La cessazione anticipata dell’incarico dell’amministratore giudiziario: il problema del compenso

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario (si veda il nuovo primo comma dell’articolo 1129 c.c.).

Sotto quest’ultimo profilo il legislatore del 2012 sembra riferirsi esclusivamente all’amministratore che abbia dato le dimissioni, allorché il condominio non abbia provveduto alla sua sostituzione, nonostante l’assemblea sia stata sollecitata in tal senso (Trib. Catania sez. III, 14/07/2017).

In ogni caso, la nomina dell’amministratore da parte del Tribunale quando il condominio ne sia sprovvisto costituisce attività di carattere amministrativo e non giurisdizionale, non essendo diretta a risolvere un conflitto di interessi, ma solo ad assicurare al condominio, composto da un numero di condomini superiore a otto, l’esistenza dell’organo necessario per l’espletamento delle incombenze ad esso demandate dalla legge.

I presupposti per la nomina dell’amministratore giudiziario

Alla luce di quanto sopra emerge con chiarezza come i presupposti per la nomina giudiziaria siano due:

1)  la mancanza dell’amministratore

2) la mancata adozione del provvedimento di nomina in sede assembleare.

Sotto il primo profilo (la mancanza dell’amministratore) si deve ritenere non ammissibile la richiesta di nomina, fondata su pretese irregolarità dell’amministratore in carica, che potrebbero legittimare la revoca dello stesso amministratore, poiché la procedura di nomina presuppone che un amministratore “manchi”.

La pretesa invalidità della nomina (o della conferma) dell’amministratore, non può, dunque, autorizzare l’immediata presentazione al giudice del ricorso ex art. 1129, comma 1, c.c., in quanto lo stesso ricorso dovrà essere necessariamente preceduto dall’impugnazione della relativa delibera fatta nei modi di cui all’art. 1137 c.c. Per quanto riguarda il significato dell’espressione “se l’assemblea non provvede” è stato variamente interpretato ed inteso come un comportamento di inerzia, in qualunque modo essa si manifesti, che in concreto può verificarsi quando l’assemblea pur regolarmente convocata, non può costituirsi e deliberare per mancanza del quorum (teste o millesimi), nel caso di persistente differimento delle riunioni per ragioni di opportunità di scelta della persona da nominare o dissenso tra i condomini.

Si può ricorrere all’autorità giudiziaria anche se l’assemblea ha provveduto alla nomina di un amministratore ma questi non abbia accettato tale nomina oppure abbia rassegnato le sue dimissioni e l’assemblea non abbia provveduto a nominare un’altra persona.

La durata dell’incarico

L’amministratore giudiziario può essere revocato in ogni tempo dall’assemblea o dal giudice in caso di mancato assolvimento dell’obbligo di dare senza indugio notizia all’assemblea di citazioni o provvedimenti dell’autorità amministrativa aventi un contenuto che esorbita dalle sue attribuzioni (artt. 1129, 3° co., 1131, 4° co., c.c.), o in caso di inerzia, qualora non abbia reso il conto della gestione o se vi siano fondati sospetti di gravi irregolarità.

Del resto, come precisa la migliore dottrina (A. Celeste), il provvedimento di nomina dell’amministratore da parte del giudice non ha limiti di efficacia temporali, ma lo stesso deve considerarsi come munito di un effetto “provvisorio”, nel senso che la sua validità (e la durata dell’incarico al nominato) è circoscritta a tutto il tempo in cui il condominio non provvede alla scelta di un amministratore.

Cessazione anticipata dell’incarico, compenso, danni

Bisogna sottolineare come l’amministratore nominato dall’assemblea e quello nominato dal giudice siano figure alternative e non sovrapponibili, perché l’amministratore è nominato dal giudice per sopperire all’inerzia dell’assemblea: se quest’ultima, dunque, provvede alla nomina fiduciaria vengono meno le ragioni stesse della nomina giudiziale; di conseguenza data la diversità di natura tra le due figure non si pongono invero nemmeno analoghe esigenze di tutela, sicché all’amministratore giudiziario non si applicano pedissequamente tutte le norme disciplinanti il mandato, ivi ricompreso l’art. 1725 c.c., ma solo se e in quanto compatibili (Cass. civ., sez. II, 05/05/2021, n. 11717).

Se l’incarico dell’amministratore giudiziario viene meno prima della scadenza del termine annuale (che non è il termine minimo del suo mandato, bensì quello massimo), perché l’assemblea provvede a deliberare la nomina dell’amministratore fiduciario, per la determinazione del relativo compenso trova applicazione l’art. 1709 c.c., in base al quale, ove le parti non ne abbiano stabilito la misura (cioè in mancanza di accordo tra i condomini e l’amministratore giudiziario), esso è quantificato in base alle tariffe o agli usi o, in mancanza, dal giudice. Quest’ultimo verrà stabilito solo in correlazione all’attività effettivamente svolta. Nessun risarcimento, però, può essere richiesto come invece accade per l’amministratore di nomina fiduciaria.

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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