L’istituto trova concretamente applicazione quando il venditore vende il bene perché ha necessità di denaro, ma spera in un secondo momento di riacquistarlo, oppure, può essere indeciso e si riserva il diritto di cambiare idea.
Secondo alcuni autori dal punto di vista del compratore l’operazione può assolvere a una finalità di garanzia, in quanto il pagamento del prezzo funge da erogazione di un prestito e la proprietà del compratore garantisce dall’inadempimento, da intendersi però in senso lato, vale a dire, in senso economico e non tecnico giuridico.
Nella maggior parte dei casi l’acquirente è la parte debole del contratto, proprio perché ha tenuto conto di questa disparità di forze, nonché degli scopi non sempre limpidi dei contraenti, il legislatore ha guardato a questo istituto con una certa diffidenza e lo ha circondato di una serie di cautele volte a tutelare il compratore.
In particolare, è previsto che il prezzo di riscatto non possa essere superiore al prezzo di vendita, altrimenti si avrebbe nullità per eccedenza.
Lo scopo della norma è duplice.
Da una parte cercare di evitare che un soggetto che ha bisogno urgente di denaro sia portato a disfarsi di un immobile vendendolo ad un prezzo molto inferiore al suo prezzo di mercato, dall’altra cercare di evitare che il compratore scoraggi il riacquisto futuro stabilendo un prezzo di riacquisto molto alto.
Indice
1. La natura giuridica
La teoria della vendita condizionata
Alcuni autori (Rescigno, Pelosi) e parte della giurisprudenza hanno configurato il diritto di riscatto come una condizione risolutiva potestativa (qualcuno sostiene sia mista).
Condizione in quanto l’evento del riscatto è futuro e incerto, risolutiva, perché l’esercizio del riscatto pone nel nulla il negozio di vendita e il bene ritorna al precedente venditore, potestativa, perché il suo avverarsi dipende dalla volontà del venditore.
La teoria è stata contestata perché se il riscatto fosse una condizione risolutiva dovrebbe avere effetto completamente retroattivo, quello che non avviene, basti pensare che il venditore che esercita il riscatto deve rispettare le locazioni concluse dal compratore e che il prezzo convenuto per il riscatto può anche essere inferiore a quello convenuto per la vendita.
La teoria del patto di revoca
Secondo Rubino nella vendita con patto di riscatto, la volontà della parte è tesa unicamente a sciogliere il contratto.
Il negozio con il quale una parte scioglie unilateralmente il contratto è qualificabile più propriamente come una revoca.
In altre parole, la vendita con patto di riscatto non è altro che una vendita normale dove al compratore è concessa il potere di revoca.
Anche a questa tesi possono muoversi le stesse obiezioni mosse alla teoria della condizione, e cioè che la revoca ha effetto retroattivo, a differenza di quanto accade per il riscatto.
La revoca elimina ogni effetto del negozio, il quale viene posto nel nulla, mentre il riscatto non elimina ogni effetto negoziale perché a seguito del riscatto il compratore-riscattante deve pagare le spese sostenute per la vendita e rispettare le locazioni concluse dal venditore-riscattato.
La tesi del negozio tipico sui generis
Escluse le due ipotesi precedenti, sembra più corretto concludere che si è in presenza di un negozio tipico sui generis, nel quale al compratore è attribuito il diritto potestativo di riappropriarsi della cosa.
L’inserimento del patto di riscatto vale ad alterare la funzione tipica della vendita, dando vita a
un’ autonoma e unitaria causa.
Non a caso il legislatore ha usato il termine riscatto anziché quello di revoca, proprio per indicare che si tratta di una fattispecie con caratteristiche proprie e dagli effetti del tutto particolari.
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2. La posizione delle parti
La posizione del compratore
Secondo alcuni il compratore è titolare di un diritto di proprietà temporaneo, mentre per altri autori, i quali negano che possa ammettersi la proprietà temporanea, sarebbe meglio parlare di proprietà risolubile.
In qualunque caso non c’è dubbio che si tratti di autentico diritto di proprietà e che il compratore abbia tutti i poteri che spettano al proprietario.
Costui può vendere a sua volta il bene, può costituirvi diritti reali, o altri vincoli; i diritti costituiti sulla cosa, però, vengono spazzati via in seguito all’esercizio del riscatto.
La posizione del venditore
Secondo alcuni autori il venditore sarebbe titolare di un vero e proprio diritto reale sui generis.
E’ un diritto che ha la caratteristica dell’assolutezza, essendo opponibile erga omnes (ex articolo 1504).
Nel contestare la teoria si è osservato però, che i diritti reali hanno come caratteristica l’inerenza alla res, vale a dire, una relazione inscindibile e diretta tra il diritto di godimento e la cosa, che qui mancherebbe.
In realtà la relazione esiste, se si considera che non tutti i diritti reali si concretano nell’attribuzione di un diritto di godimento su di una cosa (si pensi ai diritti reali di garanzia, o al venditore con patto di riservato dominio), anche nella vendita con patto di riscatto è dunque ravvisabile l’inerenza del diritto alla res, nel senso che il rapporto si attua non tra due soggetti ma tra un soggetto e una cosa.
La dottrina prevalente, comunque, nega la caratteristica della realità e preferisce configurare il diritto di riscatto come un diritto personale, appartenente alla categoria dei diritti potestativi.
3. Gli effetti del patto di riscatto
Prima della dichiarazione di riscatto
Il compratore è titolare del diritto di proprietà sulla cosa e ha i diritti che competono al proprietario.
Il suo diritto di proprietà, però, trova una limitazione, giustificata dal fatto che un giorno il bene potrebbe ritornare al venditore.
E’ logico che il compratore debba tenere nella giusta considerazione il fatto che il venditore possa un giorno riacquistare la cosa.
Si ritiene che sul compratore gravi l’obbligo di conservare la cosa in buono stato e che lo stesso, anche se non previsto in modo espresso dal contratto, sia un suo effetto naturale.
Si ritiene che il compratore dovrà tenere un comportamento conforme alla buona fede e tale da non pregiudicare le ragioni del debitore.
In caso di negligente conservazione della cosa il venditore potrà agire nei confronti del creditore, con un’azione di risarcimento che, secondo la dottrina preferibile, ha natura contrattuale.
Il venditore si può avvalere in via analogica dei rimedi previsti per il contraente alienante quando il contratto è sottoposto a condizione risolutiva.
Ad esempio, se l’esercizio del riscatto non può avvenire per causa imputabile al compratore, si applica l’articolo 1359 (finzione di avveramento della condizione).
Dopo la dichiarazione di riscatto
L’esercizio del riscatto ripristina la stessa situazione anteriore alla vendita.
L’articolo 1505 del codice civile dispone che la cosa deve essere riconsegnata esente da pesi e ipoteche dalle quali sia stata gravata.
Una conseguenza importante del principio di retroattività è che il riscattante non si deve considerare avente causa dell’alienante.
Il ripristino della situazione anteriore non è completa.
Si è detto che il riscatto avrebbe un effetto parzialmente retroattivo.
L’articolo 1505 del codice civile stabilisce che il riscattante è tenuto a mantenere le locazioni fatte senza frode, le quali abbiano data certa e siano state convenute per un tempo non superiore ai tre anni.
Effetti del riscatto nei confronti dei terzi
Il riscattante può riprendere il bene nei confronti degli eventuali aventi causa, con un’azione che è sostanzialmente una rivendica.
L’articolo 1504 del codice civile stabilisce che il venditore, il quale ha legittimamente esercitato il suo diritto di riscatto nei confronti dei successivi acquirenti del compratore, può ottenere il rilascio della cosa anche nei confronti dei successivi acquirenti, purché il patto sia ad essi opponibile.
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