La vendita con patto di riscatto

La vendita con patto di riscatto è disciplinata dagli articoli 1500 e seguenti del codice civile e consiste in una compravendita (di beni mobili o immobili) caratterizzata dal fatto che il venditore si riserva il diritto di riacquistare la proprietà della cosa venduta con la restituzione del prezzo e delle spese legittimamente fatte per la vendita e di quelle necessarie alla conservazione del bene.

La clausola di riscatto, consiste in una condizione risolutiva potestativa, che attribuisce al venditore il diritto potestativo di “risolvere il contratto entro un tempo determinato, così automaticamente riacquistando la proprietà del bene contro restituzione del prezzo e rimborso delle spese” .

Il prezzo del riscatto non può essere superiore a quello pattuito per la vendita, altrimenti il contratto è nullo per l’eccedenza (ex art. 1500 comma 2 c.c.).

Il patto di riscatto deve possedere gli stessi requisiti di forma dell’atto al quale accede ed essendo accessorio alla vendita, dovrà rivestire la stessa forma ad substantiam.

La facoltà concessa al venditore di riscattare il bene risponde all’intenzione del legislatore di consentire al soggetto che si è trovato costretto a vendere (in genere per necessità di reperire denaro), di potere risolvere la temporanea situazione di difficoltà e riacquistare la piena proprietà del bene alienato.

La ratio della previsione del comma 2 dell’articolo 1500 del codice civile è rivolta ad evitare che l’acquirente possa approfittare della situazione di difficoltà economica del venditore richiedendo un prezzo maggiore.

A norma dell’articolo 1501 del codice civile, il termine per il riscatto non può essere maggiore a due anni per i beni mobili e a cinque anni per la vendita dei beni immobili.

Le parti possono stabilire un termine convenzionale, anche prorogabile, purché entro il tetto massimo fissato dalla legge. Laddove venga stabilito un termine convenzionale maggiore, questo si riduce a quello legale.

Il termine ha natura decadenziale e decorre dal momento nel quale si produce l’effetto traslativo del contratto.

Secondo l’articolo1503 del codice civile, il venditore deve esercitare il diritto di riscatto comunicando al compratore, a pena di decadenza, entro il termine fissato, la dichiarazione di riscatto, accompagnata dalla corresponsione delle somme dovute per il rimborso del prezzo, delle spese e di ogni altro pagamento legittimamente fatto per la vendita, oppure, se il compratore rifiuti di ricevere il pagamento dei rimborsi, dall’offerta reale delle somme entro otto giorni dalla scadenza del termine.

La dichiarazione di riscatto ha natura recettizia e negoziale perché il venditore non si limita a comunicare il contenuto del suo diritto, ma manifesta la precisa volontà di riacquistare il bene. Essa può provenire dal venditore (o da un suo rappresentante o procuratore) e deve essere comunicata al domicilio eletto nel contratto dal compratore o nel luogo nel quale egli si trova e, se l’oggetto della vendita sia relativo a beni immobili deve essere fatta per iscritto a pena di nullità e trascritta, a norma dell’articolo 2653 n. 3 del codice civile entro due mesi dal giorno di scadenza del termine per l’esercizio del riscatto.

Se il compratore rifiuta di ricevere il pagamento dei rimborsi, il venditore deve presentare offerta reale, entro otto giorni dalla scadenza del termine massimo fissato dalla legge, a pena di decadenza dalla possibilità di esercitare il diritto di riscatto, compiuta secondo le forme delle quali agli articoli 1209 del codice civile e 73, 74, 75 delle disposizioni di attuazione al codice civile.

Il venditore che esercita il diritto di riscatto, entro due mesi dalla scadenza del termine per l’esercizio dello stesso, ha l’onere di rimborsare al compratore il prezzo, le spese e ogni altro pagamento legittimamente fatto per la vendita, oltre ai costi per le riparazioni necessarie e a quelli che hanno aumentato il valore della cosa riscattata, ma nei limiti dell’aumento.

Stando a questo aspetto, oggetto della corrispondente obbligazione è la spesa erogata dal compratore a vantaggio della cosa, e non l’utilità conseguitane, la quale viene in rilievo non per sé ma, nella misura in cui permanga al momento del riscatto, come limite (massimo) dell’obbligazione, al fine di non consentire un indebito arricchimento del venditore con acquisizione della cosa per lo stesso prezzo per il quale era stata venduta, nonostante l’incremento di valore apportatovi con suoi esborsi dal compratore, e di impedire, per converso, che il venditore medesimo debba sostenere un onere in difetto di sostanziale correlativo incremento del suo patrimonio, per fatto del compratore, sicuramente lecito ma posto in essere in una consapevole situazione aleatoria.

Sino al rimborso delle spese necessarie e utili, il compratore ha il diritto di ritenere la cosa, tuttavia, il giudice, può accordare una dilazione disponendo, se occorrono, le opportune cautele.

Secondo la giurisprudenza, l’efficacia della dichiarazione di riscatto del venditore è subordinata, in base al combinato disposto degli articoli 1502 e 1503 del codice civile, al rimborso (offerta) del prezzo e delle spese della vendita, e non anche delle altre somme relative alle spese qualificate utili, per le quali, invece, alla mancanza di pagamento (o di offerta) è collegato unicamente il diritto di ritenzione del compratore (peraltro, per talune di esse, suscettibile di diniego da parte del giudice).

Con la vendita con patto di riscatto, il venditore ha il diritto di riacquistare la cosa libera da pesi e ipoteche ma è tenuto a mantenere le locazioni (fatte senza frode) purché risultino da data sicura e siano state convenute per un tempo non superiore a 3 anni (art. 1505 c.c.).

Secondo l’articolo 1504 del codice civile, la vendita con patto di riscatto attribuisce al venditore il potere di riscattare il bene anche nei confronti dei terzi (successivi acquirenti), purché il patto sia ad essi opponibile.

Secondo il comma 2 della disposizione, in caso di successive alienazioni del bene, il riscatto deve essere esercitato nei confronti del terzo acquirente se la vendita è stata notificata al venditore.

Per orientamento consolidato nella giurisprudenza di legittimità, la vendita con patto di riscatto è nulla se la sua causa è quella di garantire un credito e il “versamento del denaro da parte del compratore non costituisca il pagamento del prezzo, ma l’adempimento di un mutuo, e il trasferimento del bene serva solo a porre in essere una transitoria situazione di garanzia, destinata a venir meno, con effetti diversi a seconda che il debitore adempia o meno l’obbligo di restituire le somme ricevute.

Una simile vendita, anche se non integra direttamente un patto commissorio, costituisce un mezzo per eludere il divieto posto dall’articolo 2744 del codice civile e la sua causa illecita ne determina l’invalidità ai sensi degli articoli 1343 e 1418 del codice civile.

La facoltà di riscatto concessa al venditore è espressione della volontà del legislatore di consentire di riacquistare il bene al soggetto che si sia visto costretto a venderlo per necessità di reperire denaro ma sul presupposto che tale situazione era solo temporanea e che, successivamente, avrebbe potuto riacquistarlo.

La previsione della quale al comma 2, rivolta ad evitare che l’acquirente possa approfittare dello stato di difficoltà economica dell’alienante.

Il patto di riscatto per il quale il venditore si riserva il diritto di riavere la proprietà della cosa venduta, restituendone il prezzo e gli accessori, aggiunge alla vendita una condizione risolutiva, potestativa.
Risolvendosi la vendita per volontà del venditore, egli riacquista ex tunc la proprietà della cosa venduta, come se mai l’avesse alienata.

Retroagendo la condizione, la vendita si considera come se mai avesse avuto luogo, a norma dell’articolo 1360 del codice civile.

La condizione è potestativa perché dipende dalla volontà del venditore, non dalla sua mera volontà. Non gli basta volere esercitare il riscatto, deve restituire il prezzo e pagare le spese e gli accessori.

La vendita nasce sottoposta a condizione risolutiva se il patto di riscatto è stipulato all’atto della vendita.

Se è stipulato successivamente, la vendita, da pura e semplice che era, si trasforma in vendita risolubile a volontà del venditore.

Diverso è il patto di preferenza nella vendita.

Chi si obbliga a dare preferenza (il locatore ad es. a favore del conduttore) assume l’obbligazione negativa, non vendere agli altri a un determinato prezzo (quello che gli sarà offerto) se la persona vorrà comprare.

Il patto di preferenza può nascere dal contratto (se, come ora ipotizzato, il locatore in caso di vendita s’impegna a preferire il conduttore a parità di condizioni) o dalla legge, come quando è consentita prelazione a favore di altri (ex artt. 732, 966 c.c.) o come quando all’inquilino di immobili urbani deve essere offerto in vendita dal locatore l’appartamento e deve essere preferito agli altri a parità di condizioni.