Il proprietario del balcone aggettante che non esegue la manutenzione del pavimento della soletta del balcone e’ tenuto ad eseguire le opere necessarie per impedire il distacco e la caduta di frammenti d’intonaco del sottobalcone

Il proprietario del balcone aggettante che non esegue la manutenzione del pavimento della soletta del balcone e’ tenuto ad eseguire le opere necessarie per impedire il distacco e la caduta di frammenti d’intonaco del sottobalcone

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

Qui la sentenza: Trib. Nola - sentenza n. 2016 del 02-10-2019

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riferimenti normativi: art. 2051 c.c.

precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. 6, Sentenza n. 6652 del 15/3/2017; Trib. Firenze, sentenza del 15 settembre 2016; App. Salerno, sentenza del 16 marzo 1992

 

La vicenda

La vicenda iniziava quando dal sottobalcone del condomino dell’ultimo piano del caseggiato si erano verificate infiltrazioni e continue cadute di grossi frammenti di intonaco, muratura, calcinacci e pietre che inevitabilmente cadevano sul balcone di proprietà della condomina del piano sottostante.

La vittima cercava di risolvere bonariamente il problema ma i numerosi inviti rivolti alla condomina soprastante di effettuare le opere necessarie ad eliminare i distacchi erano rimasti tutti privi di riscontro, anche se era indiscutibile la situazione di pericolo per i condomini e i terzi; il balcone in questione infatti si affacciava sui viali interni del caseggiato. Di conseguenza la condomina del piano sottostante citava la proprietaria del balcone davanti al Tribunale per richiedere che fosse condannata ad eseguire tutte quelle opere necessarie ad eliminare infiltrazioni e distacchi.

La convenuta si difendeva osservando che, con un intervento di impermeabilizzazione del balcone, aveva già provveduto ad eliminazione le cause delle infiltrazioni.

In ogni caso affermava che i condomini avevano già deliberato ed eseguito i lavori necessari per eliminare gli inconvenienti sopra detti.

I condomini però avevano deliberato solo di opere di sicurezza e spicconatura per arginare l’effetto e non la causa del problema.

Inoltre nella disposta consulenza tecnica, il CTU individuava la causa delle lamentate infiltrazioni e della conseguente caduta di intonaco, nella cattiva impermeabilizzazione del sottopavimento del balcone della convenuta.

La questione

Quando parti d’intonaco si distaccano dal c.d. sottobalcone chi deve provvedere ad eseguire le opere necessarie per impedire tali distacchi?

La soluzione

Il tribunale ha dato torto alla proprietaria del balcone.

Il giudice ha messo in rilievo come l’aggetto costituito da un balcone (o terrazzo) appartenga esclusivamente al proprietario dell’unità immobiliare corrispondente, il quale, pertanto, è esclusivo responsabile dei danni procurati a terzi.

Del resto lo stesso giudice ha notato come non fosse affatto vero che i lavori già eseguiti dalla proprietaria del balcone avessero risolto il problema delle infiltrazioni e dei conseguenti distacchi.

Infatti il consulente tecnico d’ufficio ha rilevato che sul balcone della convenuta erano stati eseguiti dei lavori consistenti nell’applicazione di liquido impermeabilizzante, steso sulla superficie della pavimentazione preesistente; tuttavia l’impermeabilizzante, in alcuni tratti, non era risultato completamente posato; in particolare il tecnico ha individuato la causa delle lamentate infiltrazioni nella non perfetta stesura del liquido impermeabilizzante.

Di conseguenza la condomina è stata condannata ad eseguire i lavori necessari consistenti nella ricostruzione dello strato impermeabilizzante al sottopavimento del balcone e nel rifacimento dell’intonaco (nella parte del sottobalcone).

In ogni caso è emersa anche la necessità di lavori ai frontalini (dello stesso balcone) che, secondo il giudice, riguardando l’estetica ed il decoro dell’edificio, sono stati ritenuti di competenza del condominio.

Le riflessioni conclusive

I criteri di ripartizione delle spese variano a seconda della tipologia di balconi su cui dovranno essere posti gli interventi di manutenzione.

In particolare bisogna distinguere i balconi “incassati” rispetto ai balconi cosiddetti “aggettanti” (ovvero quelli che sporgono rispetto al fronte facciata).

L’art. 1125 c.c., può essere applicato come criterio di ripartizione spese nel caso ci troviamo di fronte ai c.d. balconi “incassati”.

Tale tipo di balcone, come dice la parola stessa, non sporgono rispetto ai muri perimetrali dell’edificio, restando incassati nell’interno.

In questo caso si ritiene che la soletta dei balconi costituisca prolungamento del solaio stesso e, pertanto, svolga le funzioni di separazione, copertura e sostegno dei diversi piani dello stabile condominiale.

I balconi aggettanti, invece, costituiscono un prolungamento della corrispondente unità immobiliare e appartengono in via esclusiva al proprietario di questa,

Pertanto, anche nei rapporti con il proprietario di analogo manufatto che sia posto al piano sottostante sulla stessa verticale, nel caso di strutture completamente aggettanti non può riconoscersi alla soletta del balcone funzione di copertura rispetto al balcone sottostante, né funzione di sostegno indispensabile per l’esistenza dei piani sovrastanti: in altre parole per la soletta sporgente dalla facciata non può parlarsi di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, né quindi di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani .

Del resto, proprio perché il sottobalcone è di esclusiva proprietà del titolare degli appartamento a cui accede ne consegue  che il proprietario dell’appartamento sito al piano inferiore, non può agganciare le tende alla soletta del balcone “aggettante” sovrastante, se non con il consenso del proprietario dell’appartamento sovrastante .

Lo stesso dicasi per ogni ulteriore attingibile utilità cui non ostino ragioni di statica o di estetica (luci, vasi, ecc.).

Si deve tenere conto però che le spese per il rifacimento dei frontalini e per il sottobalcone (detto anche cielino) sono a carico di tutti i condomini secondo i rispettivi millesimi, solo quando s’inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.

Ciò non significa che nel ripristino di questi beni (balconi comprensivi dei frontalini) il condomino sia libero di modificare l’estetica, la simmetria e il colore della facciata dell’edificio.

Come detto tale ragionamento riguarda solo sottobalcone e frontalini decorativi.

Le spese per il rifacimento della soletta del balcone aggettante sono sempre a carico del proprietario.

Di conseguenza l’assemblea condominiale non può validamente assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell’ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull’adeguato uso delle cose comuni; ne consegue che nel caso di lavori di manutenzione di balconi di proprietà esclusiva degli appartamenti che vi accedono, è valida la deliberazione assembleare che provveda al rifacimento degli eventuali elementi decorativi o cromatici, che si armonizzano con il prospetto del fabbricato, mentre è nulla quella che disponga in ordine al rifacimento della pavimentazione o della soletta dei balconi, che rimangono a carico dei titolari degli appartamenti che vi accedono.

Del resto, a differenza del solaio divisorio di due piani, che funziona da sostegno del piano soprastante e da copertura di quello sottostante, il pavimento del balcone aggettante appartiene esclusivamente al proprietario dell’unità immobiliare corrispondente, il quale, pertanto, è esclusivo responsabile del danno cagionato a terzi da un pezzo di muratura staccatosi dal balcone o sottobalcone (Cass. civ., sez. III, 10/09/1986, n. 5541).

Allo stesso modo dei danni da infiltrazione di umidità subiti dal soffitto di un balcone (anche se trasformato in veranda) risponde il proprietario del balcone sovrastante dalla cui pavimentazione imperfetta penetra l’acqua che determina l’umidità stessa.

In merito ai danni cagionati dalla caduta di intonaco o muratura distaccati, quindi, gli unici responsabili sono i proprietari delle unità immobiliari corrispondenti, nel senso che quindi è onere del proprietario del balcone aggettante ripristinare e sopportare il costo dei lavori e dei danni, salvo quelli dovuti ad elementi decorativi che sono di proprietà comune.

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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