Nessun condomino può rifiutarsi di installare nell’appartamento i dispositivi di contabilizzazione di calore

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista
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Qui la sentenza: Tribunale di Roma - V sez. civ. - sentenza n.15856 del 11-11-2021

Nessun condomino può rifiutarsi di installare nell’appartamento i dispositivi di contabilizzazione di calore necessari per procedere alla corretta ripartizione delle spese di riscaldamento 

riferimenti normativi: art. 1123 c.c.

precedenti giurisprudenziali: Trib. Roma, Sez. V, Sentenza n. 9477 del 29/04/2010

La vicenda

Una condomina comprava un appartamento in condominio e poi procedeva alla ristrutturazione dell’immobile, sostituendo alcuni dei radiatori con più moderni ed efficienti termoconvettori, nonché gli infissi originari in legno a vetro singolo con nuovi infissi in alluminio legno con vetri termici a doppia camera altamente isolanti. Nel corso del tempo il condominio, costituito da 13 palazzine ognuna delle quali costituita da 22 unità immobiliari, procedeva ad una serie di lavori di rifacimento pressoché totale dell’impianto centralizzato di riscaldamento che serviva tutti gli edifici. In particolare, il condominio realizzava le opere necessarie per effettuare il passaggio alla contabilizzazione del calore con l’applicazione ai singoli radiatori dei ripartitori di calore. La ditta incaricata della progettazione e dell’installazione dell’impianto di contabilizzazione non riusciva ad installare nell’appartamento della predetta condomina i dispositivi di contabilizzazione, incompatibili con i termoconvettori installati nell’abitazione; di conseguenza l’assemblea chiedeva alla condomina di procedere al distacco dall’impianto centralizzato, richiesta che veniva respinta per gli alti costi di rifacimento dell’impianto e degli oneri del distacco. A fronte di tale situazione il condominio ripartiva la spesa involontaria sulla base dei suoi millesimi di proprietà per un triennio, mentre per il consumo individuale” adottava un criterio per l’addebito che non era chiaro. La condomina impugnava dinanzi al Giudice di Pace la delibera assembleare nella parte relativa all’approvazione del rendiconto consuntivo gestione ordinaria e relativo piano di riparto dei consumi riscaldamento dell’ultimo triennio. Il condominio, preso atto che per scelta dell’attrice non era possibile contabilizzare l’appartamento, decideva di addebitare le spese di riscaldamento (quota volontaria) per un importo corrispondente alla massima potenza calorica dei radiatori. Il Giudice di pace rigettava le domande della proprietaria, ritenendo corretto il sistema di calcolo adottato dal condominio. La questione viene sottoposta all’attenzione del Tribunale.

La questione

Può il condominio addebitare le spese per di riscaldamento, quota volontaria, per un importo corrispondente alla massima potenza calorica dei radiatori al condomino a fronte del suo diniego al distacco dall’impianto centralizzato per l’impossibile applicazione dei criteri di contabilizzazione nel proprio immobile?

La decisione

Il Tribunale ha dato pienamente ragione al condominio. Secondo lo stesso giudice, infatti, il condomino non può rifiutarsi di procedere all’installazione delle valvole termostatiche e degli strumenti idonei per la contabilizzazione; tale rifiuto pregiudica infatti l’attività di regolare e l’ordinato governo dell’impianto comune, generando difficoltà gestionali per l’amministratore; per Tribunale, quindi, è legittima la ripartizione effettuata sulla base della massima potenza calorica in quanto nell’appartamento della soccombente mancano i radiatori  ed i ripartitori, cioè gli unici strumenti per garantire una chiusura controllata delle fonti di calore; di conseguenza per lo stesso giudice appare ragionevole ritenere che il consumo sia pari alla massima potenza calorica del radiatore. Un tale criterio del resto, all’epoca in cui era stata approvata la ripartizione, era quello più rispondente al dettato normativo non avendo peraltro l’appellante – che aveva determinato la situazione patologica – offerto alcun concreto criterio alternativo in grado di consentire un’equa ripartizione.

Le riflessioni conclusive

Ai sensi della L. 10/91 art. 26 comma 5 e del D. Lgs. 102/2014 e s.m.i. art. 9 comma 5, la ripartizione delle spese di riscaldamento, raffreddamento o acqua calda sanitaria deve essere effettuata sulla base del “consumo effettivo”. In ambito condominiale, quindi, esiste una quota totale di spesa “volontaria” (dovuta ai consumi effettivi volontari di tutti i condòmini) ed una quota totale di spesa “involontaria” (dovuta alle dispersioni dell’impianto di distribuzione).

In ogni caso l’importo complessivo è suddiviso tra gli utenti finali attribuendo una quota di almeno il 50 per cento agli effettivi prelievi volontari di energia termica. In tal caso gli importi rimanenti possono essere ripartiti, a titolo esemplificativo e non esaustivo, secondo i millesimi, i metri quadri o i metri cubi utili, oppure secondo le potenze installate. È fatta salva la possibilità, per la prima stagione termica successiva all’installazione dei dispositivi che la suddivisione si determini in base ai soli millesimi di proprietà. Questo ragionamento presuppone che i condomini possano termoregolare e contabilizzare il calore, cioè presuppone la presenza di termosifoni, valvole termostatiche, ripartitori o contacalorie. Se il condomino si oppone a detti strumenti, ostacolando il passaggio alla termoregolazione e contabilizzazione del caseggiato non può ritenersi arbitraria la decisione di attribuire la massima potenza calorica ai radiatori che sono sprovvisti di contabilizzatori del calore, in quanto, non essendo provvisti i radiatori di valvole di chiusura appare ragionevole ritenere che il consumo sia pari alla massima potenza calorica del radiatore (Trib. Roma 16 aprile 2010). D’altronde, dopo la delibera che ha “contabilizzato” il palazzo tutti i condomini sono tenuti in forza della vincolatività ed efficacia della delibera ad installare i radiatori e su di essi i contabilizzatori del calore.

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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