L’impugnazione della delibera che approva il rendiconto consuntivo perchè non conforme alla legge può essere “neutralizzata” se prima dell'instaurazione del giudizio viene adottata una nuova delibera con rendicontazione incontestabile.

L’impugnazione della delibera che approva il rendiconto consuntivo perchè non conforme alla legge può essere “neutralizzata” se prima dell’instaurazione del giudizio viene adottata una nuova delibera con rendicontazione incontestabile.

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

Qui la sentenza: Tribunale Milano - sentenza n. 5607 del 22-09-2020

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riferimenti normativi: art. 1130 bis c.c.

precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza del 09/12/1997 n. 12439

La vicenda

Due coniugi, titolari di un appartamento all’interno di un caseggiato, impugnavano avanti al Tribunale una delibera con cui era stato approvato il rendiconto consuntivo (e relativo riparto delle spese), nonché il rendiconto preventivo, chiedendo la contestuale sospensione dell’esecutività della delibera stessa. Secondo gli attori vi erano una serie di gravi errori ed omissioni nella rendicontazione delle spese (che ritenevano privo dei requisiti richiesti dall’articolo 1130 bis c.c.), con ripercussioni sul rendiconto preventivo relativo all’anno successivo; in particolare sottolineavano che nel rendiconto condominiale mancavano le indicazioni necessarie per comprendere l’avvenuto pagamento o meno delle spese indicate e delle spese delle gestioni pregresse nei conguagli finali, l’omessa indicazione dell’avvenuto pagamento o meno delle spese indicate e delle spese delle gestioni pregresse nei conguagli finali, l’incongruenza degli importi relativi alle “spese proprietà”, l’omessa menzione, in accredito o addebito, pro quota, ai condomini, di somme a seguito di “smobilizzo” di fondi e altre irregolarità connesse ad immobili venduti all’asta; in ogni caso, deducevano l’inosservanza del termine di cinque giorni, previsto dall’articolo 66 disposizioni attuative Codice civile, per la comunicazione della convocazione dell’assemblea.

Il condominio si costituiva in giudizio, opponendo l’inammissibilità e/o l’improcedibilità della domanda per intervenuta cessazione della materia del contendere, ai sensi dell’articolo 2377 c.c., comma 8, essendo stata la delibera impugnata sostituita da altra, successivamente approvata, avente ad oggetto l’approvazione dei medesimi rendiconti consuntivo e preventivo, redatti nuovamente per migliorarne la comprensibilità – ancorché senza variarne le cifre complessive – ed integrati con l’aggiunta di alcuni prospetti.

Secondo gli attori tali modifiche costituivano “minime rettifiche formali” che non avevano eliminato i vizi lamentati ma, anzi, li avevano aggravati.

La questione

L’impugnazione della delibera che approva il rendiconto consuntivo perché non conforme alla legge può essere “neutralizzata” se, prima dell’instaurazione del giudizio, viene adottata una nuova delibera con rendicontazione incontestabile?

La soluzione

Il Tribunale ha dato torto ai coniugi.

Secondo lo stesso giudice è pacifico come l’assemblea condominiale abbia nuovamente approvato, prima dell’impugnazione della delibera invalida, il rendiconto consuntivo relativo alla gestione precedente e che detto nuovo rendiconto sia diverso da quello precedente, avendovi il condominio apportato modifiche finalizzate a migliorarne la comprensione ed a superare le criticità evidenziate dagli attori, intervenendo proprio sugli aspetti contestati; tale rendiconto conteneva tutti gli elementi richiesti dall’articolo 1130 bis c.c., consentendo di desumere la situazione patrimoniale del condominio, ossia fondi disponibili, registro di contabilità con i movimenti in entrata ed in uscita, riepilogo finanziario e nota esplicativa sintetica della gestione.

Ad avviso del Tribunale, quindi, gli attori non avevano interesse a far valere vizi formali ormai superati dall’intervenuta sostituzione della delibera invalida con quella successiva, ritualmente adottata, che, rimuovendoli, ha prodotto un effetto sanante.

Del resto i due coniugi non hanno allegato uno specifico pregiudizio patrimoniale patito, né impugnato la seconda delibera correttiva della prima (che ritenevano invalida).

Le riflessioni conclusive

Se il rendiconto non è composto da registro, riepilogo e nota, parti inscindibili di esso ed i condomini non risultino, perciò, informati sulla reale situazione patrimoniale del condominio quanto ad entrate, spese e fondi disponibili, la deliberazione assembleare di approvazione del “bilancio condominiale” sarà invalida ed in particolare annullabile (Cass. civ., sez. II, 20/12/2018, n. 33038).

In quest’ottica diventa, quindi, fondamentale l’osservanza ai precetti del novellato art. 1130-bis c.c. in tema di tenuta e redazione della contabilità, sicché risultano elementi imprescindibili del rendiconto il registro di contabilità, il riepilogo finanziario ed una nota di accompagnamento sintetica, esplicativa della gestione annuale (Trib. Torino 4 luglio 2017 n° 2528).

Tuttavia, per impugnare la deliberazione assembleare, relativa all’approvazione del bilancio, il condomino ha l’onere di allegare e dimostrare di avere interesse all’impugnazione stessa, rappresentando e provando che l’errore contabile ha inciso negativamente nella sua sfera giuridico – patrimoniale.

Si noti, però, che la sostituzione della delibera condominiale invalida con altra di identico contenuto determina il venir meno dell’interesse all’impugnazione della prima delibera per difetti formali. Pertanto, viene meno il legittimo interesse del condomino a far valere vizi formali ormai superati dall’intervenuta sostituzione della delibera invalida con quella successiva, ritualmente adottata, che, rimuovendoli, produce un effetto sanante.

Di conseguenza è inutile che il singolo condomino si rivolga all’autorità giudiziaria se l’assemblea condominiale ha approvato nuovamente, prima dell’instaurazione del giudizio, il rendiconto consuntivo relativo alla gestione precedente e tale nuovo documento è diverso da quello precedente (non conforme a legge), avendovi il condominio apportato modifiche finalizzate a migliorarne la comprensione ed a renderlo legittimo ex art 1130 bis c.c.

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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