La ripartizione delle spese condominiali

Non è valida la delibera che ripartisce le spese condominiali prescindendo dalle tabelle millesimali vigenti ed utilizzandone altre mai approvate anche se seguite dai condomini per diversi anni

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

Qui la sentenza: Corte di Cassazione – II sez. civ. - sentenza n. 26042 del 15-10-2019

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riferimenti normativi: art. 1138 c.c.; 68 disp. att. c.c.

precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. Un., Sentenza n. 943 del 30/12/1999

La vicenda

Un condomino impugnava la delibera con cui l’assemblea aveva approvato alcuni lavori di ristrutturazione.

In particolare l’attore lamentava che la ripartizione delle spese delle opere straordinarie era avvenuta sulla base di tabelle millesimali non approvate dai condomini.

Il condominio si costituiva e chiedeva comunque il rigetto della domanda.

Il Tribunale dava ragione ai condomini.

La Corte d’Appello, in riforma della sentenza di primo grado, annullava la delibera in quanto illegittima nella parte in cui aveva previsto la ripartizione delle spese prescindendo dalle tabelle millesimali vigenti ed utilizzandone altre, mai approvate; secondo i giudici di secondo grado era illegittimo fare ricorso a criteri mai approvati anche se utilizzati per prassi da diversi anni.

La questione

E’ valida la delibera che ripartisce le spese prescindendo dalle tabelle vigenti ed utilizzandone altre mai approvate anche se seguite dai condomini per diversi anni?

La soluzione

La Cassazione ha condiviso pienamente le motivazioni della Corte d’Appello.

I giudici supremi hanno ricordato come la formazione del regolamento (anche non contrattuale) sia soggetta al requisito della forma scritta ad substantiam, desumendosi la prescrizione di tale requisito formale, sia dalla circostanza che l’art. 1138 c.c. prevedeva (nel vigore dell’ordinamento corporativo) la trascrizione del regolamento nel registro già prescritto dall’art. 71 delle disp. di att. c.c., sia dalla circostanza che, quanto alle clausole del regolamento che abbiano natura soltanto regolamentare (e siano perciò adottabili a maggioranza), trova applicazione il settimo comma dell’art. 1136 c.c., che prescrive la trascrizione delle deliberazioni in apposito registro tenuto dall’amministratore (quindi anche la deliberazione di approvazione di tale regolamento per poter essere trascritta deve essere redatta per iscritto).

Secondo la Suprema Corte le “tabelle, in base all’art. 68 disp. att. c.c., sono allegate al regolamento di condominio, il quale, in base all’art. 1138 cod. civ., viene approvato dall’assemblea a maggioranza, per cui è logico concludere che tali tabelle vadano approvate con la stessa maggioranza richiesta per il regolamento di condominio.

In ogni caso per la Cassazione le tabelle in quanto tali – siccome allegate al regolamento di condominio – devono avere, come quest’ultimo, forma scritta ad substantiam, cioè per la validità dei valori millesimali.

Del resto si osserva che se è vero che le tabelle possono esistere (o non esistere) indipendentemente dal regolamento condominiale, è anche vero che, anche in caso di approvazione delle sole tabelle, la forma scritta prevista per il regolamento è necessaria sia in ordine alle tabelle in senso stretto sia in ordine al loro atto di approvazione costituito da una delibera assembleare.

Per dividere le spese condominiali non è possibile quindi ricorrere a criteri non scritti non rispettosi delle tabelle, ritenendosi del tutto irrilevante anche il consenso tacito dei condomini, pur consolidato nel tempo.

Le riflessioni conclusive

Il regolamento deve avere forma scritta.

Infatti la necessità della forma scritta si fonda sulle seguenti decisive osservazioni.

L’art. 1138 del codice civile prevedeva la trascrizione del regolamento nel registro di cui all’art. 71 disp. att. c.c., in deposito presso l’associazione professionale dei proprietari di fabbricati, e questa previsione rivela la volontà del legislatore di richiedere il requisito formale anche se la norma è divenuta inapplicabile, presupponendo la sua operatività l’esistenza dell’ordinamento corporativo non più in vigore.

Inoltre, in base al settimo comma dell’art. 1136 c.c., deve redigersi processo verbale, da trascrivere in un registro conservato dall’amministratore del condominio (registro dei verbali), di tutte le deliberazioni dell’assemblea e, quindi, anche della delibera di approvazione del regolamento a maggioranza; di conseguenza deve essere depositato presso l’amministratore il documento contenente il regolamento.

Un regolamento di condominio non contenuto in uno scritto, quindi, sarebbe inconcepibile perché l’applicazione delle sue disposizioni e la sua impugnazione sarebbero difficili, se non impossibili, in assenza di un riferimento documentale.

A conferma di quanto sopra si consideri che secondo il nuovo articolo 1138 il regolamento è allegato al registro indicato dal numero 7) dell’articolo 1130, cioè al registro dei verbali: quindi si tratta di un documento scritto.

Del resto per clausole del regolamento che abbiano natura contrattuale, l’esigenza della forma scritta è imposta dalla circostanza che esse incidono sui diritti immobiliari dei condomini sulle loro proprietà esclusive o sulle parti comuni oppure attribuiscono a taluni condomini diritti di quella natura maggiori di quelli degli altri condomini.

In ogni caso il requisito della forma scritta non può intendersi stabilito ad probationem, poichè quando sia necessaria la forma scritta, la scrittura costituisce elemento essenziale per la validità dell’atto (cioè del regolamento).

Quanto detto per il regolamento vale anche per tabelle.

Quest’ultime, in base all’art. 68 disp. att. c.c., sono allegate al regolamento di condominio, il quale, in base all’art. 1138 c.c., viene approvato dall’assemblea a maggioranza”, per cui è logico concludere che tali tabelle vadano approvate con la stessa maggioranza richiesta per il regolamento di condominio.

In particolare si è affermato che le tabelle millesimali allegate, come richiesto dall’art. 68 disp. att. c.c., al regolamento di condominio che viene approvato a maggioranza, non rivestono la natura di atto negoziale perché non incidono sul diritto di proprietà esclusiva di ciascun condomino, ma accertano il valore di tali unità rispetto all’intero edificio, ai soli fini della gestione delle spese di condominio.

Pertanto la stessa maggioranza richiesta per il regolamento di condominio deve essere prevista per l’approvazione e la modifica delle tabelle in questione (Cass. civ., Sez. Unite, 09/08/2010, n. 18477).

L’allegazione delle tabelle al regolamento comporta identità di disciplina in ordine all’approvazione in quanto, un atto allegato ad un altro, con il quale viene contestualmente formato, deve ritenersi sottoposto alla stessa disciplina, a meno che il contrario risulti espressamente.

Del resto le tabelle in quanto tali – siccome allegate al regolamento di condominio – devono avere, come quest’ultimo, forma scritta ad substantiam.

In particolare tale forma è richiesta sia in ordine alle tabelle in senso stretto sia in ordine al loro atto approvativo costituito da delibera dell’assemblea.

Delle riunioni dell’assemblea, infatti, si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall’ amministratore (art. 1136 c.c., settimo comma).

Come precisa la sentenza in commento, ammettere la diversa forma libera per l’atto approvativo, così limitandosi indebitamente il requisito formale della scrittura al documento che contiene i valori millesimali, normalmente privo degli elementi testuali circa il procedimento di approvazione e dei dati relativi a presenti, votanti e sottoscrittori, significa ignorare la disciplina condominiale.

Ne consegue che non si può più sostenere quella tesi giurisprudenziale secondo cui la formazione delle tabelle millesimali, nonché la loro modifica, non necessita di forma scritta “ad substantiam” ed è desumibile anche da “facta concludentia”, quali il costante pagamento per più anni delle quote millesimali secondo criteri prestabiliti, invece della formale approvazione (Cass. civ., Sez. II, 10/02/2009, n. 3245).

Per dividere le spese condominiali non è possibile quindi ricorrere a tabelle modificate nel tempo non in forma scritta, dovendosi ritenere del tutto irrilevante anche il consenso tacito dei condomini anche se prestato da diversi anni.

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