Posti auto in condominio, è corretta l’assegnazione definitiva?

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista
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Qui la sentenza: Corte di Cassazione - sez. II civ. - sentenza n. 9069 del 21-03-2022

Una delibera organizzativa approvata (a maggioranza) dall’assemblea non può validamente disporre l’assegnazione nominativa, in via esclusiva e per un tempo indefinito, a favore di singoli condomini di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio della loro autovettura

Riferimenti normativi: art. 1123 c.c.

Precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. 2, Sentenza n. 5997 del 05/03/2008

Indice:

  1. La vicenda
  2. La questione
  3. La soluzione
  4. Le riflessioni conclusive

La vicenda

L’assemblea di un condominio deliberava (con due decisioni) l’assegnazione individuale e nominativa dei posti auto compresi nell’area del condominio adibita a parcheggio, in favore dei soli trentacinque condomini proprietari delle unità abitative dell’edificio, escludendo dal godimento dell’area i condomini proprietari dei locali commerciali. Tali decisioni si fondavano su un articolo del regolamento condominiale secondo cui i condomini avrebbero potuto parcheggiare le proprie autovetture nel “cortile del fabbricato, nell’ordine e nella posizione che saranno deliberate dall’assemblea uno per appartamento”. Un condomino titolare di un negozio impugnava le delibere. Il Tribunale, però, rigettava la domanda sul presupposto della carenza di legittimazione ed interesse ad agire in capo al negoziante; in ogni caso secondo il giudice di primo grado la citata norma del regolamento escludeva dall’assegnazione i condomini proprietari di locali commerciali. La Corte di appello, invece, ne riconosceva la legittimazione ma bocciava il ricorso, ritenendo che l’assemblea, in esecuzione del regolamento condominiale, avesse soltanto disciplinato la ripartizione dello spazio, senza incidere sul diritto di condominio degli altri partecipanti. Il negoziante ricorreva in cassazione facendo presente che il regolamento non intendeva assegnare ai condomini proprietari degli appartamenti l’uso esclusivo ed a tempo indeterminato di determinate porzioni, ma si limitava a disciplinare la destinazione a parcheggio di parte del cortile condominiale ed a riconoscere il diritto dei condomini di parcheggiarvi una propria autovettura.

La questione

La delibera che dispone l’assegnazione nominativa, in via esclusiva e per un tempo indefinito, a favore di singoli condomini di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio della loro autovettura è valida?

La soluzione

La Cassazione ha dato ragione al negoziante. Come hanno ricordato i giudici supremi l’assemblea, nell’ambito del potere di regolamentazione dell’uso delle cose comuni ad essa spettante e con delibera approvata con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136 c.c., può individuare all’interno del cortile condominiale i singoli posti auto di cui possano fruire i singoli partecipanti, al fine di rendere più ordinato e razionale il godimento paritario, ovvero, allorché sia impossibile il simultaneo godimento in favore di tutti i comproprietari, prevedere il godimento turnario del bene.  Secondo la Cassazione però non si può prevedere la definitiva assegnazione nominativa a favore di singoli condomini, in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio delle autovetture, né trasformare l’originaria destinazione del bene comune rendendone inservibili talune parti dell’edificio all’uso o al godimento anche di un singolo condomino, né addirittura procedere alla divisione del bene comune con l’attribuzione di singole porzioni individuali, occorrendo a tal fine l’espressione di una volontà contrattuale e quindi il consenso di tutti i condomini.

Le riflessioni conclusive

La decisione della Cassazione conferma come l’assemblea, alla quale spetta il potere di disciplinare i beni e servizi comuni, al fine della migliore e più razionale utilizzazione, ben possa stabilire, con deliberazione a maggioranza (con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio), il godimento turnario della cosa comune. Del resto, la disciplina turnaria dei posti macchina, non comporta certo l’esclusione di un condomino dall’uso del bene comune ma, al contrario, è adottata per disciplinare l’uso di tale bene in modo da assicurarne ai condomini il massimo godimento possibile; in ogni caso, attraverso tale soluzione i condomini possono posteggiare a turno almeno un’auto nel cortile.

Una tale delibera mantiene, infatti, un valore meramente organizzativo delle modalità d’uso delle cose comuni, senza menomare i diritti dei condomini di godere e disporre delle stesse. Costituisce però innovazione vietata ai sensi dell’art. 1120, comma 2, c.c., l’assegnazione, in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti auto all’interno di un’area condominiale, in quanto determina una limitazione dell’uso e del godimento che gli altri condomini hanno diritto di esercitare sul bene comune, con conseguente nullità della relativa delibera (Cass. civ., sez. II, 27/05/2016, n. 11034).

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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