Il condominio può rifiutarsi di pagare i lavori extra capitolato realizzati unilateralmente dall’appaltatore.
riferimenti normativi: artt. 1659 c.c.; 1660 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza del 21/02/2017, n. 4430
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Indice
1. La vicenda
La vicenda prendeva l’avvio a seguito del mancato pagamento da parte di un condominio di alcuni lavori appaltati ad una ditta edile. Quest’ultima chiedeva ed otteneva dal giudice un decreto ingiuntivo contro il condominio per la mancata corresponsione delle somme pattuite. I condomini si opponevano chiedendo che fosse accertata e dichiarata l’illegittimità e l’infondatezza della pretesa monitoria e per l’effetto che fosse disposta la revoca del decreto ingiuntivo o in subordine, ferma restando la richiesta di revoca, l’eventuale ricalcolo del credito azionato dall’appaltatrice; in via riconvenzionale, accertata e dichiarata la cessazione degli effetti del contratto di appalto per inadempimento della convenuta, il condominio pretendeva la condanna della stessa ditta al pagamento della penale per ritardata consegna dell’opera come da specifica clausola contrattuale, nonché al risarcimento del danno patrimoniale e del danno non patrimoniale subito dalla collettività condominiale. La ditta appaltatrice si costituiva contestando quanto dedotto nell’atto di opposizione ed il giudice designato, disponeva la CTU finalizzata a descrivere i lavori eseguiti (cioè se corrispondessero a quelli appaltati), a verificare se il computo metrico predisposto dal D.L. fosse corrispondente e adeguato ai lavori appaltati ed eseguiti, a quantificare le opere eseguite extra appalto ed a verificare la corretta esecuzione dei lavori e, in caso di vizi nella esecuzione, a quantificare il valore di ripristino; disponeva poi escussione di testi e interrogatorio formale.
2. La questione
La ditta alla quale sono affidati i lavori sulle parti comuni deve chiedere l’assenso dell’assemblea per le opere non previste in contratto?
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3. La soluzione
Il Tribunale ha dato ragione al condominio. Dalle risultanze processuali è emersa l’assenza di autorizzazioni da parte del condominio in relazione ad alcuni lavori eseguiti dalla ditta, non compresi nel contratto di appalto sottoscritto. In particolare dalla disposta CTU risultava che i lavori effettuati corrispondevano solo in parte a quelli appaltati, riscontrando non solo una serie di varianti prive di approvazione da parte del condominio ma anche altrettanti vizi nelle lavorazioni. Anche in considerazione della complessità della questione, valutate le prove offerte dalle parti, il Tribunale ha deciso di aderire alle conclusioni del consulente d’ufficio. Del resto, apposita clausola del contratto di appalto prevedeva l’obbligo della ditta di concordare eventuali lavori aggiuntivi e/o necessari (“eventuali lavori aggiuntivi e/o necessari verranno concordati con il committente, ratificati dalla direzione lavori”). Tuttavia – come ha notato lo stesso giudice – la ditta opposta non ha prodotto alcun documento teso a provare l’autorizzazione (scritta) all’esecuzione di opere extra contratto, né è riuscita a provare quanto richiesto in sede monitoria.
4. Considerazioni conclusive
È pacifico che occorra l’autorizzazione dell’assemblea, ai sensi dell’art. 1135 c.c., comma 1, n. 4, e la maggioranza prescritta dall’art. 1136 c.c., comma 4, per l’approvazione di un appalto relativo a riparazioni straordinarie dell’edificio condominiale (si veda Cass. civ., sez. II, 25/05/2016, n. 10865). La delibera assembleare in ordine alla manutenzione straordinaria deve determinare l’oggetto del contratto di appalto da stipulare con l’impresa prescelta, cioè le opere da compiersi ed il prezzo dei lavori, non necessariamente specificando tutti i particolari dell’opera, ma comunque fissandone gli elementi costruttivi fondamentali, nella loro consistenza qualitativa e quantitativa.
L’art. 1659 c.c. precisa che l’appaltatore non può apportare variazioni alle modalità convenute dell’opera se il committente non le ha autorizzate per scritto. La ratio della norma è quello di assicurare che il risultato sia conforme, anche nei particolari, a quello che il committente si è proposto. Sono, peraltro, ammissibili successive integrazioni concordate con l’appaltatore. In tale ipotesi quanto detto in ordine all’approvazione delle modalità costruttive ed al prezzo vale, ovviamente, anche per le varianti dell’opera di manutenzione straordinaria appaltata dal condominio, dovendo allo stesso modo le variazioni alle originarie modalità convenute essere autorizzate dall’assemblea del condominio.
In ogni caso si deve ricordare il caso delle “variazioni necessarie del progetto” di cui all’art. 1660 c.c., che contempla l’ipotesi in cui, durante l’esecuzione del contratto, sia necessario apportare modifiche al progetto, talché all’appaltatore è concesso procedervi anche senza l’autorizzazione del committente. In questo caso, mancando un accordo tra le parti in ordine ai relativi oneri aggiuntivi “spetta al giudice accertarne la necessità e determinare il corrispettivo delle relative opere, parametrandolo ai prezzi unitari previsti nel preventivo o ai prezzi di mercato correnti (Cass. civ., sez. II, 04/05/2017, n. 10891).
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