Il conduttore risponde dei danni derivanti dall’incendio della cosa locata?
riferimenti normativi: art. 1588 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass., sez. III, Sentenza n. 11972 del 17/05/2010
1. La vicenda
In un immobile locato per l’esercizio dell’attività di bed and breakfast, si sviluppava un importante incendio che danneggiava le strutture murarie e distruggeva tutti gli arredi del conduttore; quest’ultimo allora, con ricorso per decreto ingiuntivo al Tribunale, intimava ai proprietari locatori il pagamento della somma corrisposta a titolo di deposito cauzionale, stante l’estinzione del rapporto contrattuale; gli intimati però si opponevano, sostenendo, ai sensi dell’art. 1588 c.c., l’imputabilità dell’incendio a fatto e colpa del conduttore da cui pretendevano il risarcimento dei danni. Il conduttore si costituiva in giudizio, formulando in via riconvenzionale una domanda risarcitoria per i danni conseguenti all’incendio. Il Tribunale, accertato che il bene locato era privo dell’attestato di conformità dell’impianto elettrico, dava ragione al conduttore. In particolare riteneva che i proprietari avessero violato l’obbligo del locatore di vigilare e mantenere la cosa locata in stato da servire all’uso convenuto ex art. 1575 c. 2 c.c., condividendo la relazione tecnica di parte conduttrice sulle cause dell’incendio (secondo cui non era provato che l’innesco potesse attribuirsi a fatto e colpa della conduttrice). In ogni caso accoglievano la domanda riconvenzionale e condannava gli opponenti al risarcimento dei danni. La Corte d’Appello rigettava l’appello, condannando gli appellanti alle spese del grado; i giudici di secondo grado confermavano la correttezza della sentenza di primo grado circa le cause dell’incendio, riconducibili alla mancanza di conformità dell’impianto elettrico a regola d’arte. I proprietari ricorrevano in cassazione contestando la tesi dei giudici di secondo grado secondo cui la mancanza di certificazione dell’impianto elettrico fosse idonea a superare la presunzione di responsabilità del conduttore, consentendo di ritenere elisa la responsabilità del conduttore ex articolo 1588 c.c.
2. La questione
Il conduttore risponde dei danni derivanti dall’incendio della cosa locata nell’ipotesi in cui si pervenga all’accertamento che l’evento dannoso ha avuto origine dall’impianto elettrico non a norma dell’immobile condotto in locazione?
Potrebbero interessarti anche
3. La soluzione
La Cassazione ha dato torto ai locatori. I giudici supremi hanno ritenuto la decisione dei giudici di secondo grado pienamente condivisibile. Infatti, ad avviso della Cassazione, in base all’accertamento in fatto effettuato dalla Corte è stato non soltanto raggiunta la prova della non imputabilità al conduttore delle cause dell’incendio, ma che è stata anche raggiunta la prova positiva che le cause dell’incendio erano da attribuire alla mancata conformità dell’impianto elettrico a regola d’arte e al sovradimensionamento del medesimo. Anche secondo la Suprema Corte, quindi, la mancanza di certificazione dell’impianto elettrico ha eliso la responsabilità del conduttore ex articolo 1588 c.c.
4. Le riflessioni conclusive
Non vi è dubbio che sul conduttore, in virtù della disponibilità materiale della cosa che acquista con il rapporto di locazione e dei conseguenti obblighi di custodia, incomba l’obbligo di vigilare e di mantenere il controllo della cosa locata. In caso di danni (da incendio) riportati dalla cosa locata, il conduttore convenuto in giudizio dal locatore è tenuto ad offrire la prova contraria alla presunzione “iuris tantum” di responsabilità, dimostrando, in primo luogo, di aver esercitato, con la diligenza necessaria, la prestazione accessoria di custodia del bene locato, dovuta a norma degli artt. 1588 e 1177 c.c., (quest’ultimo prevede che l’obbligo di consegnare una cosa prevede anche quello di custodirla fino alla consegna). In particolare l’art. 1588 c.c.., in base al quale il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa locata anche se derivante da incendio, qualora non provi che il fatto si sia verificato per causa a lui non imputabile, pone una presunzione di colpa a carico del conduttore, superabile soltanto con la dimostrazione che la causa dell’incendio, identificata in modo positivo e concreto, non sia a lui imputabile, onde, in difetto di tale prova, la causa sconosciuta o anche dubbia della perdita o del deterioramento della cosa locata rimane a suo carico (Cass. civ., Sez. III, 17/05/2010, n. 11972). Tuttavia non è responsabile il conduttore se l’evento si è verificato a causa dell’impianto elettrico fatiscente e non a norma con fili elettrici a vista e senza un vero e proprio quadro elettrico, né il prescritto impianto di messa a terra (Cass. civ., sez. III, 03/05/2016, n. 8637). Nel caso esaminato l’immobile è stato consegnato completamente privo delle certificazioni di legge, in stato di mancanza di agibilità specificamente per assenza di certificazione dell’impianto elettrico e in base alle risultanze istruttorie la causa dell’incendio è risultata imputabile proprio alla non conformità dell’impianto elettrico sicché è stato eliso il presupposto di cui all’art. 1588 c.c.
Volume consigliato
Manuale delle locazioni commerciali e abitative
Il Manuale offre il quadro complessivo della normativa vigente in materia di locazioni abitative, affrontandone tutte le tipologie (locazioni libere, convenzionate, transitorie, locazioni di immobili acquistati per futura locazione), analizzando la relativa disciplina contrattuale e tenendo conto dell’evoluzione normativa, nonché della produzione giurisprudenziale su alcuni punti nodali della Legge 431/1998. Non mancano le indicazioni operative inerenti alla registrazione dei contratti e la tassazione, sia ordinaria che con cedolare secca. Il volume prende anche in esame le locazioni a uso diverso: la loro regolamentazione, il regime contrattuale applicabile, gli istituti della prelazione e del riscatto e l’indennità di avviamento. Una parte è infine dedicata agli aspetti processuali: rito locatizio e compatibilità con il processo ordinario, azioni esperibili contro l’occupazione senza titolo, arbitrato e negoziazione assistita. L’esposizione semplice e chiara rende il testo uno strumento di consultazione e approfondimento adatto sia al professionista del settore, sia al pubblico dei non addetti ai lavori. Questa quinta edizione tiene conto degli interventi normativi introdotti in tema di locazioni brevi ed in particolare sulla presunzione di imprenditorialità operata al superamento delle quattro locazioni ed il nuovo obbligo di comunicazione dei dati catastali e dell’anno di riferimento. Dal punto di vista giurisprudenziale si segnala la sentenza della Corte Costituzionale 213/2021 (sulla sospensione delle esecuzioni per rilascio nel periodo Covid). Infine la trattazione si focalizza sulla nuova attestazione di rispondenza nei contratti a canone concordato prevista dal recente Decreto-legge 73/2022. L’edizione tiene anche conto della giurisprudenza sulla morosità nel periodo Covid e dell’entrata in vigore del Codice della Crisi di Impresa e dell’insolvenza. Silvio Rezzonico È stato avvocato in Milano e autore di diversi libri e saggi in materia di diritto immobiliare. Ha collaborato con il Gruppo24Ore, con Maggioli Editore e con l’Università degli studi di Firenze. Da ultimo è stato anche docente presso l’Università degli Studi telematica E-campus. Matteo Rezzonico Avvocato cassazionista e pubblicista in Milano, è autore di numerose pubblicazioni di diritto immobiliare ed edilizio. In particolare, collabora con il Gruppo 24 Ore (Norme e Tributi, Esperto risponde e Consulente immobiliare) e con Giuffrè Editore (portale condominio e locazioni). Presidente della FNA Federazione Nazionale degli Amministratori Immobiliari e Vicepresidente della Confappi, Confederazione della Piccola Proprietà Immobiliare, per conto della quale riveste anche il ruolo di Presidente della sede provinciale di Milano e di componente della Commissione Legale Nazionale di FNA – Confappi. Luca Rezzonico Avvocato in Milano. Si occupa di diritto immobiliare ed è coautore di diverse pubblicazioni in materia.
Silvio Rezzonico, Matteo Rezzonico, Luca Rezzonico | Maggioli Editore 2022
Scrivi un commento
Accedi per poter inserire un commento