Nell’ambito delle mutate condizioni di una parte dell’edificio che legittimano condominio o singoli condomini a richiedere la revisione delle tabelle millesimali non rientrano solo le modifiche materiali dello stabile, potendosi anche verificare la creazione di un nuovo piano con mantenimento degli originari valori proporzionali

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

Qui la sentenza: Corte di Cassazione - II sez. civ. - sentenza n. 17391 del 17-06-2021

 

riferimenti normativi: art. 69 disp. att. c.c.

precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. II, Sentenza n. 7300 del 26/03/2010

La vicenda

Alcuni condomini si rivolgevano al Tribunale per richiedere la revisione delle tabelle millesimali approvate nel lontano 1972. In particolare gli attori citavano due condomini che avevano apportato rilevanti modifiche alle loro proprietà esclusive: infatti, uno aveva trasformato un locale sotterraneo in un appartamento, l’altro aveva trasformato i solai grezzi di sua proprietà in vani abitabili. Il Tribunale accoglieva la domanda e la Corte d’Appello confermava la decisione di primo grado. Secondo i giudici di secondo grado vi era il presupposto per la revisione delle vigenti tabelle millesimali in quanto i convenuti avevano creato unità immobiliari con funzioni del tutto diverse da quelle originarie. Per la Corte d’Appello infatti le rilevanti trasformazioni dei locali dei condomini (il sottotetto era diventato abitabile) avevano alterato l’estensione della superficie e la cubatura reale delle singole unità, portando ad un aumento del numero complessivo delle unità immobiliari comprese nell’edificio da sei ad otto. I convenuti ricorrevano in cassazione sottolineando come nessuna variazione fosse intervenuta nella loro proprietà esclusive e, conseguentemente negando l’esistenza di una delle ipotesi di revisione delle tabelle millesimali.

LA QUESTIONE

Nell’ambito delle mutate condizioni di una parte dell’edificio che ex art 69 disp. att. c.c. legittimano condominio o singoli condomini a richiedere la revisione delle tabelle millesimali rientrano solo le modifiche materiali dello stabile?

La soluzione

La Cassazione ha dato ragione al condominio.

Secondo i giudici supremi la soluzione adottata dalla Corte d’appello è conforme all’elaborazione giurisprudenziale dominante, secondo cui le tabelle millesimali, ex art. 69 n. 2 disp. att. c.c, possono essere rivedute e modificate (anche nell’interesse di un solo condomino) se è alterato il rapporto originario dei valori dei singoli piani o porzioni di piano. Del resto, la Cassazione sottolinea come tale manifesta divergenza possa sussistere senza essere necessariamente correlata a modificazioni materiali dell’edificio, potendosi anche avere la creazione di un nuovo piano con mantenimento degli originari valori proporzionali. In ogni caso gli stessi giudici supremi ricordano come ogni valutazione di puro fatto sia rimessa al giudice di merito e divenga incensurabile in Cassazione, laddove sorretta (come nel caso in questione) da adeguata motivazione.

LE RIFLESSIONI CONCLUSIVE

Nella redazione delle tabelle il tecnico ricorre sia a dati oggettivi, quale la superficie o il volume della singola unità immobiliare, sia a coefficienti di valutazione connessi “a caratteristiche di destinazione, di piano, di orientamento, di prospetto, di luminosità o di funzionalità dell’alloggio”, dati che il tecnico applica in maniera discrezionale e che verranno poi recepiti in sede di approvazione assembleare. Attraverso tale operazione viene attribuito un valore concreto a ciascuna unità in maniera che sia quanto più possibile rispondente alle caratteristiche concrete del bene individuale (Cass. civ., sez. II, 20/04/2021, n. 2582).

E’ vero però che due tabelle millesimali relative ad uno stesso immobile possono così rivelarsi diverse soltanto perché nell’una, e non nell’altra è stato applicato uno dei suddetti coefficienti correttivi, pur senza che sia riscontrabile alcun “errore” nell’accertamento del valore proporzionale di una unità rispetto all’altra.

In ogni caso i  valori millesimali possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136 c.c, secondo comma, solo quando risulta che sono conseguenza di un errore o quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

Sotto il profilo processuale compete all’attore, che ne chieda la revisione, addurre gli elementi circa la sussistenza dei presupposti, (Cass. civ., sez. II, 14/12/2016 n. 25790); il giudice, poi, alla luce di tali elementi istruttori e probatori, qualora ravvisi la sussistenza dei presupposti per la revisione, dovrà verificare i valori di ciascuna delle unità immobiliari (tenendo conto di tutti gli elementi oggettivi, quali la superficie, l’altezza di piano, la luminosità, l’esposizione, incidenti sul valore effettivo di esse), eliminando le difformità riscontrate (Cass. civ, Sez. II, 10/05/2018, n. 11290).

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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