Nomina e indicazione del compenso nel contratto dell’amministratore di condominio

Approfondimento sulla nomina e sull’analitica indicazione del compenso nel contratto dell’amministratore di condominio.

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1. Premessa

Per molto tempo si è affermato che il rapporto tra amministratore e condomini è fondato su due categorie civilistiche conosciute: il mandato collettivo, in cui l’incarico viene conferito contestualmente da più persone per il conseguimento di uno scopo comune, e il mandato ex lege, il cui contenuto è predeterminato dalle norme, le quali fissano i compiti, i poteri e le obbligazioni del mandatario e dei mandanti. Dopo la c.d. riforma del condominio, l’art.1129 c.c., comma 15, prevede che per quanto non disciplinato dallo stesso articolo “si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV”, appunto in tema di mandato. Tenendo conto di questa indicazione normativa e delle diverse riflessioni della dottrina, si è affermato che il rapporto tra l’amministratore e la collettività condominiale è regolato dal contratto tipico di amministrazione di condominio, il cui contenuto è essenzialmente dettato negli artt. 1129, 1130 e 1131 c.c., mentre la disciplina in tema di contratto di mandato negli artt. 1129, 1130 e 1131 c.c., può trovare residuale applicazione. In ogni caso il contratto di amministrazione di condominio non è regolato dalle norme relative al contratto d’opera intellettuale. Dall’art. 1130 c.c., n. 7, e dall’art. 1136 c.c., si evince che la delibera di nomina dell’amministratore ed il correlato contratto di amministrazione devono avere anche forma scritta.

2. Contratto di amministrazione di condominio ed analitica indicazione del compenso

Secondo l’articolo 1129 c.c., contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell’articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata. Proprio in considerazione dell’art. 1129 c.c., comma 14, il quale prevede la nullità testuale della nomina dell’amministratore di condominio ove non sia specificato l’importo dovuto a titolo di compenso, si è affermato che, per la costituzione di un valido contratto di amministrazione condominiale, occorre accertare la sussistenza di un documento, approvato dall’assemblea, recante, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, l’elemento essenziale della analitica determinazione del corrispettivo, che non può ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto (Trib. Larino 6 febbraio 2023, n. 77). Non è quindi possibile sostenere la valida della delibera di nomina che non indichi il compenso (art. 1129 c. 14 c.c.) e i dati dell’amministratore (art. 1129 c. 2 c.c.), se questi li comunica in un momento successivo. Del resto, la Cassazione ha precisato – in modo chiaro – come il requisito formale della nomina non possa ritenersi implicito nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto consuntivo ma deve essere esplicitato, in conformità con le previsioni contenute nella normativa vigente (Cass. civ., sez. VI, 22/04/2022, n.12927).

3. Il compenso da indicare nel contratto di amministrazione del condominio

Il compenso dell’amministratore riguarda l’attività ordinaria e il rimborso spese, quali ad esempio, quelle relative all’acquisto del libro verbale o della cancelleria, le spese postali, le spese per la targa da apporre esternamente sulla facciata del condominio, spese per copia chiavi ecc. Tali spese sono soggette a rimborso previa esibizione dei documenti giustificativi. Secondo il Tribunale di Milano, in mancanza di una delibera assembleare che stabilisca (direttamente o “per relationem” al contratto) un compenso straordinario a favore dell’amministratore per lavori specifici o per attività specifiche, non si può riconoscere tale diritto (Trib. Milano 11 gennaio 2023, n. 159). In caso contrario è sempre possibile che l’assemblea, con successiva delibera, decida di acconsentire alla sua richiesta.

4. Contratto di amministrazione di condominio e revoca senza giusta causa

Come sopra detto, se un aspetto del contratto in questione non è disciplinato, può trovare residuale applicazione la disciplina in tema di contratto di mandato. Così l’art. 1129 c.c., si preoccupa unicamente di far salvo il potere di revoca dell’assemblea, senza tuttavia regolarne gli effetti, il che non esonera l’interprete dal far uso di quelle norme sul mandato che, a proposito della revoca ante tempus, differenziano le conseguenze avendo riguardo alla sussistenza, o meno, della giusta causa di recesso. In particolare attingendo alle normato sul mandato, si può affermare che l’amministratore di condominio, in ipotesi di revoca deliberata dall’assemblea prima della scadenza del termine previsto nell’atto di nomina, ha diritto, oltre che al soddisfacimento dei propri eventuali crediti, altresì al risarcimento dei danni, in applicazione dell’art. 1725 c.c., comma 1, salvo che sussista una giusta causa, indicativamente ravvisabile tra quelle che giustificano la revoca giudiziale dello stesso incarico.