riferimenti normativi: art. 907 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza n. 11287 del 10/05/2018
La vicenda
I proprietari dell’appartamento al primo piano di un caseggiato si rivolgevano al Tribunale per richiedere l’arretramento di una tettoia insistente sulla proprietà esclusiva del condomino proprietario dell’appartamento al piano terra. In particolare secondo gli attori detto manufatto risultava installato in violazione della distanza legale dalle vedute esercitate da due sovrastanti finestre della loro abitazione e, quindi, doveva essere arretrato fino al rispetto della distanza di mt. 3 prevista dal primo comma dell’articolo 907 c.c.
Come notava il convenuto, però, nel momento in cui gli attori avevano acquistato il loro appartamento, la tettoia in questione era già esistente, ancorché in dimensioni inferiori a quelle attuali.
Il Tribunale dava torto agli attori sulla base della sola considerazione che la conformità della tettoia alla disciplina dettata dall’articolo 1102 c.c. escludeva l’applicabilità della disciplina di cui all’articolo 907 c.c.
Al contrario la Corte di Appello, riformando integralmente la sentenza del Tribunale, accoglieva la domanda, dei proprietari dell’appartamento al primo piano, di arretramento – fino al rispetto della distanza di mt. 3 – della tettoia in appoggio al muro comune del caseggiato. Secondo la Corte d’Appello, contrariamente a quanto sostenuto dal primo giudice, la disciplina delle distanze dalle vedute fissata dall’art. 907 c.c. non poteva ritenersi derogata dalla disciplina dei diritti condominiali dettata dall’art. 1102 c.c., non ricorrendo alcuna incompatibilità tra le due discipline. In ogni caso i giudici di secondo grado sottolineavano come la circostanza che la tettoia insistesse non su un’area condominiale ma su un’area in proprietà esclusiva giustificasse la riconducibilità della fattispecie all’area applicativa della disciplina delle distanze.
Il proprietario della tettoia ricorreva in cassazione, contestando la scelta della Corte d’Appello che aveva ordinato l’arretramento della tettoia (sostanzialmente realizzabile, in ragione del concreto stato dei luoghi, solo mediante l’integrale rimozione della stessa), nonostante il fatto che la stessa fosse stata realizzata in sostituzione di un’altra, più piccola, già esistente prima della nascita del condominio.
La questione
Il condomino proprietario dell’appartamento al piano terra può essere obbligato ad arretrare la tettoia che esisteva prima della nascita del condominio, qualora tale manufatto non rispetti la distanza di mt. 3 prevista dal primo comma dell’articolo 907 c.c. rispetto alle vedute dell’appartamento sovrastante?
La soluzione
Secondo i giudici supremi il Tribunale erroneamente non ha svolto alcun accertamento, esplicito o implicito, in ordine alla titolarità da parte dei condomini del primo piano di un diritto di veduta, limitandosi a rilevare che la compatibilità della tettoia con la disciplina dettata dall’articolo 1102 c.c. escludeva l’applicabilità della disciplina sulle distanze. Del resto la Cassazione ha ritenuto errata pure la conclusione dei giudici di secondo grado che hanno disposto l’arretramento dell’intera tettoia del condomino del piano terra, senza alcun accertamento in ordine al diritto di quest’ultimo di mantenere una tettoia di dimensioni corrispondenti a quella già esistente al momento della nascita del condominio, cioè prima che i condomini del primo piano acquistassero il loro appartamento.
L’impugnata sentenza è stata quindi cassata.
Le riflessioni conclusive
Secondo l’opinione giurisprudenziale maggioritaria le norme in materia di distanze legali, in quanto rivolte a regolare i rapporti tra proprietà autonome e contigue, sono applicabili nei rapporti tra i proprietari di unità immobiliari in un edificio condominiale soltanto quando siano compatibili con quelle particolari relative all’uso delle cose comuni e, in caso di contrasto, prevalgono queste ultime, rispetto alle quali le prime si trovano in relazione di subordinazione.
Lungo questa linea di pensiero si è osservato che il giudice deve porre in atto una comparazione fra le esigenze e i diritti degli altri partecipanti alla comunione, verificando che l’iniziativa del singolo sia avvenuta nell’esercizio dei poteri e nel rispetto dei limiti stabiliti dall’art. 1102 c.c. a tutela degli altri comproprietari; ne consegue che deve ritenersi legittima l’opera realizzata dal singolo condomino, seppure senza il rispetto delle norme dettate per regolare i rapporti fra proprietà contigue, che trovano applicazione nel condominio solo ove la relativa osservanza sia compatibile con la struttura dell’edificio condominiale (Cass. civ., sez. II, 28 febbraio 2017, n. 5196; Cass. civ., sez. II, 3 marzo 2014, n. 4936; Cass. civ., sez. II, 18 marzo 2010, n. 6546; Cass. civ., sez. II, 14 aprile 2004, n. 7044).
È vero, però, che se, come nel caso esaminato, il proprietario dell’unità condominiale del piano terra realizza, nella proprietà esclusiva, una tettoia senza rispettare le distanze legali, un problema di applicazione dell’articolo 1102 c.c. nemmeno si pone: in tal caso, infatti, non vi è alcun uso della cosa comune (salvo l’uso della muratura perimetrale del fabbricato per l’infissione delle travi che sorreggono la tettoia), giacché si tratta di una costruzione realizzata su proprietà individuale, lesiva del diritto di veduta di altra proprietà individuale.
Di conseguenza trova applicazione l’art. 907 c.c. che pone un divieto assoluto a costruire a distanza inferiore ai tre metri dalle vedute dirette aperte sulla costruzione del fondo finitimo, la cui violazione si realizza in forza del mero fatto che la costruzione venga realizzata a distanza inferiore a quella stabilita, a prescindere da ogni valutazione in concreto sulla sua idoneità o meno ad impedire o ad ostacolare l’esercizio della veduta; pertanto, quando si è acquistato il diritto multidirezionale di avere vedute sul fondo del vicino, il proprietario di questo, nell’installazione di una struttura (pergolato, veranda ecc.), deve rispettare le distanze in verticale e in appiombo, secondo le disposizioni di cui all’art. 907 c.c., per consentire le vedute dirette, oblique, e in appiombo e, quindi, tenersi a distanza di tre metri sotto la soglia dell’appartamento sovrastante.
In particolare recentemente si è notato che il proprietario del singolo piano di un edificio condominiale ha diritto di esercitare dalle proprie aperture la veduta in appiombo fino alla base dell’edificio e di opporsi, conseguentemente, alla costruzione di altro condomino, che, direttamente o indirettamente, pregiudichi l’esercizio di tale suo diritto (Cass. civ., sez. II, 27 febbraio 2019, n. 5732).
In ogni caso, secondo i giudici supremi, il condomino – costruttore non può giustificarsi invocando la tutela della privacy, avendo l’art. 907 c.c. già operato il bilanciamento tra l’interesse alla riservatezza ed valore sociale espresso dal diritto di veduta, in quanto luce ed aria assicurano l’igiene degli edifici e soddisfano bisogni elementari di chi li abita.
Del resto, l’esigenza di tutela della privacy, nonché l’incolumità personale anche da sporadici episodi di caduta di piccoli utensili, può essere avviata con altri manufatti aventi eguale funzione protettiva, ma facilmente amovibili e anche meno stabili.
Pertanto, una tettoia priva del carattere di stabilità può costituire un manufatto capace di incidere negativamente sull’esercizio del diritto di veduta, comportando, quindi, un ostacolo alla fruizione di aria e luce nella zona di rispetto.
In tal caso è possibile ottenere l’arretramento o la demolizione del manufatto e, naturalmente il risarcimento danni.
Si deve considerare, infatti, che in caso di violazione delle distanze tra costruzioni si determina l’asservimento di fatto del fondo del vicino o la limitazione di una servitù a suo favore, sicché il danno deve ritenersi “in re ipsa”, senza necessità di una specifica attività probatoria.
Rimane fermo però che la disciplina sulle distanze legali delle vedute non si applica alle opere eseguite in epoca anteriore alla costituzione del condominio.
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