Il conduttore, al momento della restituzione del bene locato, deve riportare l’immobile “a nuovo” rimuovendo le conseguenze dovute al deterioramento del bene locato?
riferimenti normativi: art 1590 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. 3, Sentenza n. 2619 del 05/02/2014
1. La vicenda
I proprietari di un immobile ad uso abitativo, con ricorso, convenivano in giudizio la conduttrice lamentando che, al momento della restituzione, l’immobile si presentava in pessimo stato di conservazione, con danneggiamenti consistenti in graffi, fori e scalfitture sul pavimento di legno, muffe ed incrostazioni nel bagno, fori lungo le pareti interne non stuccati né tinteggiati, infissi e porta in legno privi di manutenzione e altri danni vari. Di conseguenza i ricorrenti, richiamando anche alcune pattuizioni del contratto di locazione, chiedevano che, previo accertamento dell’inadempimento della conduttrice, quest’ultima fosse condanna al risarcimento dei danni. In ogni caso i locatori facevano presente che non erano state pagate due mensilità e le spese condominiali.
La conduttrice si costituiva in giudizio sostenendo di avere rilasciato l’immobile previa tinteggiatura e pulizia dei locali, contestando le voci di danno denunciate dai ricorrenti e instando per la compensazione – di quanto eventualmente dovuto – con la cauzione versata e trattenuta dai locatori. Del resto la conduttrice notava che nel verbale di consegna (predisposto in contradditorio fra le parti) non era stato riportato alcun riferimento ai supposti danni riscontrati. Successivamente il giudizio veniva istruito unicamente tramite le produzioni documentali effettuate dalle parti, essendo state ritenute inammissibili sia le prove orali articolate da entrambe le parti, sia la CTU chiesta dalla sola resistente, in quanto palesemente esplorativa.
2. La questione
In tema di locazione ad uso abitativo, è corretto affermare che il conduttore, al momento della restituzione del bene locato, deve riportare l’immobile “a nuovo” rimuovendo le conseguenze dovute al deterioramento del bene locato?
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3. La soluzione
Il Tribunale ha dato ragione alla conduttrice; in primo luogo lo stesso giudice ha notato che il verbale di riconsegna del bene locato, in contraddittorio fra le parti, non conteneva riferimenti ai lamentati danni.
In ogni caso secondo il Tribunale i ricorrenti non hanno fornito adeguata prova dei danni allegati a carico dell’immobile, essendosi limitati a formulare una prova per testi di tenore eccessivamente valutativo e/o indeterminato, che come tale non è stata espletata in quanto inammissibile; del resto il Tribunale ha osservato che dalla documentazione fotografica prodotta dai ricorrenti non sono emersi danni eccedenti il normale degrado d’ uso, rientrante nella liceità giuridica del godimento abitativo del bene per come dedotto in contratto e protrattosi per un lasso temporale cospicuo di oltre 15 anni. Quanto alla pretesa azionata a titolo di pagamento dei canoni di locazione rimasti insoluti e delle spese di condominio, debito riconosciuto dalla resistente, il giudice ha ricordato come il deposito possa essere legittimamente trattenuto dai locatori e posto in compensazione con il controcredito del conduttore.
4. Le riflessioni conclusive
In linea generale bisogna osservare che il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto. In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione. Il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà (art 1590 c.c.). Tale disposizione esprime una regola generale dalla quale si ricava la possibilità di un deterioramento normale della cosa locata, conseguente vuoi all’uso corretto del bene (ossia a quell’uso in conformità del contratto), vuoi alla mera ed inevitabile vetustà (cfr. art. 1609, comma 1, c.c.). Quindi, se l’immobile locato (soggetto ad un inevitabile deterioramento dovuto al suo utilizzo) è stato utilizzato nel rispetto del contratto e senza abuso del conduttore, deve ritenersi che il deterioramento sia già scontato nel canone di locazione all’atto della stipulazione del contratto e nulla possa pretendere il locatore al momento della consegna. Qualora, però, in violazione dell’art. 1590 c.c., al momento della riconsegna l’immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso, incombe sul conduttore l’obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l’esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest’ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto – da parte di terzi – richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori (Cass. civ., sez. III, 31/05/2010, n. 13222).
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Silvio Rezzonico, Matteo Rezzonico, Luca Rezzonico | Maggioli Editore 2022
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