Il consenso dei condomini basta a cambiare la clausola del regolamento?

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista
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Qui la sentenza: Corte di Cassazione – sez. II civ. - sentenza n. 21086 del 04-07-2022

Il consenso espresso da un condomino mediante adesione successiva ad una decisione assembleare può far nascere un accordo negoziale idoneo a cambiare il contenuto di una clausola del regolamento di natura contrattuale

     Indice

  1. La vicenda
  2. La questione
  3. La soluzione
  4. Le riflessioni conclusive

riferimenti normativi: artt.  1123 c.c.; 1138 c.c.

precedenti giurisprudenziali: Trib. Ancona, sez. II, Sentenza del 09/05/2017

1. La vicenda

Un condomino chiedeva e otteneva un decreto ingiuntivo nei confronti di un istituto bancario-condomino. Quest’ultimo si opponeva al decreto ingiuntivo, contestando l’importo delle somme ingiunte e richiedendo che fosse dichiarata nulla la deliberazione assembleare del 6 febbraio 1996 e conseguentemente quella deliberazione del 17 settembre 2007; in particolare lo stesso istituto bancario sosteneva che la prima delibera aveva modificato –  senza il necessario consenso unanime di tutti i condomini  – il regolamento condominiale del 14 novembre 1955, il quale prevedeva originariamente la riduzione di 1/6 delle spese in favore dei proprietari dei locali negozi. Il Tribunale dava ragione ai condomini. La Corte d’Appello confermava tale decisione. Secondo i giudici di secondo grado alla riunione del 6 febbraio 1996 parteciparono nove condomini per un totale di 963 millesimi; l’unico condomino assente, però, con lettera successiva, aveva dichiarato di aderire alla modifica del regolamento sulla questione spesa sopra detta. In ogni caso – come evidenzia la Corte – all’assemblea del 6 febbraio 1996 aveva partecipato anche un rappresentate della banca che aveva aderito alla decisione assembleare, pagando gli importi (senza riduzione) al condominio in seguito chiesti in restituzione soltanto col giudizio in questione. L’istituto bancario ricorreva in cassazione facendo presente, tra l’altro, che aveva errato la Corte d’Appello nel ritenere la lettera (successiva all’assemblea) proveniente dal condomino (non presente) idonea a rendere “totalitaria” l’assemblea del 6 febbraio 1996.

2. La questione

La lettera di un condomino di adesione ad una decisione assembleare presa a maggioranza può trasformare la delibera a maggioranza in totalitaria?


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3. La soluzione

La Cassazione ha dato ragione al condominio. Secondo i giudici supremi la convenzione sulla ripartizione delle spese in deroga ai criteri legali, ai sensi dell’art. 1123 c.c., comma 1, presuppone una dichiarazione di accettazione avente valore negoziale, espressione di autonomia privata, la quale prescinde dalle formalità richieste per lo svolgimento del procedimento collegiale che regola l’assemblea e può perciò manifestarsi anche mediante successiva adesione. In altre parole – ad avviso della Cassazione – la Corte d’Appello non ha affatto errato nel ritenere che la lettera proveniente dal condomino (non presente in assemblea) avesse reso “totalitaria” l’assemblea del 6 febbraio 1996. In ogni caso il giudizio sull’avvenuta conclusione o meno di un contratto, implica un mero accertamento di fatto, che rientra nel potere esclusivo del giudice di merito e si sottrae al sindacato di legittimità, se non per vizio riconducibile all’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

4. Le riflessioni conclusive

In tema di condominio, sono affette da nullità, che può essere fatta valere anche da parte del condomino che le abbia votate, le delibere condominiali attraverso le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dall’art. 1123 c.c. o dal regolamento condominiale contrattuale, essendo necessario per esse il consenso unanime dei condomini. Così si può affermare che è nulla e, quindi, impugnabile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, la delibera di un condominio, adottata a maggioranza, con la quale si stabilisca, un onere di contribuzione delle spese di gestione minore o maggiore a carico di uno o più condomini (in virtù della loro più intensa utilizzazione, rispetto agli altri condomini, di parti o servizi comuni condominiali), atteso che la modifica ai criteri legali o di regolamento contrattuale di riparto delle spese, richiede il consenso unanime di tutti i condomini (Trib. Salerno, Sez. I, 09/04/2010). Come è stato giustamente sottolineato nella decisione in commento se una delibera di condominio deve assumersi all’unanimità ed è volta, in realtà, ad esprimere la volontà contrattuale nei reciproci rapporti tra i partecipanti, essa non è impugnabile secondo la disciplina delle delibere assembleari (art. 1137 c.c.), con la conseguente possibilità del successivo perfezionamento di essa al di fuori dell’assemblea (artt. 1326 e ss. c.c.). In particolare questa convenzione modificatrice può perfezionarsi anche qualora l’unico condomino assente all’assemblea dichiari di aderire alla decisione con lettera successiva alla riunione. In tal caso ciò che rileva non è l’attività dell’assemblea (le operazioni di voto, l’esito delle stesse, la verifica delle maggioranze), ma la formazione di un consenso negoziale, che ben può manifestarsi al di fuori della riunione, anche mediante successiva adesione di una parte al contratto con l’osservanza della forma prescritta per quest’ultimo.

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Gianfranco Di Rago
Avvocato in Milano, abilitato al patrocinio presso la Suprema Corte di Cassazione, si occupa di diritto civile (www.studiolegaledirago.it). È altresì Giudice onorario del Tribunale Civile di Genova. È stato mediatore civile e formatore accreditato presso il Ministero della giustizia in base al D.M. 180/2010. È altresì formatore in materia di diritto condominiale ed è stato Responsabile Scientifico in numerosi corsi di formazione e aggiornamento per amministratori condominiali in base al D.M. 140/2014. Affianca all’attività professionale quella di ricerca ed editoriale. Da quasi 20 anni collabora con il quotidiano “ItaliaOggi”, per il quale cura la sezione immobiliare, e con numerose altre riviste giuridiche. È autore di numerosi volumi in materia di condominio e locazioni, nonché di articoli e note a sentenza.

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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