Locazioni e mantenimento dell’immobile in condizioni idonee all’uso abitativo

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista
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Qui la sentenza: Tribunale di Milano - sez. XIII civ. - sentenza n. 8258 del 14-10-2021

Il conduttore che non paga il canone e non provvede alla manutenzione ordinaria per anni non può certo pretendere dal nuovo acquirente dell’immobile locato l’eliminazione di quegli inconvenienti da lui stesso creati o imputabili al precedente proprietario

Riferimenti normativi: artt. 1599 c.c.1602 c.c.;

Precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. III, Sentenza n. 9844 del 21/11/1994

La vicenda

Un inquilino sottoscriveva (nel 1993) con un istituto pubblico un contratto ad uso abitativo di un immobile;  successivamente (nel 2014) l’immobile veniva acquisto da una società; quest’ultima veniva citata in giudizio dal predetto conduttore che riteneva la società proprietaria dell’immobile inadempiente rispetto agli obblighi di manutenzione dell’appartamento; l’inquilino faceva presente che da diversi anni e, quantomeno dal 2010/2011, l’immobile era al di sotto della “soglia minima di accettabilità” in quanto nel bagno vi erano croniche infiltrazioni e muffe, rigonfiamenti e distacchi del muro; il pavimento, l’intonaco ed i serramenti della cucina erano in analoghe condizioni di degrado; la camera da letto era inabitabile perché la parete esterna lasciava entrare il freddo d’inverno e il caldo d’estate, con la conseguenza che l’inquilino era costretto a dormire nel soggiorno. Alla luce di quanto sopra, l’inquilino pretendeva il risarcimento dei danni oltre alla sostituzione dell’appartamento, salvo l’eliminazione di tutti i vizi che avevano reso difficile la permanenza. Del resto nel 2016 un sopralluogo da parte dei funzionari dell’ASL accertavano tracce di umidità permanente dovuta a fenomeni di condensa non eliminabili con normali interventi di manutenzione. Il locatore, tra l’altro, si opponeva alle domande, facendo presente che la responsabilità maggiore per lo stato di degrado dell’immobile era del conduttore. Inoltre notava che nessuna responsabilità poteva essergli imputata per la gestione precedente all’acquisto. In subordine eccepiva in compensazione il credito per canoni e spese impagati.

La questione

Chi compra un’immobile locato è terzo rispetto a diritti e obblighi già perfezionatisi ed esauritisi?

La soluzione

Sulla base degli accertamenti espletati nel procedimento di ATP che ha preceduto il giudizio,  il Tribunale ha sottolineato che le condizioni dell’immobile locato sono dovute, in parte, dalla mancata manutenzione ordinaria, da parte del conduttore, da oltre dieci anni (stuccatura e tinteggiatura pareti interni e soffitti, stuccatura e verniciatura di cinque finestre, manutenzione di rubinetti e impianti) e, in parte, da omessi interventi straordinari (realizzazione di cappotto termico sulla parete esterna, revisione dei caloriferi). In particolare lo stesso Tribunale ha notato che almeno dal 2014 (data di acquisto dell’immobile) il locatore non ha adempiuto all’obbligo di mantenere l’immobile in condizioni idonee all’uso abitativo (mentre nessuna responsabilità aveva per gli inadempimenti del predecessore). Il giudice milanese, però, ha notato che l’inquilino ha continuato ad avere il godimento dell’immobile, ma senza versare alcun corrispettivo e senza provvedere alla sua manutenzione, ordinaria, e ciò per un arco temporale molto lungo (addirittura antecedente il subentro nel rapporto dell’acquirente). Di conseguenza il Tribunale ha ritenuto l’eccezione di inadempimento e compensazione della società locatrice idonea a paralizzare la richiesta di adempimento dell’obbligo di provvedere alla manutenzione straordinaria, formulata dal conduttore, domanda che è stata rigettata.

Le riflessioni conclusive

Nel caso esaminato dal Tribunale di Milano l’immobile versava in pessime condizioni soprattutto per l’evidente inadempimento del precedente proprietario dell’immobile locato. Dal momento dell’acquisto, però, vi è stato l’inadempimento del locatore di mantenere l’immobile in condizioni idonee all’uso abitativo.

Merita di essere chiarito che in materia di locazione l’articolo 1602 c.c., che fissa nel momento dell’acquisto del bene locato il subingresso dell’acquirente nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto di locazione, esclude per implicito che il fenomeno successorio, ex art. 1599 c.c. del trasferimento a titolo particolare della cosa locata possa avere effetto retroattivo; ciò comporta che il rapporto di locazione viene a scindersi in due periodi distinti, rispetto a ciascuno dei quali l’unico contratto spiega i suoi effetti nei confronti di colui che in quel periodo ha la qualità di locatore. In altre parole, in relazione alle violazioni contrattuali in ordine all’obbligo del locatore di provvedere alla manutenzione ed alla garanzia per i vizi, l’acquirente – ad istanza del conduttore – non può subire coinvolgimenti rispetto ad obblighi riferibili al periodo in cui locatore era il suo dante causa e dipendenti da situazioni esaurite in detto periodo (Cass. civ., sez. III, 12/01/1991, n. 254). Tuttavia, l’acquirente è legittimato passivo della pretesa risarcitoria del conduttore per danni cagionati da vizi della cosa locata, anche se preesistenti alla data dell’acquisto, quando i danni si siano verificati in epoca successiva a tale data (Cass. civ., sez. III, 19/06/2001, n. 8329).

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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