Restituzione deposito cauzionale: come ci si sottrae?

Il locatore può sottrarsi all’obbligo di restituzione del deposito cauzionale a condizione che proponga domanda giudiziale per l’attribuzione dello stesso, in tutto o in parte, a copertura di specifici danni di qualsiasi natura subiti.
riferimenti normativi: art 11, L. n. 392/78;
precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. 3, Sentenza n. 18069 del 05/07/2019
Corte di Cassazione -sez. VI civ.- sentenza n. 194 del 05-01-2023

1. La vicenda

Due locatori, proprietari di un immobile per uso commerciale, citavano davanti al Tribunale il conduttore, richiedendo la convalida dello sfratto, per morosità del conduttore. Il locatario si opponeva alla convalida, proponendo domanda riconvenzionale per la restituzione di una somma versata in sede contrattuale (ed esattamente una somma versata a titolo di prima mensilità e un ulteriore importo per n° 3 mensilità di cauzione); i locatori formulavano, a propria volta, domanda per il risarcimento dei danni da lucro cessante, per il mancato pagamento di tutti i canoni di locazione a loro dovuti fino alla scadenza pattuita del rapporto contrattuale. Il Tribunale accoglieva la domanda di risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore; inoltre condannava quest’ultimo al pagamento dei canoni non corrisposti; rigettava la domanda di risarcimento, sempre proposta dai locatori, del danno da lucro cessante, rapportato al canone di locazione che il conduttore avrebbe dovuto corrispondere fino alla naturale scadenza del contratto di locazione, e ciò quantunque avessero dimostrato l’avvenuto conferimento ad un’agenzia immobiliare — dal mese di aprile 2017 — di un mandato per l’individuazione (rimasta, peraltro, senza successo) di un nuovo conduttore; in ogni caso lo stesso Tribunale accoglieva la domanda riconvenzionale del locatario di restituzione della somma, già versata a titolo di deposito cauzionale. La Corte di Appello – a cui si rivolgevano i locatori – confermava la loro condanna alla restituzione del deposito cauzionale (sul presupposto che l’immobile non aveva subito danni), riconoscendo però (sebbene in misura inferiore rispetto a quanto richiesto) il diritto dei locatori ad ottenere il risarcimento del danno da lucro cessante, consistito nel fatto che l’immobile non era stato locato ad un nuovo conduttore, nonostante il fatto che i proprietari si fossero attivati per locarlo a terzi; tuttavia i giudici di secondo grado escludevano che l’entità del risarcimento potesse essere rapportata all’intero importo dei canoni dovuti fino alla scadenza naturale del contratto. Per la Corte il danno era pari all’ammontare del canone di locazione per il periodo minimo di preavviso di recesso (che l’art. 27, comma 8, della legge 27 luglio 1978, n. 392 prescrive in sei mesi), nei casi in cui manchi (come nella specie) una specifica previsione contrattuale.

2. La questione

Il locatore può sottrarsi all’obbligo di restituzione del deposito cauzionale?

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3. La soluzione

La Cassazione ha ritenuto che la Corte abbia errato nel circoscrivere l’entità del risarcimento ad una misura pari a sei mensilità del canone di locazione. In particolare la Suprema Corte ha precisato che, in caso di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, il danno da risarcire non può non ritenersi rappresentato dall’ammontare dei canoni dovuti per la durata ulteriore della locazione ormai sciolta per inadempimento, senza che si possa prendere in considerazione la ripresa disponibilità della cosa, perché questa, finché non viene locata di nuovo, per il soggetto che aveva scelto di ricavare dal bene un reddito locatizio, non può rappresentare — o quanto meno non può a priori presumersi rappresenti — un effettivo e reale vantaggio a quello paragonabile. In ogni caso, ad avviso della Cassazione, il locatore può sottrarsi all’obbligo di restituzione del deposito cauzionale a condizione che proponga domanda giudiziale per l’attribuzione dello stesso, in tutto o in parte, a copertura di specifici danni subiti, di qualsiasi natura, e non solo di quelli subiti dalla «res locata», ovvero di importi rimasti impagati.

4. Le riflessioni conclusive

Il deposito cauzionale ed i relativi interessi, qualora per questi ultimi non si sia provveduto alle scadenze annuali a norma dell’art. 11, l. 27 luglio 1978 n. 392, vanno restituiti dal locatore al conduttore una volta che il vincolo contrattuale si sia risolto ed il conduttore abbia integralmente adempiuto le proprie obbligazioni. La funzione del deposito cauzionale, nel contratto di locazione, è di garantire il locatore per l’adempimento di tutti gli obblighi, legali e convenzionali, gravanti sul conduttore (Cass. civ., sez. III, 15/10/2002, n. 14655), a cominciare da quello di pagamento dei canoni (Cass. civ., sez. III, 08/08/1997, n. 7360), neppure escluso quello di recedere dal contratto dando il dovuto preavviso. In particolare il deposito in questione si pone come una forma di garanzia dell’eventuale obbligazione di risarcimento del danno, compresa quella relativa al danno da lucro cessante, con la conseguenza che sulla somma o sul valore dei beni ricevuti l’accipiens potrà invero agevolmente soddisfarsi ove la controparte gli abbia cagionato un danno e per l’ammontare del danno stesso, potendo il locatore sottrarsi all’obbligo di restituzione del deposito cauzionale a condizione che proponga domanda giudiziale per l’attribuzione dello stesso, in tutto o in parte, a copertura di specifici danni subiti, di qualsiasi natura, e non solo di quelli subiti dalla res locata, ovvero di importi rimasti impagati (Cass. civ., sez. III, 05/07/2019, n. 18069).