Condominio e fallimento: la sorte delle quote del condomino fallito

di Domenico Rosati
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È possibile il recupero delle spese condominiali del condomino dichiarato fallito? Certamente, vediamo le modalità:

      Indice

  1. Brevi cenni sul Fallimento
  2. I crediti per oneri condominiali relativi a periodi antecedenti la data del fallimento
  3. Le quote condominiali divenute esigibili successivamente alla dichiarazione di fallimento
  4. Il caso particolare in cui il Curatore Fallimentare deve impugnare una delibera condominiale relativa al Condominio ubicato fuori dal circondario del Tribunale che ha dichiarato il fallimento del condomino

1. Brevi cenni sul Fallimento

Prima di addentrarci nell’argomento mi sembra doveroso fare un breve riepilogo dell’istituto.

Il fallimento è una procedura concorsuale liquidatoria alla quale, ai sensi dell’art. 1 della Legge Fallimentare, sono soggetti gli imprenditori commerciali che, contestualmente, si trovino in stato di insolvenza, così come descritto dal secondo comma del successivo articolo 5 della medesima legge“Lo stato d’insolvenza si manifesta con inadempimenti od altri fatti esteriori, i quali dimostrino che il debitore non è più in grado di soddisfare regolarmente le proprie obbligazioni.”

Sono, altresì, esclusi dalla procedura fallimentare gli enti pubblici e le imprese sottoposte alla liquidazione coatta amministrativa, come risulta dall’art. 2 della Legge Fallimentare.

La procedura inizia col deposito dell’istanza di fallimento, innanzi al Tribunale del luogo dove l’imprenditore ha la sede principale dell’impresa, così come disposto dall’art. 9 della Legge Fallimentare.

Il ricorso può essere presentato dallo stesso debitore insolvente, da uno o più creditori o dal pubblico ministero (Cass. Civ. n. 3472/2011).

Prosegue con la fase della c.d. verifica prefallimentare, nella quale il Tribunale accerta la sussistenza dei presupposti del fallimento; quindi, se ricorrono i presupposti di legge, viene emessa la sentenza dichiarativa di fallimento.

Con la sentenza in parola, il Tribunale provvede a nominare il Giudice Delegato, che sorveglierà sul corretto svolgimento dell’intera procedura; il Curatore Fallimentare, cui spetterà il compito di amministrare i beni dl fallito, ed a fissare l’udienza di verifica dei crediti.

All’emissione della sentenza segue l’apertura della procedura fallimentare, che comprende tre fasi1) la fase di accertamento del passivo, nella quale viene accertata l’esistenza e la consistenza dei debiti e degli eventuali crediti del fallito; 2) la fase di liquidazione dell’attivo, nel corso della quale i beni rientranti nella massa fallimentare sono sottoposti a vendita forzata e 3) la fase di ripartizione dell’attivo, nel corso della quale le somme già disponibili e quelle ricavate dalla liquidazione vengono ridistribuite tra i creditori dell’impresa fallita.

L’effetto principale che la sentenza dichiarativa di fallimento provoca, nei confronti del fallito, è il c.d. spossessamento, per effetto del quale il medesimo, pur conservandone la proprietà sino alla vendita, perde la disponibilità dei suoi beni, non può ricevere somme che derivano dal loro godimento, né può agire legalmente a loro tutela.

Una volta liquidato integralmente l’attivo e soddisfatti i creditori, la procedura di fallimento si chiude con decreto motivato del Tribunale, ai sensi dell’art. 119 Legge Fallimentare.

2. I crediti per oneri condominiali relativi a periodi antecedenti la data del Fallimento

Fatta questa premessa sull’istituto in generale, entriamo ora nel vivo dell’argomento ed occupiamoci della sorte dei crediti condominiali, nel caso in cui un condomino venga dichiarato fallito.

Essi hanno natura concorsuale e chirografaria, vale a dire che normalmente non sono assistiti da privilegio rispetto agli altri crediti ammessi al passivo (salvo il caso di garanzia derivante, ad esempio, da iscrizione ipotecaria) e devono essere richiesti dal Condominio mediante il deposito di apposita domanda di ammissione al passivo, da presentarsi nei termini (per essere tempestiva, almeno trenta giorni prima dell’udienza fissata per la verifica) e con allegata la relativa documentazione attestante il credito (bilanci, relativo verbale assembleare di approvazione, piani di riparto, etc.).

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3. Le quote condominiali divenute esigibili successivamente alla dichiarazione di fallimento

Al contrario, gli oneri condominiali esigibili dopo la dichiarazione di fallimento e fino alla vendita dell’immobile non hanno natura concorsuale e costituiscono crediti prededucibili, in quanto l’art. 30 della Legge n. 220/2012 (“Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”), così recita: “I contributi per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria nonché per le innovazioni sono prededucibili ai sensi dell’articolo 111 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, se divenute esigibili ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, come sostituito dall’articolo 18 della presente legge, durante le procedure concorsuali”.

Ciò vuol dire che, i crediti per quote condominiali divenuti esigibili a seguito dell’approvazione da parte dell’assemblea dello stato di ripartizione, sono una categoria di crediti esclusi dal concorso in quanto vengono soddisfatti con precedenza assoluta rispetto agli altri: essi, se non vi sono contestazioni e vi è capienza nell’attivo, a seguito di richiesta rivolta dall’amministratore al Curatore (cui pure vanno inviati i riparti approvati e le convocazioni assembleari) verranno, dunque, liquidati prima di procedere al riparto, secondo la procedura prevista dall’art. 111 bis, n. 3 della Legge Fallimentare, previa autorizzazione del comitato dei creditori o del Giudice Delegato.

In caso contrario, il curatore comunicherà all’amministratore la necessità di attendere la vendita del compendio acquisito alla massa fallimentare, per poi procedere, col ricavato, al pagamento.

Nel caso, invece, dovessero sorgere delle contestazioni, il Condominio dovrà presentare la domanda di insinuazione al passivo, chiedendo l’ammissione del credito in prededuzione. Nell’ipotesi di esclusione del credito, lo stesso può proporre l’opposizione entro 30 giorni dalla comunicazione dello stato passivo, ove risulta la mancata ammissione, ai sensi e per gli effetti dell’art. 98 della Legge Fallimentare.

Una volta che il giudice pronuncia la sentenza che dichiara il fallimento, il curatore subentra al condomino fallito nell’esercizio di diritti e doveri relativi alla proprietà dell’immobile condominiale.

Pertanto, al curatore andranno indirizzate le convocazioni di assemblea, in quanto questi potrà partecipare alle assemblee, avrà diritto di voto e potere di impugnare le delibere assembleari.

4. Il caso particolare in cui il Curatore Fallimentare deve impugnare una delibera condominiale relativa al Condominio ubicato fuori dal circondario del Tribunale che ha dichiarato il fallimento del condomino

Nel caso in cui un curatore fallimentare debba impugnare una delibera condominiale inerente un Condominio ubicato fuori dal circondario del Tribunale che ha dichiarato il fallimento del condomino, dove dovrebbe incardinare il giudizio di impugnazione? Presso il Tribunale del luogo ove ha sede il Condominio oppure innanzi al Tribunale che ha pronunciato la sentenza di fallimento del condomino, ai sensi dell’art. 24 della Legge Fallimentare?

Orbene, l’art. 24 della Legge Fallimentare recita: “Il Tribunale che ha dichiarato il fallimento è competente a conoscere di tutte le azioni che ne derivano qualunque ne sia il valore”.

La norma tratta sicuramente delle azioni che hanno origine nel fallimento o che da questi subiscono una modifica, quindi, di quelle azioni che vanno ad incidere sulla massa dei creditori.

Ergo, nel caso in cui la delibera venga emessa in costanza di procedura fallimentare, si applica la vis attractiva ex art. 24 L.F. (Tribunale che ha dichiarato il fallimento del condomino), altrimenti, il giudizio di impugnazione della delibera condominiale va proposto dinanzi il Tribunale del luogo ove ha sede il Condominio.

Caso diverso è la proposizione del procedimento di mediazione che nella materia condominiale è obbligatorio.

Com’è noto, la domanda di mediazione deve essere presentata all’organismo del luogo del giudice competente per la controversia giudiziale.

Trattasi di principio introdotto dall’art. 84 D.L. n. 69/2013 (convertito con modificazioni dalla Legge 9 agosto 2013 n. 98) modificativo della normativa della mediazione, D. Lgs. n. 28/2010.

In ambito condominiale, però è previsto l’art. 71 quater, comma 2, delle disp. att. del Codice Civile, introdotto dal D.L. n. 69/2013 (convertito con modificazioni dalla Legge 9 agosto 2013 n. 98) che ha modificato la normativa della mediazione, D. Lgs. n. 28/2010, che sancisce: “La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato”.

In forza di questa disposizione, il curatore, per quanto riguarda la proposizione del procedimento di mediazione per l’impugnazione della delibera condominiale, relativa ad un Condominio situato al di fuori del circondario del Tribunale che ha dichiarato il fallimento del condomino, dovrà presentare l’istanza di mediazione presso l’organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del Tribunale nella quale il Condominio è situato.


Domande frequenti 

Come vanno ammessi i crediti relativi agli oneri condominiali antecedenti la dichiarazione di fallimento del condomino? In chirografo.

Qual è la documentazione che va presentata unitamente alla domanda di insinuazione al passivo inerente gli oneri condominiali sorti prima della sentenza di fallimento? La documentazione che va presentate è la seguente: 1) bilanci, 2) relativo verbale assembleare di approvazione, 3) piani di riparto e qualsiasi altra documentazione comprovante il credito.

Di che natura è il credito relativo agli oneri condominiali successivi alla sentenza di fallimento? La società di fatto può essere partecipata da una società di capitali? Gli oneri condominiali esigibili dopo la dichiarazione di fallimento e fino alla vendita dell’immobile non hanno natura concorsuale e costituiscono crediti prededucibili, ai sensi dell’art. 111 bis, comma 3, L.F., cioè vengono soddisfatti con precedenza assoluta rispetto agli altri, se non vi sono contestazioni e vi è capienza nell’attivo, a seguito di richiesta rivolta dall’amministratore al Curatore.

Cosa succede, invece, se vi sono contestazioni da parte del Curatore Fallimentare? In tal caso, il Condominio dovrà presentare la domanda di insinuazione al passivo, chiedendo l’ammissione del credito in prededuzione e nell’ipotesi di esclusione del credito, lo stesso può proporre l’opposizione entro 30 giorni dalla comunicazione dello stato passivo, ove risulta la mancata ammissione, ai sensi e per gli effetti dell’art. 98 della Legge Fallimentare.

L’Amministratore del Condominio, a chi si deve rivolgere nel caso del fallimento del condomino moroso? Al Curatore Fallimentare, in quanto una volta che il giudice pronuncia la sentenza che dichiara il fallimento, quest’ultimo subentra al condomino fallito nell’esercizio di diritti e doveri relativi alla proprietà dell’immobile condominiale, pertanto, al medesimo Curatore andranno indirizzate le convocazioni di assemblea.

Dove va incardinato il giudizio di impugnazione della delibera condominiale inerente un Condominio ubicato fuori dal circondario del Tribunale che ha dichiarato il fallimento del condomino? Nel caso in cui la delibera venga emessa in costanza di procedura fallimentare, si applica la vis attractiva ex art. 24 L.F., quindi, il Tribunale che ha dichiarato il fallimento del condomino, diversamente, il giudizio di impugnazione della delibera condominiale va proposto dinanzi il Tribunale del luogo ove ha sede il Condominio.

Dove va proposto il procedimento di mediazione per l’impugnazione della delibera condominiale relativa ad un Condominio ubicato fuori dal circondario del Tribunale che ha dichiarato il fallimento del condomino? il Curatore, per quanto riguarda la proposizione del procedimento di mediazione per l’impugnazione della delibera condominiale, relativa ad un Condominio situato al di fuori del circondario del Tribunale che ha dichiarato il fallimento del condomino, dovrà presentare l’istanza di mediazione presso l’organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del Tribunale nella quale il Condominio è situato.


GLOSSARIO: Fallimento; verifica prefallimentare; fase accertamento del passivo; fase di liquidazione dell’attivo; fase di ripartizione dell’attivo; quote condominiali; credito chirografario; credito in prededuzione; decreto di chiusura del fallimento; stato di insolvenza; imprenditori commerciali; istanza di fallimento; sentenza di fallimento; Giudice Delegato; Curatore Fallimentare; Condominio; Amministratore di Condominio; condomino; delibera condominiale; impugnazione delibera condominiale; oneri condominiali; domanda di insinuazione al passivo; vis attractiva; Organismo di Mediazione; Tribunale.


NORMATIVA: art. 1 Legge Fallimentare; art. 2 Legge Fallimentare; art. 5 Legge Fallimentare; art. 9 Legge Fallimentare; art. 24 Legge Fallimentare; art. 98 Legge Fallimentare; art. 111 bis Legge Fallimentare; art. 119 Legge Fallimentare; art. 30 Legge n. 220/2012; art. 63, comma 1, disp. att. c.c.; art. 71 quater, comma 2, disp. att. c.c.; art. 84 D.L. n. 69/2013 (Conv. in Legge n. 98/2013).

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