precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. II, Sentenza n. 19210 del 21/09/2011
La vicenda
La vicenda prendeva l’avvio quando un condomino richiedeva all’amministratore la possibilità di visionare ed estrarre copia di un numero elevatissimo di documenti condominiali, indicati in apposito elenco. La sua richiesta d’accesso veniva, poi, ripetuta numerose volte senza ottenere soddisfazione; di conseguenza il condomino si rivolgeva al Tribunale della sua città per accertare e dichiarare il suo diritto all’accesso, visione ed estrazione di copie della documentazione condominiale; accertare e dichiarare l’inadempimento da parte dell’amministratore e, conseguentemente, ordinare allo stesso l’immediata esibizione dei documenti condominiali originali, nonché la possibilità di estrarre copie di essi.
Volume consigliato
Manuale operativo del condominio
Il volume risulta essere unico nel suo genere nel panorama editoriale. Nella filosofia Maggioli il testo è stato concepito per essere fruito rapidamente da operatori del settore e non, fino a fornire nozioni giuridiche sempre con finalità pratiche. La tematica condominiale è solita essere analizzata con poca attenzione ma oggi è stata trattata come una vera e propria branca del diritto civile e come tale merita di essere esaminata completamente. Dalla lettura dei singoli capitoli emergono chiari i concetti e lo stile esplicativo raggiunge l’obiettivo di implementare la conoscenza individuale. L’opera riesce a dare una nozione completa e non vi è argomento che sia trattato parzialmente. Infatti dopo l’inquadramento del condominio e delle proprietà dello stesso si passa alla trattazione dei rapporti tra condominio e terzi e tra i condomini, fino ad avere chiarezza sulla ripartizione delle spese e sulle tabelle millesimali, con la esaustiva trattazione della figura dell’amministratore, sui vizi delle assemblee e sulla modalità della videosorveglianza. L’appendice a cura del Presidente della ASS.I.A.C., Concetta Cinque, esamina le possibilità che l’ordinamento concede ai condomini per svolgere le assemblee sotto l’emergenza sanitaria legata al Covid-19. Il testo risulta un vero e proprio strumento indispensabile per chi vuole o deve essere sempre aggiornato sul condominio. La formula unica dell’esposizione delle tematiche fa di quest’opera un fondamentale compagno per il “viaggio lavorativo” ed un prezioso testo formativo, necessario ad ogni livello di conoscenza. Massimo SerraCuratore e Coautore dell’opera, Avvocato Cassazionista del Foro di Roma, titolare e fondatore dello studio legale S.L.S., con esperienza ultra ventennale nel settore condominiale e dei diritti reali in genere. Cultore di diritto privato e formatore in seminari specialistici con riguardo alla figura dell’avvocato nella difesa del condominio e relazioni tra difesa, amministratore, controparte e condomini. Docente in scuole, centri di studi giuridici di diritto privato e penale e membro del comitato editoriale di rivistasul diritto dell’internet. Esperto di riscossione del credito con pubblicazioni sul credito condominiale e sulla solvibilità del condominio. Partecipazione in qualità di relatore aconferenze sulla mediazione e sulla negoziazione assistita in ambito condominiale. Partecipazione ad appuntamenti di studio. Ha curato il manuale del condominio oltre a pubblicare monografie ed edizioni scientifiche sullo stesso tema ed altri istituti collegati e connessi quali la multiproprietà, la comunione, la locazione, gli appalti e la responsabilità nel mandato.
Massimo Serra (a cura di) | 2020 Maggioli Editore
54.00 € 51.30 €
La questione
Il diritto di chiedere ed ottenere dall’amministratore del condominio l’esibizione dei documenti contabili è senza limiti?
La soluzione
Il Tribunale ha dato torto al condominio. Del resto è emerso che l’amministratore non aveva provato di aver fatto visionare e fotocopiare tutta la documentazione (poi diventata voluminosa) che, di volta in volta, veniva richiesta dal condomino; di conseguenza – come ha osservato il Tribunale – non è stata concessa all’attore la possibilità di un’effettiva disamina della documentazione condominiale; lo stesso giudice ha osservato che il costo delle copie e le richieste del condomino non sarebbero state così numerose e reiterate, se fossero state per tempo soddisfatte.
Alla luce di quanto sopra il Tribunale ha condannato il condominio a consentire al condomino di visionare ed estrarre la copia della documentazione richiesta che, però, è stata ridimensionata atteso che il richiedente ha spesso formulato richieste generiche o menzionato più volte, con denominazioni diverse, uno stesso documento.
Le riflessioni conclusive
Va premesso, in generale, che ciascun condomino ha un diritto di “prendere visione” e di “estrarre copia” della documentazione condominiale. Tale diritto è finalizzato a consentire la partecipazione effettiva di ciascun partecipante alla vita condominiale, mettendolo in condizione di potersi formare una conoscenza diretta delle vicende che verranno trattate in assemblea; perciò per l’esercizio del diritto informativo il condomino non è tenuto a giustificare, in funzione di uno specifico interesse, la sua richiesta di accesso ai documenti.
La facoltà di prendere visione dei documenti può essere, dunque, esercitata, in via normale, presso i locali ove si trovano gli stessi documenti, nei giorni e negli orari prestabiliti dall’amministratore (v. art. 1129 comma 2 c.c. e 1130 bis comma 1° c.c.).
Poiché questa è la modalità che, di norma, consente al condomino di soddisfare le sue esigenze informative, qualora il condomino stesso agisca in via giudiziale per ottenere l’ostensione di documenti di suo interesse ha l’onere di dimostrare di aver richiesto un appuntamento all’amministratore, senza esito, o di essersi recato presso i luoghi ove era custodita la documentazione, negli orari stabiliti, senza aver potuto accedere o comunque esaminare i documenti.
Al diritto del condomino corrisponde l’onere dell’amministratore di predisporre un’organizzazione, sia pur minima, che consenta la possibilità di esercizio di questo diritto e dell’esistenza della quale i condomini siano informati.
Si tenga conto che, ciascun comproprietario ha la facoltà (di richiedere e) di ottenere dall’amministratore del condominio l’esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo (e, non soltanto, in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell’assemblea) senza l’onere di specificare le ragioni della richiesta (finalizzata a prendere visione o estrarre copia dai documenti), purché l’esercizio di tale facoltà non risulti di ostacolo all’attività di amministrazione, non sia contraria ai principi di correttezza e non si risolva in un onere economico per il condominio, dovendo i costi relativi alle operazioni compiute gravare esclusivamente sui condomini richiedenti (Cass. civ., Sez. II, 21/09/2011, n. 19210).
In ogni caso la richiesta del condomino di visionare i documenti contabili a ridosso dell’assemblea non può essere ignorata dall’amministratore: in caso contrario il condomino può impugnare la delibera con argomenti di cui non si è potuto informare, mentre l’onere della prova dell’inesigibilità della richiesta e della sua non compatibilità con le modalità previamente comunicate incombe sull’amministratore.
Del resto, sebbene il codice riconosca ai singoli condomini la facoltà di ottenere dall’amministratore l’esibizione dei documenti contabili, peraltro senza la necessità di specificarne la ragione, tuttavia tale facoltà non si estende sino ad onerare l’amministratore del condominio del compito di procedere all’invio, a ciascun richiedente, della documentazione pretesa in visione.
Si consideri, infine, che il nuovo art. 1130-bis c.c. stabilisce che i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese; per il conduttore il diritto era già attribuito dal citato art. 9 L. 392/78, da esercitare entro il termine di due mesi. Il 1130-bis consente ora per tutti l’accesso in ogni tempo, con il limite del periodo obbligatorio di conservazione (dieci anni dalla registrazione dei documenti).
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