In relazione alla domanda proposta dal terzo creditore volta a conoscere i nominativi dei condomini morosi, legittimato passivo non è  l’amministratore personalmente ma il condominio

In relazione alla domanda proposta dal terzo creditore volta a conoscere i nominativi dei condomini morosi, legittimato passivo non è  l’amministratore personalmente ma il condominio

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

Qui la sentenza: Tribunale di Massa - sentenza del 29-07-2020

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riferimenti normativi: art. 63 disp. att. c.c.

 

precedenti giurisprudenziali: Trib. Roma, Sentenza n. 10424 del 22/05/2018

 

La vicenda

Un creditore del condominio richiedeva ed otteneva dal Tribunale un decreto ingiuntivo nei confronti di una collettività condominiale. Il condominio non reagiva e, quindi, a tale provvedimento veniva apposta la formula esecutiva. Successivamente il creditore, tramite atto di precetto, intimava ai condomini il pagamento di quanto dovuto; il condominio intimato non corrispondeva il dovuto importo, mentre l’amministratore ignorava la richiesta del creditore volta a conoscere l’elenco dei condomini morosi e l’importo dovuto da ciascuno di essi. A fronte del colpevole silenzio del debitore – che non rispondeva ad ulteriori comunicazioni e solleciti – il creditore richiedeva al Tribunale che, in virtù del disposto di cui all’art. 63 disp. att. c.c., fosse ordinato al condominio di fornire l’elenco dei condomini morosi, le generalità degli stessi e le somme dovute da ciascuno di essi; inoltre chiedeva che venisse posta a carico dell’obbligato una somma per ogni eventuale giorno di ritardo nell’esecuzione del provvedimento giudiziale, pari ad € 200,00, ai sensi dell’art. 614 bis c.p.c.

In considerazione della mancata costituzione in giudizio del debitore si poneva il problema di stabilire quale fosse il soggetto legittimato passivo dell’azione in questione, vale a dire il condominio ovvero l’amministratore personalmente.

La questione

In relazione alla domanda proposta dal terzo creditore volta a conoscere i nominativi dei condomini morosi legittimato passivo è l’amministratore di condominio personalmente o il condominio?

La soluzione

Il Tribunale ha condannato il condominio in persona dell’amministratore pro tempore a comunicare tempestivamente al creditore le generalità dei condomini morosi, l’indirizzo di residenza e le somme dovute da ciascun condomino debitore; secondo il giudice, quindi, se è vero che quella di cui all’art. 63 disp. att. c.c. costituisce un’obbligazione che la legge pone direttamente a carico dell’amministratore, deve comunque rilevarsi che la stessa si inserisce nell’ambito di un rapporto contrattuale tra amministratore e condominio che può qualificarsi alla stregua del mandato; per questa ragione, ad avviso del Tribunale, una corretta interpretazione del citato articolo 63 disp. att. c.c. deve condurre alla seguente soluzione: è il condominio e per esso il suo amministratore ad avere l’obbligo di comunicare al proprio creditore insoddisfatto i dati dei condomini morosi nel pagamento dei contributi condominiali. In ogni caso, è stata accolta pure l’istanza del creditore volta ad ottenere la fissazione, ai sensi dell’art. 614-bis c.p.c., di una somma a carico dell’obbligato per ogni giorno di eventuale ritardo nell’esecuzione del provvedimento di condanna.

Le riflessioni conclusive

L’art. 63 disp. att. c.c., modificato dalla c.d. legge di riforma del condominio, prevede espressamente che l’amministratore di condominio sia tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini.

Alla luce di quanto sopra, sembra utile sottolineare come l’amministratore sia obbligato a comunicare al creditore, che intenda agire per soddisfare il proprio credito, le specifiche generalità dei condomini morosi, potendo i condomini in regola con i pagamenti essere aggrediti esclusivamente dopo che il comune creditore abbia tentato infruttuosamente di soddisfarsi nei confronti dei primi, stante l’opponibilità a costui del beneficium excussionis.

Secondo un’opinione giurisprudenziale, dal tenore letterale della norma si dovrebbe desumere che, in caso di inottemperanza alla richiesta di comunicazione dei dati dei condomini morosi formulata dal creditore, il legittimato passivo nell’eventuale e successivo giudizio debba essere la persona dell’amministratore e non il condominio nella persona dell’amministratore.

In altre parole, l’ultima parte del citato articolo 63 disp. att. c.c., comma 1, delineerebbe un obbligo legale di cooperazione col terzo creditore che sarebbe posto direttamente in capo alla persona dell’amministratore e non costituirebbe affatto un adempimento o un’incombenza derivante dal rapporto di mandato che lo lega ai condomini (in tal senso Trib. Catania 16 gennaio 2018; Trib. Napoli, 1 febbraio 2017; Trib. Napoli 5 novembre 2016).

Secondo la tesi maggioritaria (seguita anche dalla sentenza in commento) deve ritenersi che legittimato passivo nel procedimento instaurato ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c. sia proprio il condominio, in persona dell’amministratore pro tempore.

Questa corrente di pensiero nota come l’amministratore sia in possesso dei dati dei condomini morosi non a titolo personale ma proprio grazie ed in funzione del contratto di mandato che lo legittima a detenere queste informazioni.

Del resto, il fatto che la norma richiamata ponga a carico dell’amministratore un obbligo di collaborazione e di buona fede rispetto ai terzi creditori, non viene ritenuto sufficiente per far desumere che questo obbligo non gravi sul condominio in persona dell’amministratore e non in capo alla persona dell’amministratore (Trib. Avezzano 1 marzo 2016; Trib. Pescara 23 febbraio.2016).

D’altra parte, l’orientamento giurisprudenziale, che individua il legittimato passivo nell’amministratore del condominio in proprio, non risolve la questione della potenziale cessazione dall’incarico intervenuta medio tempore, ponendo problematiche di natura giuridica tutt’altro che irrilevanti, al contrario insussistenti ad accogliere la tesi opposta.

Pertanto, l’amministratore di condominio, nella qualità di legale rappresentante dell’ente di gestione, è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti i dati dei condomini morosi e il suo immotivato rifiuto risulta essere contrario al canone di buona fede, dovendosi a tale riguardo intendersi un autonomo dovere giuridico espressione di un generale principio di solidarietà sociale, la cui costituzionalizzazione è ormai pacifica.

In ogni caso, merita di essere sottolineato che la mancata ottemperanza alla richiesta di pagamento, fondata su un titolo giudiziale avente ad oggetto un credito certo liquido ed esigibile, può comportare a carico del condominio anche l’obbligo di risarcire  i danni patrimoniali subiti dal creditore. Quest’ultimo infatti, non potendo agire in via esecutiva nei confronti dei condomini, potrebbe essere costretto – per la significativa esposizione debitoria con il proprio istituto di credito – a dover sottoscrivere un piano di rientro cui far fronte attraverso risorse personali. Ciò premesso si deve ricordare che per quanto concerne il contenuto della comunicazione, l’art. 63 disp. att. c.c. parla genericamente di “dati”, dovendo in tale nozione includersi il nome, il cognome, il codice fiscale e l’indirizzo di ciascuno dei condomini morosi (come risultanti dall’anagrafe condominiale di cui all’art. 1130, n. 6, c.c.), nonché gli importi dovuti da ciascuno di essi e non pagati al condominio con i rispettivi millesimi di competenza.

A tale ultimo proposito occorre, infatti, rilevare che la mancata indicazione dei millesimi di proprietà non consentirebbe al creditore alcun riscontro in merito alla correttezza della quota dovuta dai singoli condomini, evenienza che comporterebbe estenuanti richieste di chiarimenti all’amministratore ed anche un’eventuale opposizione in giudizio da parte del condomino moroso, qualora lo stesso asserisca di dover pagare meno in relazione alle effettive carature millesimali di proprietà.

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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