Il condomino che realizza una sopraelevazione è tenuto a rispettare le distanze legali previste dalla legge

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista
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Qui la sentenza: Corte di Cassazione - sez. II - sentenza n. 4009 del 08-02-2022

Riferimenti normativi: art. 1127 c.c.

Precedenti giurisprudenziali: Corte di cassazione – sez. II, sentenza n. 5246 del 11/06/1997

Indice:

  1. La vicenda
  2. La questione
  3. La soluzione
  4. Le riflessioni conclusive

La vicenda

La vicenda prende l’avvio quando una società proprietaria di un immobile in un caseggiato (originariamente tutto di sua esclusiva proprietà) realizzava una sopraelevazione con innalzamento del colmo del tetto di cm. 90 e la trasformazione dello stesso, precedentemente a quattro falde, in uno a botte. La proprietaria di un fabbricato vicino citava in giudizio la predetta società e gli altri condomini lamentando l’illegittimità della sopraelevazione del fabbricato in quanto realizzato in violazione delle distanze legali dal fabbricato dell’attrice e dal confine e, conseguentemente, chiedeva che i convenuti fossero condannati alla riduzione in pristino, per la parte di edificio sopraelevata che non rispettava le distanze di legge; inoltre pretendeva che la società autrice dell’illegittima sopraelevazione, fosse condannata al risarcimento dei danni. Quest’ultima si difendeva sostenendo che, l’intervento edilizio realizzato, non poteva qualificato come sopraelevazione, bensì come ristrutturazione del tetto, attraverso la sua demolizione e la sua ricostruzione con nuova struttura a botte. Gli altri condomini, in buona sostanza, chiedevano che, in caso di condanna della società, fossero tenuti indenni da ogni possibile pregiudizio e risarciti per l’eventuale diminuzione di valore conseguente alla demolizione della nuova copertura. Il Tribunale rigettava le domande dell’attrice condannandola al pagamento delle spese processuali. Secondo il giudice di primo grado, infatti, i volumi realizzati si dovevano considerare come semplici volumi tecnici. Al contrario la Corte di Appello dava ragione alla proprietaria confinante, osservando che la ristrutturazione di un fabbricato che superi in altezza l’edificio preesistente equivale ad una sopraelevazione, la quale, a sua volta, anche se di dimensione ridotta, comporta pur sempre un aumento della volumetria e della superficie di ingombro e va pertanto considerata a tutti gli effetti, e quindi anche per la disciplina delle distanze, come nuova costruzione. La società autrice dell’illegittima sopraelevazione ricorreva in cassazione.

La questione

L’innalzamento ad opera di un condomino del colmo del tetto di cm. 90 e la trasformazione dello stesso, precedentemente a quattro falde, in uno a botte costituisce sopraelevazione e, quindi, comporta il rispetto delle distanze legali?

La soluzione

La Cassazione ha condiviso pienamente la tesi dei giudici di secondo grado; secondo i giudici supremi infatti la semplice “ristrutturazione” si verifica soltanto se gli interventi, comportando modificazioni esclusivamente interne, abbiano interessato un edificio del quale sussistano e rimangano inalterate le componenti essenziali, quali i muri perimetrali, le strutture orizzontali, la copertura; viceversa, ad avviso degli stessi giudici supremi, si deve parlare di “ricostruzione” allorché dell’edificio preesistente siano venute meno, per evento naturale o per volontaria demolizione, dette componenti e l’intervento si traduca nell’esatto ripristino delle stesse operato senza alcuna variazione rispetto alle originarie dimensioni dell’edificio, e, in particolare, senza aumenti della volumetria; in presenza di tali aumenti di volumetria, la Cassazione ha sottolineato che si verta, invece, in ipotesi di “nuova costruzione”, come tale sottoposta alla disciplina in tema di distanze vigente al momento della medesima. Nel caso esaminato, come è emerso dalla Ctu disposta in corso di giudizio, la società ha realizzato una sopraelevazione che ha comportato un aumento di volumetria ed una variazione dell’altezza originaria del tetto posto a copertura dell’edificio, oltre che una modifica della sua sagoma (al posto di un tetto a quattro falde, si è realizzata una struttura a botte). Di conseguenza secondo i giudici supremi andava rispettata la normativa in materia di distanze legali stabilite dagli artt. 873 ss. c.c.

Le riflessioni conclusive

Ai fini dell’art. 1127 c.c., la sopraelevazione di edificio condominiale è costituita dalla realizzazione di nuove costruzioni nell’area sovrastante il fabbricato, per cui l’originaria altezza dell’edificio è superata con la copertura dei nuovi piani o con la superficie superiore terminale delimitante le nuove fabbriche. La nozione di sopraelevazione ex art. 1127 c.c. comprende, peraltro, non solo il caso della realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche quello della trasformazione dei locali preesistenti mediante l’incremento delle superfici e delle volumetrie, seppur indipendentemente dall’aumento dell’altezza del fabbricato. In altre parole la modificazione del tetto di un fabbricato integra sopraelevazione e, come tale, una nuova costruzione se essa produce un aumento della superficie esterna e della volumetria dei piani sottostanti, così incidendo sulla struttura e sul modo di essere della copertura: in tal caso trova piena applicazione la disciplina delle distanze legali. Tale conclusione non vale nella sola ipotesi in cui l’aumento di volumetria abbia portato alla realizzazione di un vano tecnico, cioè di un locale adibito ad alloggiare impianti serventi, come quello idrico, termico, o dell’ascensore.

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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