Bonus facciate, appalto e conflitto di interessi

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

Come è noto il Bonus Facciate – contenuto nella Legge di Bilancio 2020 (legge 160/2019), pubblicata nella Gazzetta Ufficiale del 30 dicembre 2019 e in vigore dal 1° gennaio 2020 – è una detrazione fiscale (Irpef) del 90% per chi effettua lavori di rifacimento della facciata di un caseggiato. I lavori incentivati di recupero o restauro della facciata riguardano i costi per i c.d. interventi di manutenzione ordinaria; nello specifico sono incentivati: gli interventi sulle strutture opache della facciata; i lavori su balconi, ornamenti, marmi e fregi; la pulitura della facciata; la tinteggiatura esterna dell’edificio.

Per realizzare tali opere i condomini devono, come al solito, conferire incarico ad un tecnico per la redazione del capitolato, richiedere poi preventivi alle imprese, scegliere quella che offre migliori garanzie e rapidità nell’esecuzione delle opere.

Bonus facciate e scelta discrezionale dell’impresa

In linea generale le decisioni prese in assemblea per la realizzazione delle opere che fruiscono del bonus facciate non possono essere messe in discussione dai singoli partecipanti al condominio. In altre parole, i condomini non possono sollecitare il sindacato dell’autorità giudiziaria sulla delibera di approvazione dei lavori straordinari e di ripartizione delle correlate spese, censurando, ad esempio, l’opportunità della scelta dell’impresa appaltatrice operata dall’assemblea, né possono impugnare la decisione assembleare sostenendo l’inutilità o l’irrazionalità di eventuali lavori approvati.

Per quanto sopra, non può essere impugnata quella decisione che approva un preventivo di spesa per lavoro straordinario più oneroso rispetto ad altro più vantaggioso: in tal caso  l’unico modo per contestare l’operato della maggioranza dei condomini è provare un contrasto tra il contenuto della delibera e le norme di legge e del regolamento, in quanto risulta evidente che l’assemblea può aver deciso di scegliere un’impresa il cui preventivo sia più elevato sulla considerazione di una maggiore affidabilità della ditta scelta.

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Conflitto di interessi e appalto in condominio

Il conflitto di interessi ricorre qualora risulti dimostrata una sicura divergenza tra l’interesse istituzionale del condominio e specifiche ragioni personali di determinati singoli partecipanti, i quali non si siano astenuti ed abbiano, perciò, concorso con il loro voto a formare la maggioranza assembleare.

L’invalidità della delibera discende, quindi, non solo dalla verifica del voto determinante dei condomini aventi un interesse in conflitto con quello del condominio (e che, perciò, abbiano abusato del diritto di voto in assemblea), ma altresì dalla dannosità, sia pure soltanto potenziale, della stessa deliberazione (App. Ancona 4 agosto 2020 n. 847).

Il vizio della deliberazione approvata con il voto decisivo dei condomini in conflitto ricorre, in particolare, quando la stessa sia diretta al soddisfacimento di interessi extracondominiali, cioè di esigenze lesive dell’interesse condominiale all’utilizzazione, al godimento ed alla gestione delle parti comuni dell’edificio (Cass., sez. II, 13/11/2020, n. 25680).

Di conseguenza, non è configurabile il conflitto di interessi per il semplice fatto che un condomino venga nominato direttore dei lavori e responsabile della sicurezza per le opere straordinarie di rifacimento del tetto e delle facciate condominiali, con il concorso del suo stesso voto e dei condomini che gli hanno conferito delega.

Non è neppure possibile impugnare una delibera assembleare, contestando la scelta fatta dall’assemblea condominiale di affidare un appalto di lavori alla ditta di cui è titolare un altro condomino.

In ogni caso, si deve tenere sempre in considerazione che, in tema di validità delle delibere assembleari condominiali, sussiste il conflitto di interessi qualora sia dedotta e dimostrata in concreto una sicura divergenza tra specifiche ragioni personali di determinati singoli condomini, il cui voto abbia concorso a determinare la necessaria maggioranza, ed uno specifico contrario interesse istituzionale del condominio (Cass. civ., sez. VI, 25/01/2018, n. 1853).

È onere di colui che impugna la delibera per l’esistenza di un conflitto fornire la c.d. prova di resistenza, ovvero che la decisione sarebbe stata diversa escludendo il voto del soggetto in conflitto (Cass., sez. II, 11/02/2019, n. 3925).

Rimane fermo, però, che il condomino in conflitto di interessi abbia comunque diritto a partecipare all’assemblea con all’ordine del giorno la questione che ha generato il conflitto e, pertanto, debba essere convocato anche a tale adunanza assembleare.

Del resto, l’articolo 1136 c.c. non prevede alcuna deroga alla partecipazione di ogni condomino, tanto è vero che viene espressamente previsto come l’assemblea non possa deliberare se non venga appurato che tutti gli aventi diritto siano stati regolarmente convocati (Trib. Bari 8/04/2019).

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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