Chi è responsabile dell’incendio sviluppatosi nell’immobile locato?

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

Il conduttore risponde della perdita e del deterioramento delle cose che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile (art.1588, comma 1 c.c.). Si può quindi affermare che, ai sensi dell’art. 1588 c.c., opera una presunzione di colpa, a carico del conduttore, per il deterioramento o la perdita della cosa locata, ove non provi che tali avvenimenti non siano ad esso addebitabili, essendo accaduti per causa a lui non imputabile. Ciò vale anche nel caso in cui i danni siano conseguenza dell’ospitalità data dal conduttore, a terzi, trattandosi di fatti riconducibili a scelte proprie del primo circa le modalità d’uso del bene.

Presunzione “iuris tantum” di responsabilità: la prova contraria

Non vi è dubbio che sul conduttore, in virtù della disponibilità materiale della cosa che acquista con il rapporto di locazione e dei conseguenti obblighi di custodia, incomba l’obbligo di vigilare e di mantenere il controllo della cosa locata. In caso di danni (da incendio) riportati dalla cosa locata, il conduttore convenuto in giudizio dal locatore è tenuto ad offrire la prova contraria alla presunzione “iuris tantum” di responsabilità, dimostrando, in primo luogo, di aver esercitato, con la diligenza necessaria, la prestazione accessoria di custodia del bene locato, dovuta a norma degli artt. 1588 e 1177 c.c., (quest’ultimo prevede che l’obbligo di consegnare una cosa prevede anche quello di custodirla fino alla consegna). Alla prova di aver adempiuto gli obblighi di custodia a suo carico, si aggiunge, ai fini di dare la prova liberatoria dalla propria responsabilità in caso di incendio, la prova che il fatto da cui è scaturito il danno o il perimento della cosa in custodia sia dipeso da circostanza non imputabile al conduttore (conformemente alla regola generale contenuta nell’art. 1218 c.c.).

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La prova del caso fortuito

Il conduttore va esente da responsabilità dando la prova del caso fortuito, il quale ben può consistere nella dimostrazione che il fattore determinante l’insorgere dell’incendio ha avuto origine in parti, strutture o apparati del bene sottratti alla sua disponibilità e, dunque, estranei alla sfera dei suoi poteri e doveri di vigilanza.

Così non è responsabile il conduttore se l’evento si è verificato a causa dell’impianto elettrico fatiscente e non a norma con fili elettrici a vista e senza un vero e proprio quadro elettrico, né il prescritto impianto di messa a terra. Del resto, la scoperta, successiva alla stipulazione del contratto di locazione (cioè durante l’esecuzione di lavori ad opera del conduttore), di vizi non riconoscibili che rendono l’abitazione pericolosa e non a norma (4 cavi elettrici posti ad una profondità inferiore a quella regolamentare di almeno 50 cm, privi di protezione), rendendone impossibile il godimento, legittima il conduttore a non pagare i canoni di locazione (Cass. civ., sez. III, 03/05/2016, n. 8637).

In ogni caso, secondo i giudici di legittimità, la circostanza che sia rimasto ignoto l’autore del fatto non esclude che sia stata positivamente fornita la prova della non imputabilità della causa dell’incendio – e quindi dei danni che ne sono derivati – al conduttore; così si deve escludere la responsabilità del conduttore se l’incendio si è verificato in conseguenza del comportamento doloso di un terzo (Cass. civ., sez. VI, 28/09/2015, n. 19126).

Fulmine e responsabilità del conduttore

Una recente decisione del Tribunale di Milano ha chiarito che non si può escludere la responsabilità del conduttore anche se l’innesco dell’incendio sia ricollegabile ad un “fatto fortuito”.

Nel caso in questione è emerso che il conduttore teneva nel capannone locato “andato in fumo” diverse bombole di GPL, una bombola di acido acetilenico e latte di vernice da 30 litri. Il fattore d’innesco dell’incendio è stato individuato in un fulmine che si è abbattuto nei pressi del capannone, anche se tale circostanza non è stata confermata da alcun accertamento tecnico, ma solo a seguito dell’istruttoria testimoniale. La “meccanica dell’evento” non è stata sufficiente ad escludere la responsabilità del conduttore.

Del resto, quest’ultimo non ha provato in alcun modo che i materiali infiammabili, certamente custoditi nel capannone (GPL, acido acetilenico e vernici), fossero stoccati in modo tale da escludere ogni pericolo di incendio, come previsto dalla normativa tecnica di riferimento. Peraltro, il conduttore non ha neppure provato l’autorizzazione alla detenzione e stoccaggio dei predetti prodotti infiammabili. In ogni caso, dal verbale di intervento dei Vigili del Fuoco è risultato, poi, che l’incendio ha interessato “gas di petrolio liquefatto”. Alla luce di quanto sopra il Tribunale di Milano ha condannato l’inquilino al risarcimento dei danni in favore del locatore oltre interessi, previa compensazione con il deposito cauzionale ed interessi a suo tempo versato dall’inquilino (Trib Milano 22 giugno 2021 n. 5370).

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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