L’insufficiente coibentazione del portico condominiale, che provoca muffe e infiltrazioni al singolo condomino, è un problema che deve risolvere il condominio, tenuto pure a risarcire il danneggiato

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

Qui la sentenza: Corte di Cassazione - sez. II - sentenza n. 19253 del 07-07-2021

 

riferimenti normativi: art 2051 c.c.

precedenti giurisprudenziali: Trib. Bari, Sez. III, Sentenza del 27/06/2016

La vicenda

I proprietari di un appartamento che si trovava proprio sopra il portico del caseggiato lamentavano la presenza, nel loro immobile, di infiltrazioni e muffe. A fronte dell’inerzia degli altri condomini del caseggiato – che non ritenevano il problema di “pertinenza condominiale” – convenivano in giudizio il condominio, chiedendo che fosse accertato l’obbligo del convenuto di eliminare le infiltrazioni di umidità presenti nell’appartamento degli attori, eseguendo lavori di coibentazione del portico condominiale sottostante l’appartamento. In ogni caso, veniva richiesto il risarcimento di “tutti i danni” patiti. Il Tribunale, nella resistenza del condominio e dopo avere disposto CTU, dichiarava cessata la materia del contendere in ordine all’esecuzione dei lavori (che erano stati nel frattempo eseguiti) ma respingeva la richiesta di risarcimento dei danni che riteneva dovuti a vizi originari e, quindi, non imputabili al condominio. Secondo la Corte d’Appello, invece, come risultava dalla CTU, le infiltrazioni e le muffe erano state causate dall’insufficiente coibentazione del portico condominiale, collocato al di sotto dell’appartamento degli attori-appellanti; di conseguenza gli stessi giudici di secondo grado accoglievano l’appello dei proprietari dell’appartamento, condannando il condominio al risarcimento dei danni subiti. Il condominio ricorreva in cassazione sostenendo, tra l’altro, che gli inconvenienti nell’appartamento in questione erano principalmente dovuti al mancato e/o insufficiente isolamento delle pareti esterne e del pavimento disteso sul solaio di copertura del portico, nonché allo scarso ricambio d’aria nei locali interni, dovuto anche all’installazione di infissi a perfetta tenuta e al distacco dal riscaldamento condominiale; in ogni caso ritenevano che la Corte d’Appello avesse accertato il danno sulla base di solo elementi presuntivi.

La questione

L’insufficiente coibentazione del portico condominiale, che provoca muffe e infiltrazioni nell’appartamento di un condomino, è un problema che deve risolvere il condominio?

La soluzione

La Cassazione ha dato torto al condominio.

Tale conclusione ha tenuto conto del fatto che, secondo la sentenza impugnata, entrambe le CTU avevano accertato come la causa delle infiltrazioni e delle muffe fosse l’insufficiente coibentazione del portico condominiale, sottostante l’appartamento dei danneggiati.

Di conseguenza – ad avviso dei giudici supremi – deve trovare applicazione il principio secondo cui il condominio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno e risponde, in base all’art. 2051 c.c., dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorché tali danni siano imputabili a difetti costruttivi dello stabile.

Le riflessioni conclusive

Nella motivazione della sentenza in commento la difesa del condominio ha menzionato una decisione che ha affrontato un caso “apparentemente” simile a quello esaminato dai giudici supremi. In quella decisione si era affrontato il problema dei proprietari di un appartamento al primo piano, soprastante il portico comune, in cui, nel periodo invernale, si verificava una dispersione di calore di entità tale da provare una differenza di temperatura di oltre 8/9 gradi fra quella rilevabile ad altezza di pavimento e quella ad altezza d’uomo ed ancor più a soffitto. In questo caso, in perfetta sintonia con le conclusioni dei giudici di secondo grado – la Cassazione ha sottolineato che l’edifico condominiale non aveva difetti costruttivi, ma era un edificio costruito in epoca nel quale gli inconvenienti non si avvertivano semplicemente, perché erano tollerate temperature di riscaldamento maggiori e gli impianti funzionavano in modo continuativo (Cass. civ., Sez. II, 18/02/2011, n. 4012). Del resto, ai fini dell’attribuzione al condominio della responsabilità prevista dall’art. 2051 c.c., deve esserci una relazione tra la parte comune in custodia e l’evento dannoso, nonché l’esistenza dell’effettivo potere fisico sul bene condominiale da parte del condominio – custode, sul quale incombe l’obbligo di vigilarla e di mantenere il controllo onde evitare che produca danni a terzi.

Se sussistono le condizioni sopra dette i condomini non solo devono eseguire i lavori per eliminare il vizio della parte comune ma anche risarcire ai singoli condomini i danni subiti, compreso quelli alla vita di relazione ed alla salubrità della vita familiare. Sotto questo profilo il condominio non può certo affermare che il disagio non è reale e importante perché muffe e infiltrazioni sono stati tollerati per lunghi anni; tale situazione, infatti, dimostra solo che i danneggiati hanno dovuto convivere con gli inconvenienti, magari cercando anche di porvi rimedio con soluzioni di scarsa utilità o peggiorative (distacco dal riscaldamento centralizzato, e installazione di infissi coibentanti).

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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