L'aumento della volumetria dovuto alla tettoia

La tettoia che comporta un aumento della volumetria e della superficie di ingombro dello stabile costituisce una sopraelevazione illecita se lede l’aspetto architettonico dell’edificio ed è vietata dal regolamento di condominio

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

Qui la sentenza: Corte di Cassazione - VI sez. civ. - sentenza n. 20423 del 29-07-2019

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riferimenti normativi: art. 1127 c.c.;

precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. 3, Sentenza n. 15732 del 15/06/2018; Cass., Sez. 2, Sentenza n. 24327 del 18/11/2011;  Cass., Sez. 3, Sentenza n. 21059 del 1/10/2009; Cass., Sez. Un., Sentenza n. 16794 del 30/07/2007

La vicenda

Un condomino aveva realizzato sul terrazzo di copertura del caseggiato (una villa padronale del 1800 trasformata in condominio), prospiciente la sua proprietà individuale, due tettoie. Tali manufatti avevano suscitato le proteste dei condomini che ne pretendevano la demolizione, ritenendole opere lesive dell’aspetto architettonico del caseggiato e comunque contrarie ad una disposizione del regolamento.

Di conseguenza il condominio aveva chiesto al giudice l’accertamento dell’illegittimità dei manufatti, nonché l’eliminazione di queste opere in quanto vietate sia dal regolamento condominiale sia dall’art. 1127 c.c. secondo cui i condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio.

Il Tribunale dava ragione ai condomini e questa decisione veniva confermata dalla Corte d’appello secondo cui le due tettoie, in funzione del loro stabile ancoraggio alla muratura perimetrale del palazzo, costituivano sopraelevazioni vietate e arrecavano pregiudizio all’aspetto architettonico dell’edificio.

Il condomino ricorreva in cassazione, osservando che le due tettoie, realizzate con regolare Dia, non comportavano un aumento della volumetria del palazzo e, quindi, non costituivano sopraelevazione ed in ogni caso non erano visibili dall’esterno. Inoltre il ricorrente osservava come altri condomini avessero realizzato opere in contrasto con il decoro del caseggiato.

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La questione

La tettoia realizzata dal singolo sul terrazzo di copertura del fabbricato condominiale prospiciente la sua proprietà individuale con stabile ancoraggio alla muratura perimetrale del palazzo, può costituire una sopraelevazione soggetta alla disciplina prevista dall’articolo 1127 c.c.?

La soluzione

La Cassazione ha condiviso le motivazioni della Corte d’Appello.

I giudici supremi hanno notato come la sopraelevazione, anche se di ridotte dimensioni, comporti, in linea di principio, un aumento della volumetria e della superficie di ingombro non solo in caso di realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche per la trasformazione dei locali preesistenti mediante l’incremento delle superfici e delle volumetrie, indipendentemente dall’aumento dell’altezza del fabbricato.

Secondo la Cassazione anche la realizzazione delle tettoie ha comportato un notevole aumento della superficie abitabile a favore del condomino costruttore.

In ogni caso i giudici supremi hanno confermato anche l’irrilevanza della scarsa visibilità del manufatto dall’esterno e hanno sottolineato come la costruzione delle tettoie, lesive dell’aspetto architettonico, abbia violato l’articolo 1127 c.c.

Del resto, secondo i giudici supremi, è possibile dare rilievo alla compromissione dell’estetica del fabbricato in presenza di una già grave evidente compromissione dovuta a precedenti interventi, soltanto a condizione che la lesività estetica dell’opera abusivamente compiuta da uno dei condomini costituisca l’unico contestato profilo di illegittimità dell’opera stessa.

In questo caso la sopraelevazione violava le norme del regolamento di condominio: di conseguenza la Cassazione ha rigettato il ricorso, confermato la sentenza d’appello e condannato il condomino alla refusione delle spese di causa.

Le riflessioni conclusive

L’art. 1127 c.c. condiziona l’esercizio del diritto di sopraelevazione all’esistenza di alcuni limiti che sono stati posti dal legislatore a tutela sia dell’interesse generale della collettività e del condominio, sia dell’interesse particolare del singolo condomino.

In particolare, il proprietario dell’ultimo piano di un caseggiato o il proprietario esclusivo del lastrico solare può elevare nuovi piani o nuove fabbriche salvo che le condizioni statiche dell’edificio non lo consentano, la sopraelevazione pregiudichi l’aspetto architettonico del condominio o diminuisca notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti.

Tuttavia è possibile che, attraverso una convenzione preesistente o coeva alla costituzione del condomino, i soggetti in questione non possano sopraelevare.

Frequentemente questo divieto è contenuto in una clausola di natura contrattuale del regolamento di condominio.

Naturalmente tale pattuizione, incidendo, sino ad escluderlo, sul diritto di sopraelevazione, deve essere approvata all’unanimità dai condomini o, se inserita nel regolamento predisposto dal costruttore, deve essere accettata da tutti i condomini nei singoli atti di acquisto.

In ogni caso sembra utile aggiungere che in presenza di tali clausole non ha alcun valore l’autorizzazione verbale di alcuni condomini o dell’assemblea, con delibera a maggioranza, all’esecuzione di nuovi piani sulle coperture: le predette clausole regolamentari, infatti, non possono essere modificate o neutralizzate se non con il consenso di tutta la collettività condominiale, nessuno escluso.

In altre parole, il divieto di sopraelevazione può essere rimosso solo da una delibera approvata da tutti i condomini o anche da un accordo scritto a cui aderisca l’intera collettività condominiale.

In mancanza di tali clausole l’art. 1127 c.c. sottopone il diritto del proprietario dell’ultimo piano alla sopraelevazione a tre limiti, dei quali il primo (condizione statica) introduce un divieto assoluto: se il sopralzo compromette le condizioni statiche dell’edificio manca il presupposto stesso della sua esistenza e, perciò, la relativa azione di accertamento negativo è imprescrittibile.

L’art.1127 c.c., al secondo comma, prevede poi che i condomini possano opporsi all’esecuzione della costruzione sopra l’ultimo piano qualora pregiudichi “l’aspetto architettonico”.

La sopraelevazione è un’aggiunta quantitativa in senso verticale che, se realizzata con uno stile diverso da quello presente nella parte inferiore del fabbricato, pregiudica, di regola, lo stile architettonico dell’edificio (c.d. aspetto architettonico), che, essendo immediatamente apprezzabile ad un’osservazione operata in condizioni obiettive e soggettive di normalità da parte di persone di media preparazione, si traduce in una diminuzione del pregio estetico e quindi economico del fabbricato (Cass. civ., sez. VI – 2, 28/06/2017, n. 16258).

La lesione dell’aspetto architettonico è evidente se, ad esempio, la sopraelevazione realizzata dal proprietario dell’ultimo piano consiste nella realizzazione di una tettoia di notevoli dimensioni, debordante dalle linee della facciata, con copertura in “coppi” e pannelli traslucidi blu/violetto posti a relativa chiusura (Cass. civ., sez. VI – 2, 25/08/2016, n. 17350).

Al contrario non costituisce neppure sopraelevazione il pergolato costituito da una ridotta palificazione in legno finalizzata a reggere un mero tendaggio retraibile per esigenze di comprensibile sicurezza.

In tal caso la retraibilità della tenda nel suo sviluppo orizzontale esclude che possa trattarsi di porticato, quanto piuttosto di arredamento esterno di un terrazzo di esclusiva proprietà del condomino.

Infine, a proposito dell’ultimo limite  alle sopraelevazioni in condominio, occorre ricordare  come la diminuzione di aria e luce che, come il limite precedente, presuppone l’opposizione facoltativa dei singoli condomini controinteressati ed è soggetto a prescrizione ventennale, deve essere notevole, in quanto qualsiasi sopraelevazione di per sé riduce l’aria e la luce dei piani sottostanti.

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