L’amministratore per venire incontro alle esigenze dei condomini puo’ organizzare l’assemblea anche in una citta’ diversa da quella in cui si trova il caseggiato costituito esclusivamente da “seconde case”

L’amministratore per venire incontro alle esigenze dei condomini puo’ organizzare l’assemblea anche in una citta’ diversa da quella in cui si trova il caseggiato costituito esclusivamente da “seconde case”

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

Qui la sentenza: Corte d'Appello dell'aquila - sentenza n. 698 del 19-05-2020

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riferimenti normativi: art. 1136 c.c.

precedenti giurisprudenziali: Trib. Olbia, Sentenza del 22/05/2006

La vicenda

L’amministratore di un caseggiato convocava l’assemblea di condominio in un luogo diverso da quello in cui si trovava il caseggiato. Tale scelta, già seguita per prassi da un lungo periodo, era motivata dal fatto che il palazzo si trovava in una nota località di villeggiatura ed era costituito da appartamenti utilizzati solo per le vacanze dei condomini; l’amministratore convocava l’assemblea “per consuetudine” presso l’abitazione di un condomino che si trovava in una città facilmente raggiungibile da tutti i partecipanti al condominio. Una condomina – che abitava in località diversa da quella in cui si trovava il palazzo – impugnava la delibera dell’assemblea, sostenendo l’illegittimità del luogo della riunione. Il Tribunale dichiarava l’annullabilità della delibera condominiale per eccesso di potere dell’amministratore per avere scelto quale luogo della assemblea l’abitazione (e quindi in località diversa da quella in cui si trova l’immobile condominiale) del condomino interessato all’adozione del punto all’ordine del giorno in contestazione senza specificazione delle ragioni della scelta e in assenza di “serenità ambientale”.

I condomini ritenevano tale decisione ingiusta in quanto l’attrice sistematicamente rilasciava delega per la partecipazione anche alle assemblee convocate dove si trova l’immobile; in ogni caso secondo il condominio non aveva fornito alcuna prova circa l’impossibilità di partecipare alla impugnata assemblea condominiale; di conseguenza la questione veniva sottoposta all’esame della Corte d’Appello.

La questione

L’amministratore per venire incontro all’esigenze dei condomini può organizzare l’assemblea anche in una città diversa da quella in cui si trova il caseggiato di “villeggiatura”?

La soluzione

La Corte d’Appello ha ribaltato la decisione di primo grado, dando ragione ai condomini.

In particolare i giudici di secondo grado hanno notato come le assemblee si tenessero sistematicamente in luogo diverso da quello in cui si trovava il palazzo, con conseguente esclusione del carattere arbitrario della scelta del luogo della convocazione; del resto, quest’ultimo è stato reputato dai condomini idoneo, fisicamente e moralmente, a consentire a tutti i condomini di esser presenti e di partecipare ordinatamente alla discussione; in ogni caso secondo gli stessi giudici nessuna violazione può essere imputata al condominio atteso che in nessuna precedente assemblea condominiale era stato fissata una sede esclusiva delle riunioni condominiali, né vi erano specifiche indicazioni sul luogo di convocazione nel regolamento condominiale.

Le riflessioni conclusive

Non vi è dubbio che l’individuazione del luogo in cui deve svolgersi l’assemblea rientri nei compiti dell’amministratore le cui attribuzioni comprendono quella di “convocare annualmente l’assemblea” (art. 1130, n. 1, c.c.; art. 66 disp. att. c.c.); l’attività di convocazione quindi implica anche l’individuazione della sede di svolgimento della riunione.

E’ vero infatti che nessuna norma fornisce indicazioni in merito alla questione, con la conseguenza che, salvo disposizioni ad hoc del regolamento di condominio, la determinazione è rimessa alla discrezionalità dell’amministratore, secondo il buon senso e criteri di opportunità.

Secondo la giurisprudenza tale potere discrezionale incontra un duplice limite: in primo luogo il limite territoriale, costituito dalla necessità di scegliere una sede entro i confini della città in cui sorge l’edificio in condominio; un secondo limite è costituito, poi, dalla necessità che il luogo di riunione sia idoneo, per ragioni fisiche e morali, a consentire la presenza di tutti i condomini e l’ordinato svolgimento delle discussioni (Cass. civ., sez. II, 22 dicembre 1999, n. 14461; nello stesso senso: Trib. Treviso, 29/06/2016; Trib. Imperia, 20 marzo 2000).

Naturalmente quello del numero dei possibili partecipanti all’assemblea è aspetto di grande rilevanza rispetto al tema in esame: l’individuazione dei possibili partecipanti all’assemblea infatti è elemento necessario per la valutazione da farsi preventivamente per stabilire le dimensioni del luogo nel quale l’assemblea potrà svolgersi.

E’ chiaro, infatti, che prima di tutto dovranno considerarsi le dimensioni minime del locale da scegliere quale luogo per lo svolgimento dell’assemblea: e tali dimensioni dipenderanno appunto dal numero dei possibili partecipanti all’assemblea.

Elemento fondamentale per la legittimità della scelta però è anche la raggiungibilità del luogo da parte di tutti i condomini.

Del resto poiché nessuna disposizione di legge prevede il luogo in cui deve tenersi l’assemblea, in assenza di una norma regolamentare che imponga particolari vincoli in tal senso, deve ritenersi che la delibera adottata dall’assemblea di un condominio in multiproprietà, tenutasi non nel comune in cui è ubicato l’immobile, bensì – per prassi consolidata – in un’altra città facilmente raggiungibile da tutti i condomini, non sia illegittima neppure sotto l’aspetto dell’eccesso di potere (Trib. Olbia, 22/05/2006).

Normalmente le assemblee dei caseggiati posti nelle località di villeggiatura si svolgono nello studio dell’amministratore o nel palazzo stesso (o altro luogo idoneo) durante il periodo di vacanza, nel quale si può raggiungere la più alta concentrazione di partecipanti.

Tuttavia tutte le volte che i condomini non residenti siano oltre la metà dell’intero edificio sembra legittima la convocazione fuori dal Comune del condominio (così, ad esempio, App. Cagliari 28 maggio 2015).

Così è stata considerata legittima la convocazione dell’assemblea condominiale fuori del comune di ubicazione dell’edificio, sito in zona di villeggiatura e costituito da non residenti per oltre la metà, in quanto ciò ha agevolato la partecipazione alla formazione della volontà collegiale, corrispondendo, così, alle obiettive esigenze e agli interessi della maggioranza dei condomini (Trib. Sciacca 18 ottobre 2007).

In ogni caso il giudice può imporre di tenere le assemblee condominiali in un luogo diverso da quello prescelto dall’amministratore qualora lo svolgimento delle assemblee condominiali in un determinato luogo possa pregiudicare i diritti di singoli condomini (Trib. Milano, 25 gennaio 1993).

Infatti il luogo scelto per le riunioni sotto il profilo ambientale, deve dare pieno affidamento per la partecipazione di tutti i condomini nonché per il corretto ed ordinato svolgimento della discussione.

Nel caso esaminato dalla sentenza in commento il luogo abitualmente utilizzato era l’abitazione di un condominio.

Tale scelta però può non essere idoneo qualora il proprietario dell’immobile, sede della riunione, non sia in buoni rapporti con gli altri condomini.

In tal caso l’immobile del singolo condomino può pregiudicare  irrimediabilmente la possibilità di una serena e libera discussione e, quindi, può determinare l’invalidità di tutte le deliberazioni adottate nella riunione.

In altre parole l’adeguatezza del luogo dell’assemblea ha anche un risvolto “morale” che riguarda specialmente i casi in cui ci siano dissidi e contrasti tra il condomino presso la cui abitazione dovrà tenersi la riunione e alcuni altri.

In queste situazioni potrebbe esserci una difficoltà tale da pregiudicare la corretta partecipazione di taluno a questa assemblea.

Si tratta di valutazioni delicate da compiere caso per caso; in ogni caso se l’assemblea si svolge in un luogo diverso da quello indicato nell’avviso di convocazione o nel regolamento, il condomino che cade in errore e non partecipa alla riunione deve essere considerato, a tutti gli effetti, non convocato. In questa ipotesi il condomino “danneggiato” può impugnare la deliberazione assembleare lamentando la mancata regolarità della convocazione.

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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