La mancanza del certificato di prevenzione incendi non legittima “automaticamente” il conduttore a richiedere la risoluzione del contratto di locazione.
riferimenti normativi: art. 1575 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass., sez. III, Sentenza n. 15377 del 26/07/2016
1. La vicenda
I conduttori di un immobile commerciale si rivolgevano al Tribunale che pronunciava la risoluzione del contratto di locazione per uso diverso da quello di abitazione concluso tra le parti per inadempimento della società conduttrice, condannando quest’ultima al pagamento di tutti i canoni dovuti fino al rilascio dell’immobile locato, già disposto in corso di causa. La Corte di Appello confermava la correttezza della decisione del primo giudice nella parte in cui aveva sottolineato l’infondatezza della pretesa della società conduttrice di veder riconosciuto l’inadempimento dei locatori per il mancato conseguimento, da parte di questi, di tutti i titoli amministrativi indispensabili per l’esercizio dell’attività commerciale programmata dalla società conduttrice (con particolare riguardo, nel caso di specie, al certificato di prevenzione incendi e, implicitamente, al connesso certificato di agibilità); secondo i giudici di secondo grado era il conduttore il soggetto tenuto ad ottenere i titoli amministrativi necessari per lo svolgimento dell’attività esercitata all’interno dell’immobile. La sentenza della Corte, inoltre, rilevava che il locatore non si era impegnato ad ottenere tali certificati e il conduttore aveva riconosciuto, al momento della sottoscrizione del contratto, l’idoneità dell’immobile al conseguimento degli scopi connessi all’attività della sua impresa. Del resto la società conduttrice si era espressamente assunta l’impegno a provvedere in proprio al conseguimento di tutti i titoli amministrativi abilitativi indispensabili per l’esercizio dell’attività imprenditoriale all’interno dell’immobile locato. La questione veniva sottoposta all’attenzione della Cassazione. La società conduttrice sottolineava l’ingiustizia della sentenza in quanto l’immobile, già al momento della sottoscrizione del contratto di locazione, era destinato, per la comune intenzione delle parti, all’esercizio di un’attività che necessitava della concessione del certificato di prevenzione incendi, mai richiesto dalla società locatrice.
2. La questione
Nell’ambito di una locazione ad uso diverso chi deve conseguire i titoli amministrativi necessari per lo svolgimento dell’attività imprenditoriale nell’immobile locato?
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3. La soluzione
La Cassazione ha ritenuto condivisibile la decisione di secondo grado. I giudici supremi, tra l’altro, hanno evidenziato che, ferma l’attestata specifica assunzione, da parte della società conduttrice, dell’impegno al conseguimento, in proprio, dei titoli amministrativi necessari allo svolgimento dell’attività imprenditoriale da svolgersi all’interno dell’immobile locato (e, dunque, indiscussa l’attestazione dell’inesistenza di alcun corrispondente impegno assunto da parte dei locatori), non è emersa una conformazione dell’immobile locato tale da rendere definitivamente impossibile il conseguimento di detti titoli. Alla luce di quanto sopra la Cassazione ha sottolineato la piena correttezza della decisione impugnata, nella parte in cui ha disatteso la rivendicazione, avanzata dalla società conduttrice, dell’accertamento di un inadempimento dei locatori.
4. Le riflessioni conclusive
Le obbligazioni del locatore previste dagli artt. 1575 e 1576 c.c., non comprendono l’esecuzione di opere di modificazione o trasformazione della cosa locata, anche se imposte da disposizioni di legge o dell’autorità, sopravvenute alla consegna, per rendere la cosa stessa idonea all’uso convenuto, né il locatore è tenuto a rimborsare al conduttore le spese sostenute per l’esecuzione di tali opere, salva l’applicazione della normativa in tema di miglioramenti (Cass. civ., sez. III, 29/09/2015, n. 19226). Di conseguenza nelle locazioni di immobili per uso diverso da quello abitativo, convenzionalmente destinati ad una attività il cui esercizio richieda specifici titoli autorizzativi dipendenti anche dalla situazione edilizia del bene (abitabilità dello stesso e sua idoneità all’esercizio di un’attività commerciale), l’inadempimento del locatore può configurarsi quando la mancanza di tali titoli dipenda da carenze intrinseche o da caratteristiche proprie del bene locato, così da impedire in radice il rilascio degli atti amministrativi necessari e, quindi, l’esercizio lecito dell’attività del conduttore conformemente all’uso pattuito, o quando il locatore abbia assunto l’obbligo specifico di ottenere i necessari titoli abilitativi, restando invece escluso allorché il conduttore abbia conosciuta e consapevolmente accettata l’assoluta impossibilità di ottenerli (Cass. civ., Sez. III, 13/04/2017, n. 9558). La destinazione particolare dell’immobile diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell’obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell’immobile in relazione all’uso convenuto, solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso, soprattutto se il conduttore ha riconosciuto l’idoneità dell’immobile locato (Cass. civ., Sez. III, 25/01/2011, n. 1735).
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Silvio Rezzonico, Matteo Rezzonico, Luca Rezzonico | Maggioli Editore 2022
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