L’osservanza del regolamento: ruolo e responsabilità dell’amministratore di condominio

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista
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Qui la sentenza: Corte di Cassazione - sez. II civ. - sentenza n. 35315 del 18-11-2021

L’art. 1130, comma 1, n. 1 c.c., come già scritto, attribuisce all’amministratore il potere – dovere di curare l’osservanza delle norme del regolamento di condominio senza che possa distinguersi, al fine della legittimazione processuale del condominio nei relativi giudizi, tra norme strettamente concernenti l’uso delle parti comuni dell’edificio e norme riguardanti le limitazioni, nell’interesse comune, primario o secondario che sia, dell’uso dei piani o porzioni di piano di proprietà esclusiva dei singoli condomini che, eventualmente, risultino inserite nel regolamento.
Secondo una parte della giurisprudenza l’amministratore, che è responsabile dei danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei poteri e in genere di qualsiasi inadempimento degli obblighi legali o regolamentari, non può essere ritenuto responsabile, ancorché sia tenuto a far osservare il regolamento condominiale, dei danni cagionati dall’abuso dei condomini nell’uso della cosa comune, non essendo dotato di poteri coercitivi e disciplinari nei confronti dei singoli condomini – salvo che il regolamento di condominio, ai sensi dell’art. 70 disp. att. c.c., preveda la possibilità di applicazione di sanzioni nei confronti dei condomini che violano le norme da esso stabilite sull’uso delle cose comuni – né obbligato a promuovere azione giudiziaria contro i detti condomini in mancanza di una espressa disposizione condominiale o di una delibera assembleare (Cass. civ., Sez. II, 20/08/1993, n. 8804). Questa tesi però oggi si deve ritenere minoritaria.

Il potere-dovere di curare l’osservanza del regolamento: le iniziative giudiziarie dell’amministratore

Secondo l’orientamento attualmente dominate l’amministratore di condominio, essendo tenuto a curare l’osservanza del regolamento di condominio (art. 1130 c.c., primo comma, n. 1), è legittimato ad agire e a resistere in giudizio nei confronti di color che non rispettano le disposizioni regolamentari, senza la necessità di una specifica deliberazione assembleare assunta con la maggioranza prevista dall’art. 1136 c.c., secondo comma, la quale è richiesta soltanto per le liti attive e passive esorbitanti dalle incombenze proprie dell’amministratore stesso. (Cass. civ., sez. II, 25/10/2010, n. 21841).

Così, ad esempio, è legittimato ad agire e a resistere in giudizio per ottenere che un condomino non adibisca la propria unità immobiliare ad attività vietata da una norma di natura contrattuale del regolamento condominiale.

La responsabilità dell’amministratore

Gli obblighi che l’amministratore è tenuto ad adempiere, in virtù di della rappresentanza ex mandato derivante dalla nomina dei condomini, sono quelli imposti dagli artt. 1129, 1130, 1131, 1135 c.c. che nel disciplinare i poteri dell’amministratore e le sue capacità giuridiche di rappresentanza del Condominio, regolano anche a contrariis le responsabilità che gli derivano per l’inosservanza degli oneri e degli obblighi collegati al suo ufficio, stabilendo, come detto, tra le sue attribuzioni, l’obbligo di eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini e curare l’osservanza del regolamento di condominio (art. 1130 cc). L’inadempimento rispetto a tali obblighi comporta, inevitabilmente, la responsabilità contrattuale dell’amministratore nei confronti dei condomini per i danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei poteri e, in genere, da qualsiasi inadempimento degli obblighi legali o regolamentari. Tuttavia dall’omesso adempimento dell’obbligo dell’amministratore di curare l’osservanza del regolamento di condominio ex art. 1130 c.c., primo comma n. 1, non può derivare alcuna automatica responsabilità ricadente nella sfera giuridica dell’intero condominio.

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I confini della responsabilità per le violazioni del regolamento

In altre parole la violazione del regolamento condominiale, posta in essere da singoli condomini, con attività ed iniziative indipendenti (anche se analoghe in termini di fattispecie concreta) e che arrechino separati vantaggi ai rispettivi immobili dei trasgressori violando i diritti degli altri condomini, pone in essere rapporti giuridici distinti tra i singoli autori degli illeciti, da un lato, ed il condominio e/o gli altri condomini (che direttamente lamentino la lesione dei propri diritti sulle cose comuni), dall’altro. Non è possibile parlare però della legittimazione passiva del condominio, in ordine alla pretesa del singolo rivolta ad accertare le violazioni regolamentari perpetrate da altri partecipanti ed ad ottenere una conseguente condanna risarcitorio del condominio stesso. Come è stato recentemente sottolineato non vi è ragione per cui tutti i partecipanti al condominio, convenuti avvalendosi della rappresentanza dell’amministratore, debbano rispondere anche in sede risarcitoria delle violazioni del regolamento condominiale poste in essere da singoli partecipanti trasgressori in danno di altri (Cass. civ., sez. II, 18/11/2021, n. 35315).

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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