Costi di deterioramento dell’immobile locato: a carico del locatore, salvo patto contrario

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista
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Qui la sentenza: Corte di Cassazione - III sez. civile - sentenza n. 15839 del 17-05-2022

Al termine della locazione non spetta al conduttore sostenere i costi derivanti dal deterioramento o dal consumo dell’immobile locato conforme al contratto, salvo che le parti con speciale pattuizione non abbiano stabilito il contrario

riferimenti normativi: art. 1590 c.c.

precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. Un., Sentenza n. 6882 del 08/03/2019

     Indice

  1. La vicenda
  2. La questione
  3. La soluzione
  4. Le riflessioni conclusive

1. La vicenda

Due società stipulavano un contratto di locazione relativo ad una porzione di un capannone. Successivamente la conduttrice esercitava il suo diritto di recesso, ma la locatrice, adducendo la sussistenza di danni cagionati dalla conduttrice al capannone, rifiutava la riconsegna e continuava a fatturare di mese in mese i canoni; quest’ultimi però non venivano corrisposti dalla conduttrice; di conseguenza il locatore richiedeva ed otteneva decreti ingiuntivi nei confronti di controparte, così da pervenire ad un totale di sedici decreti, cui la conduttrice però proponeva altrettante opposizioni. Naturalmente tutti i diversi procedimenti venivano riuniti in unica causa nell’ambito della quale l’opposta locatrice pretendeva pure il risarcimento dei danni che sarebbero stati subiti dal capannone, mentre l’opponente conduttrice chiedeva la restituzione dell’intero deposito cauzionale. Il Tribunale revocava i decreti, dichiarava risolto il contratto per intervenuto recesso, dichiarava illegittimo il rifiuto opposto dalla locatrice in ordine alla riconsegna, dichiarava che la conduttrice aveva causato danni per euro 46.000, e, quindi, effettuava la compensazione parziale con il deposito cauzionale, condannando infine la locatrice a restituirne il residuo. Proposto appello da entrambe le parti, la Corte rigettava entrambi i gravami. Il locatore ricorreva in cassazione per violazione dell’art. 1590 c.c. in quanto i giudici di secondo grado avrebbe dovuto limitarsi a valutare se i danni accertati in corso di giudizio dai periti sia in sede di ATP che di CTU derivassero o meno dalla mancata esecuzione delle opere di piccola manutenzione, per determinare la legittimità del rifiuto alla riconsegna manifestato dalla ricorrente. La conduttrice con ricorso incidentale sosteneva, tra l’altro, che, in ottemperanza all’ art. 1590 c.c., essa aveva utilizzato il bene in conformità al contratto, dunque, i danni derivanti dall’uso protratto dei carrelli elevatori dovevano ritenersi conformi alla destinazione, con esimente dell’obbligo di ripristino al momento della riconsegna.

2. La questione 

È derogabile il principio secondo cui il conduttore, quando restituisce la cosa locata, è esonerato dalle conseguenze derivanti dal deterioramento o dal consumo dell’immobile conforme al contratto?


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3. La soluzione 

La Cassazione ha dichiarato inammissibili entrambi i ricorsi compensando le spese processuali. I giudici supremi hanno ritenuto inammissibile il motivo della società locatrice poiché volto ad ottenere un terzo grado di merito in ordine alle condizioni in cui era stato riconsegnato il capannone. In merito al ricorso incidentale la Cassazione ha condiviso le affermazioni dei giudici del merito secondo cui l’uso dei carrelli elevatori conforme alla destinazione prevista in contratto non era, comunque, circostanza tale da esimere il conduttore dall’obbligo di ripristino al momento della riconsegna, secondo quanto stabilito negli articoli 13 e 17 del contratto di locazione. In tali clausole, infatti, le parti avevano liberamente stabilito, in deroga all’ art. 1590 c.c., che l’immobile doveva essere restituito nello stato e consistenza così come consegnatogli, senza quindi che il conduttore fosse sgravato dagli effetti del deterioramento risultante dall’uso.

4. Le riflessioni conclusive 

Il conduttore deve restituire l’immobile al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto.

In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione.

Se, in violazione dell’art. 1590 c.c., al momento della riconsegna l’immobile locato presenta danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso, incombe al conduttore l’obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l’esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest’ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto, da parte di terzi, richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori (Trib. Torre Annunziata, 16 gennaio 2017). Se invece il deterioramento ed il consumo avvengono in conseguenza dell’uso in conformità del contratto, il conduttore non può esserne tenuto responsabile in quanto questi eventi rappresentano un effetto normale dell’utilizzazione della cosa locata, che è l’oggetto della prestazione concessa al conduttore stesso (Cass. civ., sez. III, 28/11/1988, n. 6408; conforme Cass. civ., sez. III, 08/02/1990, n. 880). Come ha sottolineato la decisione in commento, però, se è vero che l’articolo 1590 c.c., al primo comma, esonera il conduttore, quando restituisce la cosa locata, delle conseguenze derivanti dal deterioramento o dal consumo della cosa stessa qualora siano riconducibili al suo uso conforme al contratto, è tuttavia vero che le parti possono regolare, in modo diverso – e quindi anche più gravoso per il conduttore – gli effetti della condizione in cui versa la cosa locata al momento della riconsegna.

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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