Responsabilità danni per incendio della cosa locata

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Il conduttore risponde dei danni derivanti dall’incendio della cosa locata?
riferimenti normativi: art. 1588 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass., sez. III, Sentenza n. 11972 del 17/05/2010

Corte di Cassazione – sez. VI civ.- sentenza n. 3489 del 06-02-2023

Indice

1. La vicenda

In un immobile locato per l’esercizio dell’attività di bed and breakfast, si sviluppava un importante incendio che danneggiava le strutture murarie e distruggeva tutti gli arredi del conduttore; quest’ultimo allora, con ricorso per decreto ingiuntivo al Tribunale, intimava ai proprietari locatori il pagamento della somma corrisposta a titolo di deposito cauzionale, stante l’estinzione del rapporto contrattuale; gli intimati però si opponevano, sostenendo, ai sensi dell’art. 1588 c.c., l’imputabilità dell’incendio a fatto e colpa del conduttore da cui pretendevano il risarcimento dei danni. Il conduttore si costituiva in giudizio, formulando in via riconvenzionale una domanda risarcitoria per i danni conseguenti all’incendio. Il Tribunale, accertato che il bene locato era privo dell’attestato di conformità dell’impianto elettrico, dava ragione al conduttore. In particolare riteneva che i proprietari avessero violato l’obbligo del locatore di vigilare e mantenere la cosa locata in stato da servire all’uso convenuto ex art. 1575 c. 2 c.c., condividendo la relazione tecnica di parte conduttrice sulle cause dell’incendio (secondo cui non era provato che l’innesco potesse attribuirsi a fatto e colpa della conduttrice). In ogni caso accoglievano la domanda riconvenzionale e condannava gli opponenti al risarcimento dei danni. La Corte d’Appello rigettava l’appello, condannando gli appellanti alle spese del grado; i giudici di secondo grado confermavano la correttezza della sentenza di primo grado circa le cause dell’incendio, riconducibili alla mancanza di conformità dell’impianto elettrico a regola d’arte. I proprietari ricorrevano in cassazione contestando la tesi dei giudici di secondo grado secondo cui la mancanza di certificazione dell’impianto elettrico fosse idonea a superare la presunzione di responsabilità del conduttore, consentendo di ritenere elisa la responsabilità del conduttore ex articolo 1588 c.c.

2. La questione

Il conduttore risponde dei danni derivanti dall’incendio della cosa locata nell’ipotesi in cui si pervenga all’accertamento che l’evento dannoso ha avuto origine dall’impianto elettrico non a norma dell’immobile condotto in locazione?

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3. La soluzione

La Cassazione ha dato torto ai locatori. I giudici supremi hanno ritenuto la decisione dei giudici di secondo grado pienamente condivisibile. Infatti, ad avviso della Cassazione, in base all’accertamento in fatto effettuato dalla Corte è stato non soltanto raggiunta la prova della non imputabilità al conduttore delle cause dell’incendio, ma che è stata anche raggiunta la prova positiva che le cause dell’incendio erano da attribuire alla mancata conformità dell’impianto elettrico a regola d’arte e al sovradimensionamento del medesimo. Anche secondo la Suprema Corte, quindi, la mancanza di certificazione dell’impianto elettrico ha eliso la responsabilità del conduttore ex articolo 1588 c.c.

4. Le riflessioni conclusive

Non vi è dubbio che sul conduttore, in virtù della disponibilità materiale della cosa che acquista con il rapporto di locazione e dei conseguenti obblighi di custodia, incomba l’obbligo di vigilare e di mantenere il controllo della cosa locata. In caso di danni (da incendio) riportati dalla cosa locata, il conduttore convenuto in giudizio dal locatore è tenuto ad offrire la prova contraria alla presunzione “iuris tantum” di responsabilità, dimostrando, in primo luogo, di aver esercitato, con la diligenza necessaria, la prestazione accessoria di custodia del bene locato, dovuta a norma degli artt. 1588 e 1177 c.c., (quest’ultimo prevede che l’obbligo di consegnare una cosa prevede anche quello di custodirla fino alla consegna). In particolare l’art. 1588 c.c.., in base al quale il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa locata anche se derivante da incendio, qualora non provi che il fatto si sia verificato per causa a lui non imputabile, pone una presunzione di colpa a carico del conduttore, superabile soltanto con la dimostrazione che la causa dell’incendio, identificata in modo positivo e concreto, non sia a lui imputabile, onde, in difetto di tale prova, la causa sconosciuta o anche dubbia della perdita o del deterioramento della cosa locata rimane a suo carico (Cass. civ., Sez. III, 17/05/2010, n. 11972). Tuttavia non è responsabile il conduttore se l’evento si è verificato a causa dell’impianto elettrico fatiscente e non a norma con fili elettrici a vista e senza un vero e proprio quadro elettrico, né il prescritto impianto di messa a terra (Cass. civ., sez. III, 03/05/2016, n. 8637). Nel caso esaminato l’immobile è stato consegnato completamente privo delle certificazioni di legge, in stato di mancanza di agibilità specificamente per assenza di certificazione dell’impianto elettrico e in base alle risultanze istruttorie la causa dell’incendio è risultata imputabile proprio alla non conformità dell’impianto elettrico sicché è stato eliso il presupposto di cui all’art. 1588 c.c.

Consulente legale condominialista Giuseppe Bordolli

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