La mansarda dell’immobile locato deve essere fruibile anche se non menzionata nel contratto

Anche se non espressamente menzionata nel contratto, il locatore deve rendere fruibile la mansarda accessibile dall’immobile locato.

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1. La vicenda

La vicenda prendeva l’avvio per l’iniziativa del conduttore di un’abitazione che citava in giudizio il locatore. Il ricorrente sosteneva che fin dall’inizio i locali della mansarda erano inutilizzabili poiché necessitanti di lavori di manutenzione straordinaria, di sgombero e di pulizia. Il conduttore, vista l’inutilizzabilità di tali locali, chiedeva senza successo alla locatrice una riduzione del canone di locazione per 31 mesi, ossia dall’effettivo inizio della locazione fino al termine dei lavori. In ogni caso lamentava pure la presenza nell’immobile locato di vizi e difetti tali da non renderlo idoneo all’uso di civile abitazione (infiltrazioni, mal funzionamento dell’impianto elettrico, fessurazioni interne all’appartamento e nelle parti condominiali e mal funzionamento dell’impianto elettrico).
Il ricorrente aveva più volte rappresentato le molteplici problematiche alla locatrice, la quale, tuttavia, non aveva mai provveduto ad eseguire i lavori di manutenzione straordinaria.
Alla luce di quanto sopra il conduttore chiedeva la restituzione di parte del canone di locazione per mancato godimento della mansarda facente parte dell’appartamento, la condanna della proprietaria ad eseguire gli interventi necessari all’eliminazione dei vizi e dei difetti dell’immobile locato, con conseguente riduzione del canone fino alla completa eliminazione degli stessi, nonché il risarcimento dei danni patiti in conseguenza dell’inadempimento della locatrice.
Quest’ultima si costituiva in giudizio, eccependo che il locale mansarda non era oggetto di locazione poiché non indicato espressamente nel contratto; di conseguenza evidenziava come al ricorrente non spettasse alcuna riduzione del canone per il suo mancato utilizzo; in ogni caso evidenziava l’insussistenza dei vizi e dei difetti lamentati dal ricorrente.
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2. Mansarda fruibile anche se non menzionata nel contratto: la soluzione

Il Tribunale ha accolto parzialmente le ragioni del conduttore.
In primo luogo il giudicante ha osservato che dalla documentazione prodotta è emerso che i lavori di ristrutturazione della mansarda sono durati per un periodo maggiore dei venti giorni previsti dall’art. 1584 c.c., comma 1. Di conseguenza ha riconosciuto il diritto del conduttore alla riduzione del canone per non aver potuto godere dei locali della mansarda a causa dei lavori di riparazione. Quanto, invece, al periodo precedente, posto che il ricorrente, in sede di stipula del contratto di locazione, aveva dichiarato di trovare l’immobile in buono stato e adatto all’uso convenuto, il Tribunale ha respinto la domanda di riduzione del canone. Accolta invece la domanda di condanna della resistente ad eseguire i lavori necessari ad eliminare i vizi dell’immobile: infatti è stato riscontrato un effettivo degrado di alcune limitate porzioni delle pareti e/o soffitti consistente, in particolare, nel distacco del velo finale di intonaco, nel degrado della tinteggiatura e, in alcune limitate porzioni, del distacco di una piccola parte delle mezzane che costituiscono il soffitto. Trattandosi di manutenzione straordinaria, la locatrice è stata condannata eseguire ex art. 1576 c.c., comma 1, gli interventi indicati dal CTU nella relazione tecnica. L’impianto elettrico, invece, se pur vetusto, è risultato adeguato e conforme alla normativa di riferimento, con la conseguenza che la domanda di adempimento è stata rigettata in tale parte. Allo stesso modo è stata rigettata la domanda di riparazioni dell’impianto di riscaldamento, atteso che non sono stati riscontrati mal funzionamenti dello stesso.  Infine lo stesso giudice non ha accolto la domanda di risarcimento del danno formulata dal ricorrente, in assenza di qualsivoglia allegazione e prova in ordine alle conseguenze dannose sofferte quale effetto dell’altrui condotta di inadempimento.

3. Le riflessioni conclusive

L’art. 1584 c.c. prevede che solo laddove l’esecuzione delle riparazioni si protragga per un periodo superiore ai venti giorni il conduttore abbia diritto ad una riduzione del corrispettivo. Lo strumento di cui all’art. 1584 c.c., volto a consentire al conduttore di neutralizzare (parzialmente) le ragioni di credito del locatore, in presenza di una prestazione non interamente satisfattiva dell’interesse del conduttore medesimo, è senz’altro riconducibile all’alveo più generale dell’eccezione di inadempimento, nello spettro della quale rimane essenziale una valutazione da condursi sul piano della buona fede” contrattuale (Trib. Bologna, Sez. II, 13/05/2014).
Nella vicenda esaminata il principio è stato applicato al locale mansarda anche se non è stato indicato espressamente nel contratto; ciò perché il sottotetto con accesso esclusivo deve essere ritenuto una pertinenza dell’immobile a cui afferisce e, come tale, deve considerarsi assorbito nella locazione, anche laddove manchi l’espressa indicazione nel contratto, in assenza di diversa ed esplicita disposizione delle parti (Cass. civ., Sez. III, 07/11/2019, n. 28615).