La modifica della destinazione d’uso di una unità immobiliare non comporta anche la modifica dei valori millesimali determinati dal costruttore

La modifica della destinazione d’uso di una unità immobiliare non comporta anche la modifica dei valori millesimali determinati dal costruttore

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

Qui la sentenza: Tribunale di Milano – sez. XII sez. civ.- sentenza n. 789 del 28-01-2020

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precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. 2, Sentenza n. 19797 del 4/10/2016

La vicenda

Alcuni condomini si rivolgevano al Tribunale per richiedere la modifica e/o la revisione delle tabelle millesimali e la condanna del condominio alla ripetizione in favore degli stessi delle somme pagate in eccedenza, a titolo di spese condominiali o al pagamento ex art. 2041 c.c di un’indennità pari all’arricchimento di ciascun condomino a fronte del maggior esborso sostenuto a titolo di spese condominiali.

Tale richiesta si fondava sul fatto che all’atto della stesura delle tabelle le unità immobiliari che gli attori avevano acquistato erano state accatastate come negozi, quando le unità immobiliari non potevano essere destinate ad uso commerciale non avendone i requisiti (perché prive di vetrine e affacci sulla strada); in ogni caso successivamente avevano modificato l’accatastamento da C1 ad uso abitativo A3 e, conseguentemente pretendevano che fosse modificato il coefficiente di calcolo dei millesimi di proprietà. Il condominio non riteneva ci fossero i presupposti per ricalcolare le tabelle millesimali.

La questione

La modifica della destinazione d’uso di una unità immobiliare comporta automaticamente la modifica del coefficiente di calcolo dei millesimi di proprietà?

La soluzione

Il Tribunale ha dato ragione al condominio.

Il giudice ha confermato che gli immobili degli attori sono privi di affacci su strada; tuttavia secondo lo stesso Tribunale, dall’analisi della documentazione, delle planimetrie e delle piantine prodotte in giudizio, è emersa la volontà del costruttore/progettista di realizzare un complesso edilizio con percorsi coperti e scoperti, piazze, terrazze e spazi commerciali, spazi semi pubblici e locali commerciali; negli anni a venire, probabilmente per motivi di sicurezza, il condominio è stato recintato e chiuso a terzi, anche se nel progetto originario erano previste attività commerciali; di conseguenza le unità immobiliare degli attori sono state accatastate come appartamenti, mentre in origine erano accatastate come negozi. Per il Tribunale però questo cambiamento non ha inciso sulle tabelle millesimali. In altre parole – ad avviso dello stesso giudice – si deve escludere che il cambio di destinazione d’uso abbia comportato automaticamente la modifica del coefficiente di calcolo.

Questa illogica tesi infatti renderebbe necessaria qualsiasi pretesa di revisione delle tabelle in vigore sulla sola base della libera determinazione di ciascun condomino che, per le più svariate ragioni, dovesse in ipotesi decidere di utilizzare la propria unità, ad uso abitativo o, viceversa, ad uso commerciale.

le riflessioni conclusive

Secondo un principio affermato dalla Cassazione e condiviso dalla sentenza in commento i valori degli immobili di proprietà ed il loro riparto in millesimi rispetto al valore dell’edificio, devono essere individuati con riferimento al momento dell’adozione del regolamento di condominio e la tabella che li esprime è soggetta a rettifica, solo quando vi siano errori – di fatto e di diritto – riferiti alla determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore delle singole unità immobiliari, oppure a circostanze sopravvenute relative alla consistenza dell’edificio o delle sue proporzioni, che incidano in modo rilevante sull’originaria proporzione dei valori, escludendo valutazioni di carattere soggettivo, qual è la possibile destinazione dell’immobile.

In ogni caso non comportano la revisione o la modifica delle tabelle millesimali i mutamenti successivi alla loro adozione dei criteri di stima della proprietà immobiliare, pur se abbiano determinato una rivalutazione disomogenea delle singole unità dell’edificio o alterato, comunque, il rapporto originario fra il valore delle singole unità e tra queste e l’edificio (Cass. civ., sez. II, 04/10/2016, n. 19797).

Nel caso di specie un condomino proprietario di un magazzino al piano seminterrato, a seguito di copiose infiltrazioni provenienti dal sottosuolo, che lo avevano reso inutilizzabile secondo la sua destinazione, si rivolgeva al Tribunale per richiedere la revisione delle tabelle millesimali, con conseguente modifica del rapporto proporzionale dei vari piani del condominio ex. art. 69 disp. att. c.c.

Il Tribunale rigettava la domanda, avendo rilevato che non era mai venuta meno la destinazione commerciale della porzione in questione e che le lamentate infiltrazioni non avevano inciso sulle caratteristiche strutturali del locale. Il proprietario del magazzino allora proponeva appello, eccependo che fosse accertato che le tabelle erano affette da errore e che fosse dichiarato che i valori fossero riveduti e modificati ai sensi di legge.

La Corte d’Appello, richiamando i principi enunciati dalla giurisprudenza in materia di revisione delle tabelle millesimali, rigettava l’appello, rilevando che nella specie non era riscontrabile la presenza di errori obiettivamente verificabili; inoltre escludeva che una diversa destinazione d’uso del locale potesse incidere sull’assetto millesimale.

Tale conclusione è stata confermata dalla Cassazione secondo cui i valori delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini e il loro proporzionale ragguaglio in millesimi al valore dell’edificio vanno individuati con riferimento al momento dell’adozione del regolamento, e la tabella che li esprime è soggetta a revisione solo in relazione ad errori, di fatto e di diritto, attinenti alla determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore ovvero a circostanze sopravvenute che incidano in modo rilevante sull’originaria proporzione dei valori; secondo i giudici supremi non comportano la revisione o la modifica di tali tabelle né gli errori nella determinazione del valore, che non siano indotti da quelli sugli elementi necessari al suo calcolo, né i mutamenti successivi dei criteri di stima.

Gli errori rilevanti ai fini della revisione delle tabelle, devono essere obiettivamente verificabili (ad es.: divergenze di estensione della superficie, di piano e simili), esclusa la rilevanza dei criteri soggettivi.

Per la Suprema Corte, quindi, si deve escludere l’incidenza della modifica della destinazione d’uso, ai fini della revisione delle tabelle, atteso che l’individuazione dei valori millesimali deve avvenire tenendo conto delle caratteristiche obiettive proprie degli immobili e non anche della loro possibile destinazione, determinata essenzialmente da valutazioni di carattere soggettivo.

Alla luce di quanto sopra si può concludere quanto segue:

  • I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, quando risulta che sono conseguenza di un errore; per la revisione per errore delle tabelle millesimali è necessario accertare se nella valutazione dei piani o delle porzioni di piano sia stato attribuito ad essi un valore diverso da quello effettivo. La determinazione dei valori proporzionali deve avvenire tenendo conto delle caratteristiche proprie degli immobili, e non anche dell’eventuale possibile destinazione cui essi sono adibiti in concreto.
  • Le tabelle devono essere modificate anche quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
  • Non comporta modifiche della tabella millesimale, invece, il cambio di destinazione o il frazionamento di un’unità immobiliare in più unità (in tale evenienza, infatti, non si verifica alcuna delle condizioni previste dall’articolo 69 disp. att. c.c., perché la somma delle nuove quote risulta uguale a quella precedente, per cui si può procedere con una semplice operazione matematica al fine di aggiornare le tabelle millesimali alle mutate condizioni dell’edificio).

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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