L’amministratore di condominio, in ipotesi di revoca deliberata dall’assemblea prima della scadenza del termine, ha diritto, oltre che al soddisfacimento dei propri eventuali crediti, al risarcimento dei danni
Qui la sentenza: Corte di Cassazione - II sez. civ. - sentenza n. 7874 del 19-03-2021
riferimenti normativi: artt.1129 c.c.; 1725 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. Un., Sentenza n. 20957 del 29/10/2004
La vicenda
Un amministratore veniva nominato in data 30 dicembre 2010 con incarico annuale e poi revocato con delibera assembleare dell’aprile 2011; successivamente l’ex amministratore pretendeva il risarcimento dei danni subiti ex art. 1725 c.c.; tale richiesta veniva respinta del Giudice di Pace. Secondo il Tribunale all’amministratore spettava solo il saldo del compenso fino all’esaurimento del rapporto e non anche il risarcimento del danno, ai sensi dell’art. 1725 c.c., essendo questa norma inapplicabile al recesso in materia di professioni intellettuali, disciplinato, piuttosto, dall’art. 2237 c.c.
L’ex amministratore ricorreva in cassazione, sostenendo che al rapporto che intercorrente tra condominio ed amministratore non potesse applicarsi l’art. 2237 c.c., in quanto norma attinente, piuttosto, al contratto d’opera intellettuale; al contrario secondo il ricorrente era applicabile nella specie l’art. 1725 c.c., dovendosi assimilare l’amministratore condominiale ad un mandatario con rappresentanza.
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Dalla lettura dei singoli capitoli emergono chiari i concetti e lo stile esplicativo raggiunge l’obiettivo di implementare la conoscenza individuale.
L’opera riesce a dare una nozione completa e non vi è argomento che sia trattato parzialmente.
Infatti dopo l’inquadramento del condominio e delle proprietà dello stesso si passa alla trattazione dei rapporti tra condominio e terzi e tra i condomini, fino ad avere chiarezza sulla ripartizione delle spese e sulle tabelle millesimali, con la esaustiva trattazione della figura dell’amministratore, sui vizi delle assemblee e sulla modalità della videosorveglianza.
L’appendice a cura del Presidente della ASS.I.A.C., Concetta Cinque, esamina le possibilità che l’ordinamento concede ai condomini per svolgere le assemblee sotto l’emergenza sanitaria legata al Covid-19.
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Massimo Serra
Curatore e Coautore dell’opera, Avvocato Cassazionista del Foro di Roma, titolare e fondatore dello studio legale S.L.S., con esperienza ultra ventennale nel settore condominiale e dei diritti reali in genere. Cultore di diritto privato e formatore in seminari specialistici con riguardo alla figura dell’avvocato nella difesa del condominio e relazioni tra difesa, amministratore, controparte e condomini. Docente in scuole, centri di studi giuridici di diritto privato e penale e membro del comitato editoriale di rivista
sul diritto dell’internet. Esperto di riscossione del credito con pubblicazioni sul credito condominiale e sulla solvibilità del condominio. Partecipazione in qualità di relatore a
conferenze sulla mediazione e sulla negoziazione assistita in ambito condominiale. Partecipazione ad appuntamenti di studio. Ha curato il manuale del condominio oltre a pubblicare monografie ed edizioni scientifiche sullo stesso tema ed altri istituti collegati e connessi quali la multiproprietà, la comunione, la locazione, gli appalti e la responsabilità nel mandato.
La questione
L’amministratore di condominio, in ipotesi di revoca deliberata dall’assemblea prima della scadenza del termine, ha diritto, oltre che al soddisfacimento dei propri eventuali creduti, al risarcimento dei danni?
La soluzione
La Cassazione ha dato ragione all’amministratore revocato prima del tempo.
I giudici supremi ricordano che secondo la giurisprudenza del tutto prevalente, anche in base all’indicazione normativa dettata nel penultimo comma dell’art. 1129 c.c. (introdotto dalla legge n. 220 del 2012), al contratto di amministrazione di condominio, al di là dello statuto dei poteri e degli obblighi esplicitamente dettato negli artt. 1129, 1130 e 1131 c.c., può trovare residuale applicazione la disciplina in tema di contratto di mandato; secondo la Cassazione, quindi, il contratto tipico di amministrazione di condominio, il cui contenuto è essenzialmente dettato negli artt. 1129, 1130 e 1131 c.c., non costituisce prestazione d’opera intellettuale, e non è perciò soggetto alle norme che il codice civile prevede per il relativo contratto; di conseguenza per gli stessi giudici supremi l’assemblea ex articolo 1129 c.c. può revocare il rapporto fiduciario sempre, anche prima della scadenza, ma trattandosi di un mandato oneroso all’amministratore va corrisposto il risarcimento danni ex articolo 1725 c.c., salvo che a fondamento della revoca vi sia stata una giusta causa indicativamente ravvisabile tra quelle che giustificano la revoca giudiziale dello stesso incarico.
Le riflessioni conclusive
L’art. 1129, comma 11, c.c., prevede che l’amministratore possa essere revocato in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. La revoca può altresì essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dall’art. 1131, comma 4, c.c., se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità.
Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o in caso di mancata apertura ed utilizzazione del conto, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore.
In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria e in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo di rivalsa nei confronti del condominio che, a sua volta, può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato.
L’amministratore revocato dall’autorità giudiziaria non può essere nuovamente nominato dall’assemblea (art. 1129, comma 13, c.c.).
Alla luce di quanto sopra si può affermare che i condomini possono sempre decidere di revocare l’amministratore nominato, anche a prescindere dalla sussistenza di una giusta causa o di un giustificato motivo alla base dell’interruzione del rapporto.
Secondo una decisione delle Sezioni Unite della Cassazione (Cass. civ., Sez. Unite, 29/10/2004, n. 20957), trattandosi di mandato che si presume oneroso, se la revoca interviene prima della scadenza dell’incarico, l’amministratore avrà diritto alla tutela risarcitoria, esclusa solo in presenza di una giusta causa a fondamento della revoca (art. 1725, comma 1, c.c.). All’amministratore revocato, quindi, spetta, in sede di cognizione ordinaria, la tutela risarcitoria (cioè la minore somma da liquidare in proporzione al tempo di effettiva esecuzione del mandato), nonché il risarcimento dei crediti ex artt. 1719 e 1720 c.c. Ciò, naturalmente, se non esiste una giusta causa a fondamento dell’anticipata estinzione del rapporto per revoca.
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