Il condomino che ha sostenuto delle spese per lavori urgenti deve essere rimborsato dagli altri partecipanti al condominio anche se la fatturazione dei lavori sia stata eseguita a notevole distanza di tempo

Scarica PDF Stampa
riferimenti normativi: art 1134 c.c.

precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza del 30/10/2017, n. 25729

La vicenda

Un condomino richiedeva il rimborso delle spese sostenute per lavori urgenti al tetto ed al lastrico degli edifici condominiali, inclusi quelli volti alla rimozione di alcune lastre di amianto. Il condominio rifiutava il rimborso, chiesto ai sensi dell’articolo 1134 c.c., poiché sosteneva che i due condomini avevano effettuato rilevanti modifiche, nel loro esclusivo interesse, al caseggiato, consistenti nella sostituzione delle coperture e delle guaine, nell’edificazione di un piano ulteriore, nella piastrellatura della copertura e delle fioriere, le quali avevano causato delle infiltrazioni.

Il Tribunale accoglieva la domanda dei condomini, ritenendo generiche le obiezioni del condominio che non era stato in grado di dimostrare per quali ragioni le cattive condizioni di manutenzione delle coperture dell’edificio fossero imputabili agli attori. Successivamente l’appello del condominio veniva dichiarato inammissibile. I giudici di secondo grado escludevano che il tribunale avesse violato il criterio di riparto dell’onere della prova, sostenendo che doveva essere il condominio a provare il nesso causale tra i danni e le modifiche realizzate dai condomini. Del resto, secondo gli stessi giudici, dal verbale di sopralluogo e dalla C.t.u., risultava che le condizioni di degrado del lastrico e le infiltrazioni dal tetto erano visibili già da tempo e, comunque, note alla collettività condominiale.

Il condominio ricorreva in cassazione, facendo presente, tra l’altro, che la fatturazione dei lavori era stata eseguita a notevole distanza di tempo dall’esecuzione delle opere di cui si richiedeva il rimborso.

Volume consigliato

Manuale operativo del condominio

Il volume risulta essere unico nel suo genere nel panorama editoriale. Nella filosofia Maggioli il testo è stato concepito per essere fruito rapidamente da operatori del settore e non, fino a fornire nozioni giuridiche sempre con finalità pratiche. La tematica condominiale è solita essere analizzata con poca attenzione ma oggi è stata trattata come una vera e propria branca del diritto civile e come tale merita di essere esaminata completamente. Dalla lettura dei singoli capitoli emergono chiari i concetti e lo stile esplicativo raggiunge l’obiettivo di implementare la conoscenza individuale. L’opera riesce a dare una nozione completa e non vi è argomento che sia trattato parzialmente. Infatti dopo l’inquadramento del condominio e delle proprietà dello stesso si passa alla trattazione dei rapporti tra condominio e terzi e tra i condomini, fino ad avere chiarezza sulla ripartizione delle spese e sulle tabelle millesimali, con la esaustiva trattazione della figura dell’amministratore, sui vizi delle assemblee e sulla modalità della videosorveglianza. L’appendice a cura del Presidente della ASS.I.A.C., Concetta Cinque, esamina le possibilità che l’ordinamento concede ai condomini per svolgere le assemblee sotto l’emergenza sanitaria legata al Covid-19. Il testo risulta un vero e proprio strumento indispensabile per chi vuole o deve essere sempre aggiornato sul condominio. La formula unica dell’esposizione delle tematiche fa di quest’opera un fondamentale compagno per il “viaggio lavorativo” ed un prezioso testo formativo, necessario ad ogni livello di conoscenza.   Massimo SerraCuratore e Coautore dell’opera, Avvocato Cassazionista del Foro di Roma, titolare e fondatore dello studio legale S.L.S., con esperienza ultra ventennale nel settore condominiale e dei diritti reali in genere. Cultore di diritto privato e formatore in seminari specialistici con riguardo alla figura dell’avvocato nella difesa del condominio e relazioni tra difesa, amministratore, controparte e condomini. Docente in scuole, centri di studi giuridici di diritto privato e penale e membro del comitato editoriale di rivistasul diritto dell’internet. Esperto di riscossione del credito con pubblicazioni sul credito condominiale e sulla solvibilità del condominio. Partecipazione in qualità di relatore aconferenze sulla mediazione e sulla negoziazione assistita in ambito condominiale. Partecipazione ad appuntamenti di studio. Ha curato il manuale del condominio oltre a pubblicare monografie ed edizioni scientifiche sullo stesso tema ed altri istituti collegati e connessi quali la multiproprietà, la comunione, la locazione, gli appalti e la responsabilità nel mandato.

Massimo Serra (a cura di) | 2020 Maggioli Editore

54.00 €  51.30 €

La questione

Il condomino che ha sostenuto delle spese per lavori urgenti ha diritto ad essere rimborsato dagli altri partecipanti al condominio anche se la fatturazione dei lavori sia stata eseguita a notevole distanza di tempo?

La soluzione

La Cassazione dava torto al condominio.

I giudici supremi hanno ricordato che il singolo condomino ha diritto al rimborso delle spese sostenute per la gestione della cosa comune nell’interesse degli altri proprietari senza autorizzazione degli organi condominiali, solo qualora, ai sensi dell’art. 1134 c.c., dette spese siano urgenti. Di conseguenza per gli stessi giudici i condomini avevano diritto al rimborso in quanto i lavori eseguiti, in relazione all’avvenuto aggravamento dei danni, erano indifferibili. A conferma di quanto sopra vi erano le condizioni di manutenzione delle parti comuni, i pericoli per la conservazione dell’edificio e per l’incolumità dei terzi, le sollecitazioni e istanze rivolte al condominio e le riunioni che non avevano deciso alcun intervento. In ogni caso, per la Cassazione le conclusioni dei giudici di merito si sono basate sulla valutazione del complessivo materiale istruttorio acquisito al processo, senza che potesse rilevare la fatturazione differita dei lavori.

Le riflessioni conclusive

Secondo l’articolo 1134, c.c., nella versione modificata dall’articolo 13 della legge 11 dicembre 2012, n.  220, il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.

L’urgenza deve essere commisurata alla necessità di evitare che una parte condominiale arrechi ai condomini o a terzi un danno ragionevolmente imminente, ovvero alla necessità di restituire alla cosa comune la sua piena ed effettiva funzionalità (Cass. civ., sez. II, 23/09/2016, n. 18759).

Tale intervento è giustificato solo ove, per impedire un possibile nocumento a sé, a terzi od alla cosa comune, le opere debbano essere eseguite senza ritardo.

In ogni caso, va considerata urgente non la spesa che pur sia giustificata dalle condizioni di degrado o di scarsa manutenzione, o di incuria, quanto la spesa la cui erogazione non possa essere differita, senza danno o pericolo (Cass. civ., sez. II, 30/10/2017, n. 25729); di conseguenza, ad esempio, il proprietario dell’ultimo piano e del sottotetto non può procedere in via autonoma al completo rifacimento della struttura di copertura del palazzo e poi chiederne pro quota il pagamento agli altri condomini, qualificando i lavori come indifferibili ed urgenti (Cass. civ., sez. II, 30/08/2017, n. 20528). Al contrario, il condomino che, per l’inadeguatezza del sistema fognario condominiale, acquisti un’elettropompa ed altri componenti per evitare continui allagamenti del locale seminterrato adibito ad autorimessa deve essere rimborsato dalla collettività, ricorrendo certamente l’urgenza richiesta dall’art.1134 c.c. (Cass. civ., sez. II, 21/03/2016, n. 5548).

Volume consigliato

Manuale operativo del condominio

Il volume risulta essere unico nel suo genere nel panorama editoriale. Nella filosofia Maggioli il testo è stato concepito per essere fruito rapidamente da operatori del settore e non, fino a fornire nozioni giuridiche sempre con finalità pratiche. La tematica condominiale è solita essere analizzata con poca attenzione ma oggi è stata trattata come una vera e propria branca del diritto civile e come tale merita di essere esaminata completamente. Dalla lettura dei singoli capitoli emergono chiari i concetti e lo stile esplicativo raggiunge l’obiettivo di implementare la conoscenza individuale. L’opera riesce a dare una nozione completa e non vi è argomento che sia trattato parzialmente. Infatti dopo l’inquadramento del condominio e delle proprietà dello stesso si passa alla trattazione dei rapporti tra condominio e terzi e tra i condomini, fino ad avere chiarezza sulla ripartizione delle spese e sulle tabelle millesimali, con la esaustiva trattazione della figura dell’amministratore, sui vizi delle assemblee e sulla modalità della videosorveglianza. L’appendice a cura del Presidente della ASS.I.A.C., Concetta Cinque, esamina le possibilità che l’ordinamento concede ai condomini per svolgere le assemblee sotto l’emergenza sanitaria legata al Covid-19. Il testo risulta un vero e proprio strumento indispensabile per chi vuole o deve essere sempre aggiornato sul condominio. La formula unica dell’esposizione delle tematiche fa di quest’opera un fondamentale compagno per il “viaggio lavorativo” ed un prezioso testo formativo, necessario ad ogni livello di conoscenza.   Massimo SerraCuratore e Coautore dell’opera, Avvocato Cassazionista del Foro di Roma, titolare e fondatore dello studio legale S.L.S., con esperienza ultra ventennale nel settore condominiale e dei diritti reali in genere. Cultore di diritto privato e formatore in seminari specialistici con riguardo alla figura dell’avvocato nella difesa del condominio e relazioni tra difesa, amministratore, controparte e condomini. Docente in scuole, centri di studi giuridici di diritto privato e penale e membro del comitato editoriale di rivistasul diritto dell’internet. Esperto di riscossione del credito con pubblicazioni sul credito condominiale e sulla solvibilità del condominio. Partecipazione in qualità di relatore aconferenze sulla mediazione e sulla negoziazione assistita in ambito condominiale. Partecipazione ad appuntamenti di studio. Ha curato il manuale del condominio oltre a pubblicare monografie ed edizioni scientifiche sullo stesso tema ed altri istituti collegati e connessi quali la multiproprietà, la comunione, la locazione, gli appalti e la responsabilità nel mandato.

Massimo Serra (a cura di) | 2020 Maggioli Editore

54.00 €  51.30 €

 

Sentenza collegata
106458-1.pdf 309kB
Iscriviti alla newsletter per poter scaricare gli allegati Iscriviti
Grazie per esserti iscritto alla newsletter. Ora puoi scaricare il tuo contenuto.