Diritto a visionare la documentazione condominiale

Il singolo condomino ha pieno diritto di visionare la documentazione condominiale, ma se l’elenco dei documenti che si vogliono visionare contiene richieste ripetitive o errate deve essere sfoltito

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

Qui la sentenza: Tribunale di Roma - sentenza n. 11837 del 03-09-2020

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riferimenti normativi: art. 1130-bis c.c.

precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. II, Sentenza n. 19210 del 21/09/2011

La vicenda

La vicenda prendeva l’avvio quando un condomino richiedeva all’amministratore la possibilità di visionare ed estrarre copia di un numero elevatissimo di documenti condominiali, indicati in apposito elenco. La sua richiesta d’accesso veniva, poi, ripetuta numerose volte senza ottenere soddisfazione; di conseguenza il condomino si rivolgeva al Tribunale della sua città per accertare e dichiarare il suo diritto all’accesso, visione ed estrazione di copie della documentazione condominiale; accertare e dichiarare l’inadempimento da parte dell’amministratore e, conseguentemente, ordinare allo stesso l’immediata esibizione dei documenti condominiali originali, nonché la possibilità di estrarre copie di essi.

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La questione

Il diritto di chiedere ed ottenere dall’amministratore del condominio l’esibizione dei documenti contabili è senza limiti?

La soluzione

Il Tribunale ha dato torto al condominio. Del resto è emerso che l’amministratore non aveva provato di aver fatto visionare e fotocopiare tutta la documentazione (poi diventata voluminosa) che, di volta in volta, veniva richiesta dal condomino; di conseguenza – come ha osservato il Tribunale –  non è stata concessa all’attore la possibilità di un’effettiva disamina della documentazione condominiale; lo stesso giudice ha osservato che il costo delle copie e le richieste del condomino non sarebbero state così numerose e reiterate, se fossero state per tempo soddisfatte.

Alla luce di quanto sopra il Tribunale ha condannato il condominio a consentire al condomino di visionare ed estrarre la copia della documentazione richiesta che, però, è stata ridimensionata atteso che il richiedente ha spesso formulato richieste generiche o menzionato più volte, con denominazioni diverse, uno stesso documento.

Le riflessioni conclusive

Va premesso, in generale, che ciascun condomino ha un diritto di “prendere visione” e di “estrarre copia” della documentazione condominiale. Tale diritto è finalizzato a consentire la partecipazione effettiva di ciascun partecipante alla vita condominiale, mettendolo in condizione di potersi formare una conoscenza diretta delle vicende che verranno trattate in assemblea; perciò per l’esercizio del diritto informativo il condomino non è tenuto a giustificare, in funzione di uno specifico interesse, la sua richiesta di accesso ai documenti.

La facoltà di prendere visione dei documenti può essere, dunque, esercitata, in via normale, presso i locali ove si trovano gli stessi documenti, nei giorni e negli orari prestabiliti dall’amministratore (v. art. 1129 comma 2 c.c. e 1130 bis comma 1° c.c.).

Poiché questa è la modalità che, di norma, consente al condomino di soddisfare le sue esigenze informative, qualora il condomino stesso agisca in via giudiziale per ottenere l’ostensione di documenti di suo interesse ha l’onere di dimostrare di aver richiesto un appuntamento all’amministratore, senza esito, o di essersi recato presso i luoghi ove era custodita la documentazione, negli orari stabiliti, senza aver potuto accedere o comunque esaminare i documenti.

Al diritto del condomino corrisponde l’onere dell’amministratore di predisporre un’organizzazione, sia pur minima, che consenta la possibilità di esercizio di questo diritto e dell’esistenza della quale i condomini siano informati.

Si tenga conto che, ciascun comproprietario ha la facoltà (di richiedere e) di ottenere dall’amministratore del condominio l’esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo (e, non soltanto, in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell’assemblea) senza l’onere di specificare le ragioni della richiesta (finalizzata a prendere visione o estrarre copia dai documenti), purché l’esercizio di tale facoltà non risulti di ostacolo all’attività di amministrazione, non sia contraria ai principi di correttezza e non si risolva in un onere economico per il condominio, dovendo i costi relativi alle operazioni compiute gravare esclusivamente sui condomini richiedenti (Cass. civ., Sez. II, 21/09/2011, n. 19210).

In ogni caso la richiesta del condomino di visionare i documenti contabili a ridosso dell’assemblea non può essere ignorata dall’amministratore: in caso contrario il condomino può impugnare la delibera con argomenti di cui non si è potuto informare, mentre l’onere della prova dell’inesigibilità della richiesta e della sua non compatibilità con le modalità previamente comunicate incombe sull’amministratore.

Del resto, sebbene il codice riconosca ai singoli condomini la facoltà di ottenere dall’amministratore l’esibizione dei documenti contabili, peraltro senza la necessità di specificarne la ragione, tuttavia tale facoltà non si estende sino ad onerare l’amministratore del condominio del compito di procedere all’invio, a ciascun richiedente, della documentazione pretesa in visione.

Si consideri, infine, che il nuovo art. 1130-bis c.c. stabilisce che i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese; per il conduttore il diritto era già attribuito dal citato art. 9 L. 392/78, da esercitare entro il termine di due mesi. Il 1130-bis consente ora per tutti l’accesso in ogni tempo, con il limite del periodo obbligatorio di conservazione (dieci anni dalla registrazione dei documenti).

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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