L’azione di nullità del regolamento è esperibile da uno o più condomini non nei confronti del condominio (e, quindi, dell’amministratore) ma nei confronti di tutti gli altri partecipanti al condominio

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

Qui la sentenza: Corte di Cassazione – VI sez. civ. - sentenza n. 6656 del 10-03-2021

 

riferimenti normativi: art 1138 c.c.

precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. VI, Sentenza n. 24957 del 09/11/2020

La vicenda

Alcuni condomini impugnavano una delibera assembleare e chiedevano l’annullamento di due articoli del regolamento condominiale che consentivano la sostituzione in assemblea dei condomini assenti e senza delega da parte dei rappresentanti di zona del comparto immobiliare. Il Tribunale di Cagliari dichiarava la nullità sia della delibera assembleare sia degli articoli del regolamento condominiale contestati.

Una società di costruzioni – condomina proponeva ricorso in appello, lamentando la mancata integrazione del contraddittorio nei suoi confronti e degli altri condomini, ma la Corte di Appello – pur concordando sulla legittimazione spettante ai singoli condomini in ordine all’autonoma domanda di nullità degli articoli regolamentari sopra detti – riteneva distinto ed autonomo il diritto spettante alla società – condomina  rispetto alla sentenza resa nei confronti del condominio, considerandola legittimata a proporre opposizione ordinaria ex art. 404, comma 1, c.p.c., e non invece appello.

La società ricorreva in cassazione, contestando l’assunto del giudice di secondo grado.

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La questione

L’azione di nullità del regolamento medesimo è esperibile da uno o più condomini nei confronti del condominio (e, quindi, dell’amministratore) o nei confronti di tutti gli altri partecipanti al condominio?

La soluzione

Secondo i giudici supremi l’azione di nullità del regolamento medesimo è esperibile non nei confronti del condominio (e quindi dell’amministratore), il quale è carente di legittimazione in ordine ad una siffatta domanda, ma da uno o più condomini nei confronti di tutti gli altri, in situazione di litisconsorzio necessario. Pertanto, la sentenza che dichiari nulle le clausole del regolamento, accogliendo la domanda proposta nei confronti dell’amministratore, carente di legittimazione, non può essere appellata da uno o da singoli condomini pur essendo solo loro gli effettivi titolari del rapporto dedotto in giudizio. Questo perché è legittimato ad impugnare l’atto solo chi abbia formalmente assunto la qualità di parte nel giudizio al cui esito ci si intende opporre.

Le riflessioni conclusive

Il regolamento di condominio, quali ne siano l’origine ed il procedimento di formazione (accettazione da parte dei singoli acquirenti delle unità immobiliari condominiali del regolamento predisposto dall’originario unico proprietario dell’intero edificio; deliberazione dell’assemblea dei condomini votata con la maggioranza di cui all’art. 1136, 2° comma, c.c.) si configura, in relazione alla sua specifica funzione di costituire una sorta di statuto convenzionale del condominio, che ne disciplina la vita e l’attività come ente di gestione (ferma l’inderogabilità di alcune norme concernenti specifici aspetti della disciplina legislativa), come atto volto ad incidere su di un rapporto plurisoggettivo concettualmente unico con un complesso di regole giuridicamente vincolanti per tutti i condomini. Ne discende che l’azione, promossa da uno o più condomini, volta ad ottenere la declaratoria di nullità ed inefficacia del regolamento condominiale per vizi attinenti al processo di formazione del regolamento medesimo, deve avere, come necessari contraddittori, tutti gli altri condomini, non potendo altrimenti l’eventuale sentenza di accoglimento ritenersi “utiliter data”.

È di tutta evidenza, invero, che costituirebbe un assurdo logico e giuridico, nell’ipotesi di dichiarata invalidità ed inefficacia del regolamento nei confronti dei soli condomini impugnanti, la partecipazione allo stesso condominio di condomini tenuti a rispettare le regole dettate per la sua organizzazione e amministrazione dal regolamento (quelli soccombenti in causa o rimasti ad essa estranei) e di altri (cioè quelli risultati vittoriosi) svincolati, invece, dall’osservanza della medesima regola (Cass. civ., sez. II, 30/03/1990, n. 2590).

I principi sopra espressi sono stati recentemente affermati in relazione alla domanda di una condomina secondo cui doveva essere dichiarata nulla la clausola del regolamento che imponeva il pagamento forfettario del consumo dell’acqua non in ragione dei consumi effettivi e di quella pattuizione che non consentiva il distacco dall’impianto centralizzato del riscaldamento e dell’acqua calda pur essa forfettizzata (Cass. civ., sez. II, 09/11/2020, n. 24957). In senso conforme in precedenza la Cassazione si era espressa con riferimento alla nullità di un regolamento di quello che si doveva ritenere un supercondominio costituito da tre palazzine, il quale prevedeva l’obbligo di partecipazione alle spese di conservazione e manutenzione di ogni palazzina a carico anche dei condomini delle altre (Cass. civ., sez. II, 25/05/2008, n. 12850).

Alla luce di questi esempi si comprende allora che il principio – secondo cui l’azione, promossa da uno o più condomini, volta ad ottenere la declaratoria di nullità ed inefficacia del regolamento condominiale per vizi attinenti al processo di formazione del regolamento medesimo, deve avere, come necessari contraddittori, tutti gli altri condomini – vale per solo le clausole di natura contrattuale del regolamento.

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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