressi dal proprietario e dall’utilizzatore del magazzino in conflitto di interessi con il condominio. Del resto la stessa condomina notava che i predetti condomini avevano ottenuto un’autorizzazione edilizia per la trasformazione del magazzino in studio, sussistendo dunque un loro interesse personale all’approvazione dei lavori, che avrebbe dovuto indurre a non conteggiare i loro voti.

2. La questione 

In caso di lavori straordinari alle parti comuni che interessano anche un magazzino di alcuni condomini i titolari di detta proprietà esclusiva possono votare a favore delle nuove opere?


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La tematica condominiale è solita essere analizzata con poca attenzione ma oggi è stata trattata come una vera e propria branca del diritto civile e come tale merita di essere esaminata completamente.

Dalla lettura dei singoli capitoli emergono chiari i concetti e lo stile esplicativo raggiunge l’obiettivo di implementare la conoscenza individuale.

L’opera riesce a dare una nozione completa e non vi è argomento che sia trattato parzialmente.

Infatti dopo l’inquadramento del condominio e delle proprietà dello stesso si passa alla trattazione dei rapporti tra condominio e terzi e tra i condomini, fino ad avere chiarezza sulla ripartizione delle spese e sulle tabelle millesimali, con la esaustiva trattazione della figura dell’amministratore, sui vizi delle assemblee e sulla modalità della videosorveglianza.

L’appendice a cura del Presidente della ASS.I.A.C., Concetta Cinque, esamina le possibilità che l’ordinamento concede ai condomini per svolgere le assemblee sotto l’emergenza sanitaria legata al Covid-19.

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Massimo Serra
Curatore e Coautore dell’opera, Avvocato Cassazionista del Foro di Roma, titolare e fondatore dello studio legale S.L.S., con esperienza ultra ventennale nel settore condominiale e dei diritti reali in genere. Cultore di diritto privato e formatore in seminari specialistici con riguardo alla figura dell’avvocato nella difesa del condominio e relazioni tra difesa, amministratore, controparte e condomini. Docente in scuole, centri di studi giuridici di diritto privato e penale e membro del comitato editoriale di rivista
sul diritto dell’internet. Esperto di riscossione del credito con pubblicazioni sul credito condominiale e sulla solvibilità del condominio. Partecipazione in qualità di relatore a
conferenze sulla mediazione e sulla negoziazione assistita in ambito condominiale. Partecipazione ad appuntamenti di studio. Ha curato il manuale del condominio oltre a pubblicare monografie ed edizioni scientifiche sullo stesso tema ed altri istituti collegati e connessi quali la multiproprietà, la comunione, la locazione, gli appalti e la responsabilità nel mandato.

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3. La soluzione

La Cassazione ha dato ragione al condominio. Del resto secondo gli stessi giudici supremi il conflitto di interessi rilevante non si sostanzia nella titolarità, in capo ad un condomino, di un interesse personale in concorso con quello comune, bensì solo nella ricorrenza di un interesse che sia in grado di pregiudicare, se realizzato, l’interesse collettivo, ove sia dimostrata in concreto una sicura divergenza tra le specifiche ragioni personali e un parimenti specifico interesse contrario del condominio. Nel caso in questione però – come hanno precisato i giudici supremi – detti lavori erano indispensabili per rivolvere problemi statici e avevano ad oggetto parti comuni dell’edificio, benché adiacenti alla proprietà del singolo condomino.

4. Le riflessioni conclusive

Secondo un indirizzo ormai consolidato le maggioranze necessarie per approvare le delibere dell’assemblea sono previste in modo inderogabile dal codice civile e fanno riferimento al numero di partecipanti in assemblea e ai valori millesimali di ciascuno di essi, anche di quelli in conflitto di interessi. Il semplice fatto che vi sia un vantaggio economico o di altra natura per uno dei partecipanti non impedisce a questi di votare e nessuno può opporsi (Cass. civ., sez. II, 28/09/2015, n. 19131).

Il conflitto di interessi ricorre qualora risulti dimostrata una sicura divergenza tra l’interesse istituzionale del condominio e specifiche ragioni personali di determinati singoli partecipanti, i quali non si siano astenuti ed abbiano, perciò, concorso con il loro voto a formare la maggioranza assembleare: in tal caso la deliberazione approvata sarà invalida.

L’invalidità della delibera discende, quindi, non solo dalla verifica del voto determinante dei condomini aventi un interesse in conflitto con quello del condominio (e che, perciò, abbiano abusato del diritto di voto in assemblea), ma altresì dalla dannosità, sia pure soltanto potenziale, della stessa deliberazione.

Il vizio della deliberazione approvata con il voto decisivo dei condomini in conflitto ricorre, in particolare, quando la stessa sia diretta al soddisfacimento di interessi extra condominiali, cioè di esigenze lesive dell’interesse condominiale all’utilizzazione, al godimento ed alla gestione delle parti comuni dell’edificio.

Ne consegue che il conflitto di interessi rilevante non si sostanzia nella titolarità, in capo ad un condomino, di un interesse personale in concorso con quello comune, bensì solo nella ricorrenza di un interesse che sia in grado di pregiudicare, se realizzato, l’interesse collettivo, ove sia dimostrata in concreto una sicura divergenza tra le specifiche ragioni personali e un parimenti specifico interesse contrario del condominio (Cass., sez. II, 12/05/2020, n. 8774).

È onere di colui che impugna la delibera per l’esistenza di un conflitto fornire la c.d. prova di resistenza, ovvero che la decisione sarebbe stata diversa escludendo il voto del soggetto in conflitto (Cass., sez. II, 11/02/2019, n. 3925).

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Il testo risulta un vero e proprio strumento indispensabile per chi vuole o deve essere sempre aggiornato sul condominio.

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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