Patto di “buona entrata” in locazione ad uso diverso

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Nelle locazioni ad uso diverso il patto attraverso cui il locatore si è fatto versare una somma a titolo di “buona entrata” è nullo anche se l’accordo è stato stipulato dal locatore non con il conduttore, ma con un terzo.
riferimenti normativi: art 79 L. n. 392/78
precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. 3, Sentenza n. 8815 del 09/10/1996
Corte di Cassazione -sez. III civ.- sentenza n. 368 del 10-01-2022

Indice

1. La vicenda

La vicenda prendeva l’avvio quando il rappresentante legale di una società, prima stipulava un preliminare di locazione di un immobile per persona da nominare e, poi, attraverso l’electio amici, effettuata tramite raccomandata, indicava come conduttore del contratto di locazione la società rappresentata. Al momento della stipula del detto contratto di locazione il legale rappresentante, tramite assegni, versava una somma ai locatori come diritto di buona entrata. Successivamente, però, lo stesso legale rappresentante citava i locatori davanti al Tribunale per richiedere che fossero condannati a restituire la somma versata (come diritto di buona entrata) in occasione della stipula del contratto di locazione; in subordine, chiedeva che fosse disposta la compensazione del credito vantato dai convenuti-locatori per i canoni mensili dovuti per i mesi successivi alla notifica dell’atto di citazione, sino alla concorrenza della somma
versata, con rivalutazione ed interessi. L’attore faceva presente che la somma chiesta in restituzione risultava versata sulla scorta di una pattuizione nulla, ai sensi dell’art. 79 della I. n. 392/1978, in quanto il pagamento era privo di giustificazione sinallagmatica. Sorgeva controversia tra le parti se la legittimazione all’esercizio dell’azione di restituzione spettasse al legale rappresentante oppure alla società conduttrice con la conseguenza, in quest’ultimo caso, di dover considerare cessata la materia del contendere, dato che la società, risultando cancellata dal registro delle imprese, si presumeva avesse rinunciato alla domanda risarcitoria. Il Tribunale dava ragione all’attore che riteneva legittimato ad agire in quanto l’accordo sulla scorta del quale era stato effettuato quel pagamento doveva ritenersi collegato al contratto di locazione intercorso con la società. In ogni caso lo stesso giudice evidenziava come la ripetizione dell’indebito oggettivo possa essere chiesta dal soggetto cui è legalmente riferibile il pagamento. La Corte di Appello confermava la decisione di primo grado, sulla base della seguente considerazione: la legittimazione del terzo a dedurre la nullità delle pattuizioni in contrasto con le disposizioni della I. n. 392/1078 è subordinata alla dimostrazione della sussistenza di un suo interesse, ritenuta ricorrente nel caso di specie, giusto il collegamento tra la pattuizione colpita da nullità e il contratto di locazione che rendeva il pagamento inerente al regolamento economico del rapporto locatizio.

2. La questione

Nelle locazioni ad uso diverso se il locatore, sulla base di un accordo con il conduttore, riceve il pagamento di somme a fondo perduto o a titolo di “buona entrata”, il relativo patto è nullo ai sensi dell’art. 79 della I. n. 392/1978 anche se stipulato dal locatore non con il conduttore, ma con un terzo?

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3. La soluzione

La Cassazione ha condiviso pienamente la decisione di secondo grado. Secondo i giudici supremi il patto in questione (con versamento di una somma “in nero”) è nullo sensi dell’art. 79 della I. n. 392/1978 (perché diretto ad attribuire al locatore un vantaggio in contrasto con le disposizioni in materia), anche se stipulato dal locatore non con il conduttore, ma con un terzo; in ogni caso – come ha sottolineato la Cassazione – il terzo (non parte del rapporto di locazione) può, ai sensi degli artt. 1421 e 2033 c.c. far valere la nullità del patto e pretendere la restituzione delle somme indebitamente pagate, purché sia accertato un collegamento tra l’accordo e il contratto di locazione, la cui conclusione è condizionata alla attribuzione patrimoniale non giustificata ad altro titolo.

4. Le riflessioni conclusive

È nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge.
Il conduttore con azione proponibile fino a sei mesi dopo la riconsegna dell’immobile locato, può ripetere le somme sotto qualsiasi forma corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla presente legge (art. 79, l. 392/78). In particolare in materia di contratti di locazione di immobili urbani destinati ad uso non abitativo la vigente normativa, contenuta nella l. 27 luglio 1978 n. 392, consente ai contraenti la libera determinazione del canone iniziale, ma vieta al locatore di pretendere il pagamento di somme, diverse dal canone o dal deposito cauzionale, a fondo perduto o a titolo di “buona entrata”. Tale principio – come conferma la decisione in commento – è applicabile anche al caso di patto stipulato dal locatore non con il conduttore, ma con un terzo, che ai sensi degli art. 1421 e 2033 c.c. potrà far valere la nullità dell’accordo e pretendere la restituzione delle somme indebitamente pagate. È necessario, però, che sia accertato un collegamento tra l’accordo e il contratto di locazione. Nel caso esaminato la Cassazione ha ricordato come la sentenza della Corte di Appello avesse confermato una connessione tra la pattuizione relativa al pagamento della buona entrata e il contratto di locazione, connessione già accertata dal giudice di prime cure in base alle emergenze processuali (interrogatorio formale del locatore e prova testimoniale) non formante oggetto di gravame.

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Consulente legale condominialista Giuseppe Bordolli

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