Lo scioglimento del condominio

L’autorità giudiziaria può disporre lo scioglimento del condominio, solo quando l’immobile sia divisibile in parti strutturalmente autonome

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

Qui la sentenza: Corte di Cassazione - VI sez. civ. - sentenza n. 22041 del 03-09-2019

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Riferimenti normativi: artt. 61 disp. att. c.c.; 62 disp. att. c.c.

precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. 2, Sentenza n. 21686 del 14/10/2014; Cass., Sez. 2, Sentenza n. 27507 del 19/12/2011; Cass., Sez. 2, Sentenza n. 24380 del 1/12/2010

La vicenda

Alcuni condomini (che rappresentavano oltre un terzo dei comproprietari come previsto dall’art. 61 disp. att. c.c.) citavano davanti al Tribunale gli altri condomini, chiedendo che fosse disposto lo scioglimento del condominio e la sua scomposizione in cinque unità autonome e che fossero dichiarate nulle le tabelle millesimali attualmente applicate, in quanto errate; di conseguenza si richiedeva pure la realizzazione di nuove tabelle millesimali.

Il Tribunale, dopo aver esaminato le conclusioni del c.t.u., rigettava la domanda di scioglimento del condominio in quanto sarebbe stato impossibile il sorgere di caseggiati indipendenti poiché si sarebbe creata la sovrapposizione, in più condomini, delle medesime unità immobiliari, precludendo il riconoscimento del carattere dell’autonomia degli edifici. Inoltre i contatori dell’acqua e del gas di uno dei futuri condomini sarebbero dovuti rimanere nell’androne di un altro condominio.

Tale decisione veniva confermata dalla Corte d’Appello secondo la quale, dopo l’eventuale scioglimento, ben otto unità immobiliari di un caseggiato sarebbero venute a ricadere in due distinti condomini, con una evidente situazione di interferenze e sovrapposizioni che precludeva la realizzazione di edifici autonomi.

Del resto tale inconveniente non si poteva superare neppure ricorrendo alla predisposizione di adeguate tabelle millesimali, che non avrebbero mai potuto ovviare alla carenza di autonomia strutturale.

La questione

Quando il condominio non è suscettibile di divisione, senza che si debba attuare una diversa ristrutturazione, in parti distinte, aventi ciascuna una propria autonomia strutturale, l’autorità giudiziaria può disporre Io scioglimento di un condominio?

La soluzione

La Cassazione condivide le motivazioni della Corte d’Appello.

Secondo i giudici supremi, in considerazione degli artt. 61 e 62 delle disposizioni di attuazione del codice civile, lo scioglimento del condominio di un edificio o di un gruppo di edifici, può dare luogo alla costituzione di condomini separati, in quanto l’immobile o gli immobili, oggetto del condominio originario, possano dividersi in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, quand’anche restino in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall’art 1117 del codice civile.

Lo scioglimento, però, va riferito ad una costruzione che, per dare luogo alla costituzione di più condomini, deve essere suscettibile di divisione in parti distinte, aventi ciascuna una propria autonomia strutturale, indipendentemente dalle semplici esigenze di carattere amministrativo.

In ogni caso secondo gli stessi giudici supremi l’istituzione di nuovi condomini non è impedita dalla permanenza in comune delle cose indicate dall’art. 1117 c.c., la cui disciplina d’uso potrà formare oggetto di particolare regolamentazione riferita alle spese e agli oneri relativi.

Al di fuori di tali interferenze di carattere amministrativo, espressamente previste dalla legge, se la separazione del complesso immobiliare non può attuarsi se non mediante interferenze ben più gravi, interessanti la sfera giuridica propria di altri condomini, alla cui proprietà verrebbero ad imporsi limitazioni, servitù o altri oneri di carattere reale, in tale ipotesi è da escludere che l’edificio, scorporandosi, possa avere una propria autonomia strutturale.

In ogni caso quando il complesso immobiliare non sia suscettibile di divisione, senza che si debba attuare una diversa ristrutturazione in parti distinte aventi ciascuna una propria autonomia strutturale, così come risulta da una corretta interpretazione degli artt. 61 e 62 disp. att. c.p.c., l’autorità giudiziaria non può disporre Io scioglimento di un condominio.

Le riflessioni conclusive

Lo scioglimento del condominio è possibile ex art. 61 disp. att. c.c. (non modificato dalla legge di riforma) qualora un edificio o un gruppo di edifici, appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi, si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi.

Lo scioglimento è deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell’articolo 1136 c.c. o è disposto dall’autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell’edificio della quale si chiede la separazione.

Sembra utile sottolineare che l’art. 61 disp. att. c.c. esplicitamente prevede e subordina lo scioglimento del condominio e la costituzione in condominio separato solo per quegli edifici, o gruppo di edifici, «che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi», dovendosi con ciò intendere che la costituzione in condominio separato è possibile allorché la residua porzione abbia una propria autonomia strutturale, anche se, ai sensi del primo comma del successivo art. 62, «restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall’art. 1117 c.c.».

Il discorso riguarda corpi autonomi dal punto di vista strutturale e statico, trattandosi di edifici interi dal piano terra sino all’ultimo piano, con autonomi impianti di servizi (energia elettrica, riscaldamento, acquedotto, fognatura), pur nella permanenza della comunione con gli originari comproprietari di alcuni beni ex art. 1117 c.c. (il portone, l’androne di ingresso, un cortile interno, l’impianto fognario di smaltimento delle acque meteoriche ecc.) o all’ipotesi di fabbricati adiacenti separati da un muro divisorio comune, che abbiano, ad es., in comune l’impianto di riscaldamento con la caldaia sistemata in uno di essi.

Deve, anzitutto, chiarirsi che, alla stregua di una corretta applicazione degli artt. 61 e 62 disp. att. c.c., l’autorità giudiziaria può disporre lo scioglimento del condominio solo quando un complesso immobiliare sia suscettibile di divisione senza che si debba attuare una diversa ristrutturazione, in parti distinte, aventi ciascuna una propria autonomia strutturale, pur potendo rimanere in comune tra gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall’art. 1117 c.c.; mentre, ove la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e siano necessarie opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio e la costituzione di più condomini separati possono essere approvati solo dall’assemblea condominiale, con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio.

Questa diversa maggioranza si giustifica perché lo scioglimento determina un aggravio per i condomini che devono affrontare delle spese per realizzare le opere che rendono possibile la divisione.

In questa ipotesi lo scioglimento può essere deliberato solo dall’assemblea, non potendo far ricorso all’autorità giudiziaria, in coerenza con il principio che il giudice può disporre lo scioglimento solo ove questo non comporti oneri aggiuntivi per i condomini.

Allo stesso modo l’autonomia strutturale delle porzioni che consente lo scioglimento del condominio è da escludere nel caso in cui venga prospettata una separazione in senso orizzontale delle unità immobiliari in proprietà esclusiva,

In tal caso per poter realizzare due parti distinte, aventi ciascuno una propria autonomia strutturate, occorrerebbe far luogo ad una ragnatela di limitazioni e di servitù che, riguardando l’utilizzazione di parti comuni posti in un’unica unità costruttiva, sarebbe ben difficile costituire e disciplinare per l’avvenire (Cass. civ., sez. II, 01/12/2010, n. 24380).

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